Willensbildung in der WEG
jetzt ist beschließen leichter
Stand: März 2010

Der Gesetzgeber hat sich ein Ziel gesetzt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft soll es in Zukunft leichter haben, zu einer Willensbildung zu gelangen. Mit aus diesem Grund gibt es seit dem 1.07.2007 ein neues Recht für Wohnungseigentümer.

Den Wohnungseigentümern ist es in der Vergangenheit oftmals nicht gelungen, Veränderungen herbei zu führen, obwohl dies der Wunsch der überwiegenden Mehrheit gewesen ist. Alles konnte bisher von einem sturen Eigentümer blockiert werden. Damit ist jetzt Schluß.

Bisher ist es so gewesen, das ein einzelner, gestriger Wohnungseigentümer die Möglichkeit hatte, Ihr Ansinnen, den Verteilungsschlüssel für die Gebühren der Müllabfuhr zu ändern, vereiteln konnte. Selbst dann, wenn er als Einziger noch von der alten Regelung profitiert hätte.

So ist der Beschluß des BGH (BGH, Urteil vom 25.09.2003, V ZB 21/03, BGHZ 156, S. 193) auch wohl der erste Schritt in die richtige Richtung gewesen, der uns quasi zur Reform des WEG geführt hat. (Seitenanfang)

Jetzt ist beschließen leichter!

Bei dem obigen Urteil ging es darum, ob und wie die Gemeinschaft den bisherigen Verteilungsschlüssel für den Wasserverbrauch ändern kann. Der BGH bemerkte dazu:

Nur bei außergewöhnlichen Umständen, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung grob unbillig ist oder gegen Treu und Glauben verstößt, besteht ein Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung. (Seitenanfang)

Aber auch in etlichen anderen WEG-alltäglichen Angelegenheiten hat es sich gezeigt, das eine Reform dringend nötig war. So kann sich der einzelne Wohnungseigentümer heute nicht mehr darauf verlassen, das ein einmal gefasster Beschluß für den Verteilungsschlüssel auch bis zum Sanktnimmerleinstag bestehen bleibt. (Seitenanfang)

Zustimmung beim Wohnungsverkauf

Als aktiver Verwalter lese ich in Teilungserklärungen immer wieder den Passus, das ich einem Wohnungsverkauf zustimmen muß. Diese Vereinbarung ist nach dem alten § 12 Abs. 1 WEG auch zulässig gewesen. Der Vorteil für die Gemeinschaft ist der, so unliebsame Zeitgenossen fern zu halten. Doch nur dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, darf ich Nein sagen. (Seitenanfang)

Um diese Zustimmungsvereinbarung nun wieder los zu werden, bedurfte es der Allstimmigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine einfache Mehrheit reichte dafür nicht. (Seitenanfang)

Seit dem 1.07.2007 läßt sich nun auch diese Zustimmungspflicht per Mehrheitsbeschluß wieder abschaffen. Der neue § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, künftig mit einfacher Mehrheit darüber zu beschließen, ob sie an dieser Veräußerungsbeschränkung festhalten wollen oder nicht. (Seitenanfang)

§ 12 WEG, neu

Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.

Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007 (Seitenanfang)

Änderung des Umlageschlüssels

Das ist neu! Seit 1.07.2007 haben die Wohnungseigentümer mehr Beschlußkompetenzen erhalten. So läßt sich auch der Umlageschlüssel jetzt per Mehrheitsbeschluß ändern.

Abweichend von § 16 Abs. 2 WEG dürfen die Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluß beschließen, das der Umlageschlüssel geändert wird. (Seitenanfang)

Dieses Recht der Wohnungseigentümer ist zwingend. Nicht einmal durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 5 WEG läßt sich dieses Recht einschränken bzw. ausschließen. Das mit dem Mehrheitsbeschluß geht allerdings nur dann, wenn künftig nach Verbrauch oder nach Verursachung abgerechnet werden kann. (Seitenanfang)

So könnten Sie denn auch die Verteilung der Verwaltungskosten neu beschließen, wenn Sie der Meinung sind, das diese ungerecht verteilt werden. Entscheidend ist, das die Änderung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Andere mögliche Umlageschlüssel als nur nach Miteigentumsanteilen wären: Verbrauch, Quadratmeter oder Personenzahl. (Seitenanfang)

Es gibt da aber auch ein paar Kostenpunkte, wo sich der Verteilungsschlüssel nicht ändern läßt. Dieses sind die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung so wie die Instandhaltungsrückstellung! (Seitenanfang)

§ 16 WEG, neu

Nutzungen, Lasten und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

(6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.

(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.

(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung. (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.

Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007 (Seitenanfang)

Kostenverteilung bei Reparaturen

Vor der Reform des WEG ist es so gewesen, das die Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen entweder nach den in § 16 Abs. 2 WEG alt gültigen Bestimmungen, also dem Miteigentumsanteil, oder nach einer in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarung aufgeteilt worden sind. (Seitenanfang)

Was, wann und wie repariert werden sollte, konnte auch bisher schon immer per Mehrheitsbeschluß beschlossen werden. Damit war das Ende der Fahnenstange aber auch schon erreicht. An der Kostenverteilung ließ sich einfach nicht rütteln. Für das Ja zu einer Änderung sind die Stimmen aller Wohnungseigentümer notwendig gewesen, also Allstimmigkeit, für eine neue Vereinbarung. (Seitenanfang)

Um aber auch hier zu einer gerechteren Verteilung zu kommen, hat der Gesetzgeber mit einer Ergänzung des § 16 WEG, durch den Abs. 4, die Möglichkeit geschaffen, die Verteilung der Kosten für den Einzelfall mit einer qualifizierten Mehrheit abzuändern. (Seitenanfang)

Eine qualifizierte Mehrheit bedeutet: Es müssen 3/4 der Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) zustimmen. (Seitenanfang)

§ 25 Abs. 2 WEG

Mehrheitsbeschluß (1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist. (Seitenanfang)

Doch damit nicht genug. Außerdem müssen diese 75 % gleichzeitig auch noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Eine veränderte Kostenverteilung für immer, sprich eine generelle Änderung, ist für die Eigentümer nach wie vor nur über einen Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durchsetzbar. (Seitenanfang)

§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG

Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. (Seitenanfang)

Zahlungen der Wohnungseigentümer

Das Eintreiben von Hausgeldern gehört nicht gerade zu den Lieblingsbeschäftigungen eines Hausverwalters; da ist der Ärger häufig vorprogrammiert. Dank Abs. 7 im neuen § 21 WEG wird uns jetzt aber auch in diesem Bereich die Arbeit ein wenig erleichtert. So kann künftig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen:

Bisher sind den Wohnungseigentümern durch Gesetz oder Teilungserklärung Grenzen gesetzt gewesen - seit 1.07.2007 lassen sich nun aber auch solche Verwaltungsangelegenheiten per Mehrheitsbeschluß regeln. (Seitenanfang)

§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007

Bauliche Veränderungen

Ein Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er nach erfolgten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder aber Wasser und Energie einspart. Nachzulesen in § 559 BGB.

Da andere Auslegungsmöglichkeiten nicht zur Verfügung stehen, können Sie davon ausgehen, das dieser mietrechtliche Modernisierungsbegriff auch auf das Wohnungseigentumsrecht anzuwenden ist. Unterscheiden Sie aber bitte zwischen einer modernisierenden Instandhaltung (ein einfacher Mehrheitsbeschluß reicht dafür aus) und einer Modernisierung (qualifizierte Mehrheit erforderlich). Stellen Sie sich vorher also die Fragen, ob es sich um eine modernisierende Instandhaltung oder aber um eine Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik handelt, damit Ihnen keine vermeidbaren Fehler unterlaufen. (Seitenanfang)






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