WEG, Verträge & Geld
bis die Kasse leer ist.
Stand: März 2010

Die Rechtsfähigkeit der WEG wird vom Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 WEG wie folgt definiert:

§ 10 Abs. 6 WEG

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden.

Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007

Vollrechtsfähig nur bei der Verwaltung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nur die Möglichkeit, im Rahmen der gesamten Verwaltung als eine eigene vollständige Rechtspersönlichkeit aufzutreten.

Was nun unter dem Begriff »gesamte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums« zu verstehen ist, hat der Gesetzgeber bis heute leider nicht näher erläutert. Somit ist dieser Begriff recht weit zu fassen. (Seitenanfang)

WEG-Bewirtschaftung ist Gemeinschaftssache

Wo also darf die Gemeinschaft als Vertragspartner auftreten und wo nicht? Als Grundsatzt können Sie sich merken: Immer dann, wenn es um die Bewirtschaftung der Wohnungseigentumsanlage geht und Verträge geschlossen werden müssen, ist die Gemeinschaft rechtsfähig und somit auch Vertragspartner. Ein Beispiel: (Seitenanfang)

Wenn die Umstände es erfordern, einen Energieliefervertrag oder aber einen Dienstleistungsvertrag mit dem Gärtner oder dem Reinigungsunternehmen einzugehen, ist in jedem Fall die Gemeinschaft der Vertragspartner. Gleiches gilt für eine Haftpflicht-Versicherung für den Hausmeister, der als Minijobber arbeitet oder aber einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage. Auch der Vertrag mit dem Verwalter fällt darunter. Ebenso, wenn es um die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentum's geht. (Seitenanfang)

Nicht ein einzelner Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft wird in all diesen Fällen der Vertragspartner. Wenn ich als Verwalter also für die Gemeinschaft handel, so muß ich dies eindeutig und unmißverständlich tun. Dies soll so auch für andere erkennbar sein. Der Verwalter handelt für die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber für die Wohnungseigentümer. (Seitenanfang)

Für alle oder den Einzelnen ?

Wenn es für mich als Verwalter also darum geht, Verträge für die Gemeinschaft abzuschließen, bin ich nicht befugt, dies im Namen der einzelnen Eigentümer zu tun. Juristisch gesehen bin ich lediglich berechtigt, die Gemeinschaft und nicht jeden einzelnen Eigentümer vertraglich zu verpflichten. Kommt es trotzdem einmal vor, das ich einen Vertrag im »Namen der Wohnungseigentümer« abschließe, so habe ich als Verwalter ohne Vertretungsvollmacht gehandelt. So würde keiner der oben erwähnten Verträge wirksam zustande kommen. (Seitenanfang)

Der, für den ich handeln darf, also die Gemeinschaft, wird gar nicht verpflichtet, weil ich für die Gemeinschaft ja gar keine Erklärung abgegeben habe. Und die, für die ich tatsächlich gehandelt habe, also die einzelnen Wohnungseigentümer, haben mich nicht dazu bevollmächtigt. (Seitenanfang)

Fazit:

Wenn ich als Verwalter für die Gemeinschaft einen Vertrag schließe, so muß der im Vertrag genannte Partner stets die Wohnungseigentümergemeinschaft Musterstr. 2 sein. Alles andere ist murks. (Seitenanfang)

Hier geht es um Ihr Geld !

Vergibt die Gemeinschaft einen Auftrag an einen Handwerker, dann muß selbstverständlich auch die Gemeinschaft für die entstandenen Kosten aufkommen. Doch woher nehmen und nicht stehlen? Um diese Frage gar nicht erst aufkommen zu lassen, verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über das Hausgeldkonto. Da die Gemeinschaft ja wie wir inzwischen wissen nach außen hin als Vertragspartner auftritt, ist es erforderlich, sie auch mit den entsprechenden finanziellen Mitteln auszustatten. Ohne eine Verfügungsbefugnis über das Verwaltungsvermögen wäre die gesamte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht möglich. Nachzulesen in § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG: (Seitenanfang)

§ 10 WEG Abs. 7 Satz 1

Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007

Als Ihr Hausverwalter gehört es auch zu meinen Aufgaben, alle Gelder auf den Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die quasi das Verwaltungsvermögen darstellen, zu verwalten. Dabei geht es aber nicht nur um die Gelder, die schon da sind, sondern auch um die, die noch erwartet werden. So z. B. die Forderungen aus der Hausgeldabrechnung oder aber beschlossene Sonderumlagen.

Auch die angesammelte Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens. Sie ermöglicht es der Gemeinschaft, ihren vertraglich eingegangenen Verbindlichkeiten nachzukommen. (Seitenanfang)

Leere Kassen ?

Nehmen wir einmal an, das Hausgeldkonto ist leer und es sind noch Rechnungen zu bezahlen. Auftraggeber ist ja die rechtsfähige Gemeinschaft. Von daher hat also ein Vertragspartner, z. B. der Gärtner, keinerlei vertragliche Ansprüche gegen die einzelnen Eigentümer. Wie Sie sich erinnern, ist der Vertrag ja auch ganz bewußt mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen worden und eben nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern. (Seitenanfang)

Wenn der Gärtner jetzt einen Vertrag mit den einzelnen Wohnungseigentümern hätte, dann wäre er fein raus. Dann könnte er nämlich jeden einzelnen Eigentümer zur Haftung mit seinem persönlichen Vermögen heranziehen. Dazu gehört auch die Eigentumswohnung. (Seitenanfang)

Da bei uns aber immer die Gemeinschaft als Vertragspartner auftritt, brauchen Sie um Ihr persönliches Vermögen nicht zu fürchten. Bei einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist es jedoch nicht ganz so einfach wie bei einem einzelnen Eigentümer. Sowohl das Sondereigentum als auch das gemeinschaftliche Miteigentum am Grundstück der Wohnungseigentumsanlage gehören nicht zum Verwaltungsvermögen. Deswegen kann die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darüber auch nicht frei verfügen. (Seitenanfang)

§ 10 Abs. 1 WEG

Inhaber der Rechte und Pflichten nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, sind die Wohnungseigentümer, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007






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