Verkehrssicherungspflicht sollte nicht unterschätzt werden
Stand: März 2010

Sie sind verkehrssicherungspflichtig für Ihren Grund und Boden ! Was ist damit eigentlich gemeint? Nun, Sie haben dafür Sorge zu tragen, das niemand, der sich berechtigterweise auf Ihrem Grund und Boden aufhält, dabei zu Schaden kommt.

Dazu zählt unter anderem eine ausreichende Beleuchtung der Zugangswege und des Treppenhauses wie auch die Beseitigung von Stolperfallen. Auch die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter gehört dazu. Als Grundsatz können Sie sich merken:
Es haftet der, der eine Gefahrenquelle eröffnet. Hier kommt nun die Wohnungseigentümer-Haftpflichtversicherung bzw. die Wohngebäude-Versicherung in's Spiel.

Wenn Sie also anderen Mitbürgern eine Gefahrenquelle zugänglich machen und gleichzeitig über die Möglichkeit verfügen, diese zu beherschen und sie somit zu entschärfen, dann trifft Sie die Verkehrssicherungspflicht. Der Begriff »Gefahrenquelle« wird dabei sehr großzügig gefasst. So ist bei einem Grundstück die Gefahrenquelle beispielsweise das Grundstück selbst.

Für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Flächen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich. Sie ist es auch, die anderen den Zugang zum Grundstück eröffnet. Die Gemeinschaft entscheidet darüber, ob, und wenn ja in welcher Form, die Gemeinschaftsflächen zu unterhalten bzw. zu ändern sind. Von daher ist es also auch die Angelegenheit der Gemeinschaft, für die Sicherheit der Nutzer und Besucher der Wohnungseigentumsanlage Sorge zu tragen. (Seitenanfang)

Die Gemeinschaft haftet

Nach dem Gesetz ist die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft rein weg auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Die Gemeinschaft ist also nicht voll rechtsfähig. Wo aber der Gesetzgeber ausdrücklich die Wohnungseigentümer in die Pflicht nimmt, dort hat die begrenzte Rechtsfähigkeit ihre Grenzen. (Seitenanfang)

Beschlußanfechtung

Die Willensbildung der Gemeinschaft wird durch die gefassten Beschlüsse dargestellt. Dies ist nun ausschließlich die Sache der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander. Gibt es Meinungsverschiedenheiten darüber, ob ein Beschluß nun zulässig und wirksam ist oder nicht, so sind das Auseinandersetzungen der einzelnen Wohnungseigentümer. Wird also ein Beschluß von einem der Wohnungseigentümer angefochten, so muß er seinen Antrag gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, nicht aber gegen die Gemeinschaft (§ 46 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in einem Beschlußanfechtungsverfahren also nicht als rechtsfähige Person auftreten. (Seitenanfang)

§ 46 Anfechtungsklage

(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.

Fassung aufgrund des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 ( BGBl. I S. 370) m.W.v. 1.7.2007.

Haftbar per Gesetz

Wenn vom Gesetz her ausdrücklich angeordnet wird, daß die Wohnungseigentümer direkt verantwortlich sind, dann ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dort nicht mehr rechtsfähig. Ein Beispiel:

Die Grundstückseigentümer werden per Landesgesetz oder gemeindlicher Satzung direkt zu etwas verpflichtet. Lassen Sie uns als Beispiel einmal den Benutzungszwang für Wasser und Abwasser in's Auge fassen. Diese Pflicht trifft in der Regel allein die Grundstückseigentümer. (Seitenanfang)

Eigentümer eines gemeinschaftlich genutzten Grundstücks ist aber nicht die rechtsfähige Gemeinschaft. Jeder einzelne Wohnungseigentümer steht hier in der Pflicht. Die Verpflichtung gegenüber der Gemeinde trifft also jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner. Somit haftet jeder Wohnungseigentümer für die Forderungen der Wasser- und Abwasserbescheide für das gemeinschaftliche Grundstück in vollem Umfang. (Seitenanfang)

Merke:

Nicht die teilrechtsfähige Gemeinschaft ist Eigentümer des Sonder- bzw. gemeinschaftlichen Eigentums, sondern die einzelnen Wohnungseigentümer. Von daher können eben auch alle Rechte, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Eigentum stehen, nur von jedem einzelnen Eigentümer geltend gemacht werden. Dies betrifft in's besondere etwaige Unterlassungsansprüche gegen einen Miteigentümer oder einen Grundstücksnachbarn, der das jeweilige Sondereigentum beeinträchtigt. (Seitenanfang)






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