Die Eigentümerversammlung -
das Highlight jedes Jahr!

Bei einer Versammlung der Wohnungseigentümer geht es um Ihre speziellen Rechte und Belange. Das wichtigste Entscheidungsgremium der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist daher die Eigentümerversammlung. Hier treffen Sie und die anderen Miteigentümer alle gravierenden Entscheidungen bezüglich Ihres Gemeinschaftseigentums und Ihres Miteinanders. Abgesehen davon klären Sie hier kollektiv mit den anderen auch die derzeitigen technischen, finanziellen und organisatorischen Interessen Ihrer Gemeinschaft.

Als Einzelner sind Sie zwar stark, in der Mehrheit aber erst beschlussfähig. Daher ist es für Sie von entscheidender Wichtigkeit, Ihre Rechte zu kennen, wenn Sie alle Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgreich mitgestalten wollen. Es ist wohl möglich, auch als Einzelner bestimmte Endergebnisse zu verhindern. Wenn es aber darum geht, die von Ihnen gewünschten Endpunkte in der Gemeinschaft durchzusetzen, ist es erforderlich, die Mehrheit der Wohnungseigentümer hinter sich zu vereinigen. In besonders brisanten Fällen müssen Sie sogar die Gemeinschaft einstimmig hinter sich vereinigen können.

Üblicherweise beruft der Verwalter die Versammlung der Wohnungseigentümer ein. Normalerweise ist es so: Der Verwalter muß die Wohnungseigentümer-Versammlung einmal im Jahr einberufen. So hat es der Gesetzgeber zumindest in § 24 (1) WEG angeordnet. Es ist schon mal möglich, dass das Einberufungsrecht laut Teilungserklärung auf andere Wohnungseigentümer oder den Verwaltungsbeirat eingeräumt wird. Solche Lösungen sind in der Anwendung jedoch äußerst selten. (Seitenanfang)

Beordert Ihr Verwalter eine notwendige Wohnungseigentümer-Versammlung nicht von sich aus ein, können Sie ihn als Wohnungseigentümer zusammen mit ein paar verbündeten Miteigentümern dazu veranlassen. Wie? Auch das steht in § 24 (2) WEG. Demzufolge kann eine Minorität von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer von ihm verlangen, dass er die Sitzung einberuft. Dieses Anliegen müssen Sie in Schriftform an den Verwalter schicken. In ihm müssen Sie den Zweck und die Motive für die Einberufung der Versammlung angeben. (Seitenanfang)

Tonangebend für die Erreichung dieses Quorums von mehr als einem Viertel ist die Kopfzahl der Miteigentümer. Wer wie viel Wohnungseinheiten bzw. Miteigentumsanteile auf sich vereint, ist hierbei nicht von belang. Dieses bedeutende Minderheitenrecht hat auch dann Gültigkeit, falls in Ihrer Teilungserklärung steht, dass in der Versammlung nicht nach Köpfen, sondern nach Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen abgestimmt wird. (Seitenanfang)

Gehen wir nun einmal davon aus, daß es in Ihrer Gemeinschaft zur Zeit weder einen Verwalter noch einen Beirat oder ähnliches gibt, so hat jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, das Gericht anzurufen. So kann das Gericht in analoger Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB einen Eigentümer ermächtigen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Dieses Recht steht jedem Wohnungseigentümer zu. Um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, schreibt der Gesetzgeber vor, daß der Gegenstand der Beschlußfassung bei der Einberufung in der Tagesordnung bezeichnet sein muß. Allgemeine Bezeichnungen reichen hier nicht aus, es muß also schon etwas konkreter sein! (Seitenanfang)


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Der Treffpunkt, an dem die Versammlung stattfindet, muß grundsätzlich in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage liegen. Es ist also unerheblich, wo die Verwaltung ihren Sitz hat und das Ihr Verwalter einen kurzen Weg hat. Andererseits ist aber auch der Wohnort der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht von Bedeutung, wenn der Verwalter den Weg dorthin scheut. (Seitenanfang)

Das Meeting der Wohnungseigentümer tagt generell unter Ausschluss der Öffentlichkeit. Sie darf daher in keinem Gaststättenraum stattfinden, in dem noch weitere Besucher anwesend sind. Ist der Ausschluss fremder Personen nicht ausnahmslos garantiert, können die gefassten Beschlüsse aus diesem Grund sogar angefochten werden. (OLG Frankfurth/M., ZMR 1995, S. 326). (Seitenanfang)

Der Veranstalter, also normalerweise der Verwalter, bestimmt nach seiner freien Einschätzung, über den Termin der Versammlung. Was allerdings ausschließt, dass er die Versammlung zu absolut unüblichen Zeiten einberufen darf. Die Versammlung muß daher zu verkehrsüblichen, zumutbaren Zeiten stattfinden. Zu passenden Zeiten heißt aber nicht unbedingt außerhalb der Geschäftszeiten. Lädt der Verwalter also erst um 22.30 h zur Versammlung, sind alle dort gefassten Beschlüsse anfechtbar. Allerdings haben Sie als Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass Ihr Meeting außerhalb der üblichen Geschäftszeiten anfängt. Wird der Termin Ihrer Versammlung auf Freitag, 14.00 h gelegt, gilt das noch als durchaus tragbar - auch wenn Sie einen Beruf ausüben. Wichtig: Der Verwalter ist nicht gehalten, die Urlaubspläne einzelner Wohnungseigentümer zu berücksichtigen! (Seitenanfang)

Der Gesetzgeber hat vorgesehen, das die Versammlung der Wohnungseigentümer auch in der weniger gestrengen Textform einberufen werden kann (§ 24 (4) WEG). Textform bedeutet, das Ihnen Ihr Verwalter nicht unbedingt einen Brief schreiben muß, es reicht vollkommen aus, wenn er Ihnen ein Fax sendet oder eine E-Mail schickt. (Seitenanfang)

Die Einberufungsfrist muß wenigstens eine Woche betragen, so ist es in § 24 (2) Satz 2 WEG festgehalten. Nur in ganz besonders dringenden Fällen ist Ihr Verwalter berechtigt, diese Frist zu unterschreiten. Haben Sie bezüglich dieses Punktes schon einmal in Ihrer Teilungserklärung nachgesehen? In vielen Teilungserklärungen ist nämlich eine längere Einladungsfrist vorgesehen, als sie der Gesetzgeber vorschreibt. (Seitenanfang)

Um Ihnen mal einen genauen Überblick zu verschaffen, was denn nun genau in dem § 24 WEG, der für die Eigentümerversammlung geschaffen wurde, alles steht, sei er an dieser Stelle einmal abgebildet: (Seitenanfang)

§ 24 WEG Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

  1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.
  2. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
  3. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.
  4. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
  5. Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
  6. Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.
  7. Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

    1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,

    2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und

    3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,

    soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
  8. Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Ihrer Einladung muß unbedingt die vorgesehene Tagesordnung beiliegen. Um sich ordentlich auf die Versammlung vorzubereiten, soll Ihnen schließlich genug Zeit zur Verfügung stehen. Alle Punkte, zu denen Beschlüsse gefasst werden sollen, müssen in der Tagesordnung zu lesen sein. Die Formulierung der Tagesordnungspunkte muß erkennen lassen, worüber beraten und ggf. ein Beschluss gefasst werden soll. Die vorliegende Tagesordnung soll Ihnen die Möglichkeit einräumen, sich zu informieren, vorzubereiten und wenn nötig auch rechtlich beraten zu lassen. Der Zweck liegt darin, Sie vor unangenehmen Überraschungen zu schützen. Des weiteren ermöglicht Ihnen dies im Vorfeld abzuschätzen, ob Ihre Anwesenheit in der Versammlung überhaupt erforderlich ist. Es ist aber nicht erforderlich, dass bereits in Ihrer Einladung alle Details des Beschlussgegenstandes einbezogen sind (Bay-ObLG, WE 1992, S. 232). (Seitenanfang)

Wollen Sie einen anderen Versammlungsleiter, gehen Sie am besten wie folgt vor: Gemäß § 24 (5) WEG ist der Verwalter der Vorsitzende und somit der Leiter Ihrer Eigentümerversammlung. Die Versammlung hat allerdings die Möglichkeit, mit einfacher Mehrheit einen anderen als Versammlungsleiter zu wählen. Achten Sie darauf, die Leitung einer Wohnungseigentümer-Versammlung setzt ein gewisses Fachwissen voraus, mit dem in der Regel Ihr Verwalter ausgestattet ist. Nur in Sonderfällen und auch nur dann, wenn ein gut vorbereiteter Miteigentümer da ist, könnte der Verwalter in der Versammlung "entmachtet" werden. Der Leitende führt durch die Versammlung, indem er die Wortmeldungen abarbeitet, die Abstimmungen durchführt und die Befürwortung bzw. Ablehnung von Beschlussanträgen ansagt. Der Vorsitzende hat als Leiter der Versammlung auch das Hausrecht und kann Anwesende bei Bedarf des Saals verweisen. Nur bei ganz außergewöhnlichen Verfehlungen eines einzelnen Wohnungseigentümers ist jedoch damit zu rechnen, das er von diesem Recht Gebrauch macht. (Seitenanfang)

Nur eine beschlussfähige Versammlung der Wohnungseigentümer kann auch erfolgreich sein. Von daher ist es ein absolutes Muß für den Leiter, zu Beginn die Beschlussfähigkeit festzustellen und im Protokoll festzuhalten. Laut Gesetz ist die Versammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile in der Versammlung anwesend oder zumindest vertreten sind (§ 25 (3) WEG). Genau die Hälfte ist nicht ausreichend. Wichtig: Unabhängig davon, wie das Stimmrecht geregelt ist, gilt die Regelung, wonach die Beschlussfähigkeit nach den Miteigentumsanteilen bemessen wird. Egal ob das Stimmrecht pro Kopf oder nach Wohneinheiten verteilt ist, für die Beschlussfähigkeit gilt immer die Anwesenheit der Miteigentumsanteile. Aber: Auch hier sollten Sie unbedingt nachlesen, was in Ihrer Teilungserklärung steht. Ist in der Teilungserklärung nichts anderes vereinbart, ist die Anzahl der Miteigentumsanteile maßgebend. Eine davon abweichende Regelung in der Teilungserklärung, dass es für die Beschlussfähigkeit z.B. auf das Kopfprinzip ankommt (KG Berlin, ZMR 1994, S. 171) ist möglich. (Seitenanfang)

Sollte sich gleich zu Beginn herausstellen, das Ihre Versammlung nicht beschlussfähig ist, so ist das noch nicht das Ende. Wenn nicht die nötigen Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind, beruft der Verwalter eben eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung ein. Diese 2. Versammlung ist in jedem Fall beschlussfähig. Auch dann, wenn weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend bzw. vertreten sind. Diese Wiederholungsversammlung ist vom Verwalter mit einer Mindestfrist von einer Woche einzuberufen. Wichtig: In der Einladung muß der Versammlungsleiter ausdrücklich darauf aufmerksam machen, dass diese Versammlung in jedem Fall beschlussfähig ist - ohne Rücksicht auf die Anzahl der Miteigentumsanteile. (Seitenanfang)

Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, sich durch einen Bevollmächtigten in der Versammlung vertreten zu lassen. Beauftragen Sie einen Stellvertreter, hat dieser nicht nur Ihr Stimmrecht, sondern darf auch das Ihnen zustehende Rede- und Antragsrecht in der Versammlung wahrnehmen (BGH, WM 1993, S. 285). Es gibt keine gesetzliche Regelung, wie eine derartige Vollmacht auszusehen hat. In der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer vereinbaren, das die Bevollmächtigung dem Versammlungsleiter in jedem Einzelfall nachgewiesen werden muß. Meistens ist es ausreichend, wenn Ihr Ersatzmann eine schriftliche Ermächtigung vorlegen kann. Kann Ihr Bevollmächtigter die Vollmacht nicht in der vorgeschriebenen Form nachweisen, hat der Versammlungsleiter die Möglichkeit, ihn von der Versammlung auszuschließen. (Seitenanfang)

Es gibt andererseits aber auch die Chance, dass der Versammlungsleiter einen Stellvertreter zulässt, obwohl dieser nicht mit der erforderlichen schriftlichen Vollmacht ausgestattet ist. Wenn Sie damit nicht einverstanden sind, ist es Ihr gutes Recht zu beantragen, dass diese Person abgewiesen wird. Das sollten Sie sogar erst recht dann tun, wenn zu befürchten ist, daß der Ersatzmann die Regularien der Versammlung stören oder behindern wird. Stellen Sie dann doch einfach einen Geschäftsordnungsantrag. Die Mehrheit Ihrer Gemeinschaft darf dann darüber entscheiden, ob der Gast an der Versammlung teilnehmen darf oder die Tür des Versammlungsraumes von außen schließen muß. Grundsätzlich gilt: Sie haben das Recht, sich von jedem vertreten zu lassen. In zahlreichen Teilungserklärungen ist jedoch eine Regelung zu finden, die den Bereich der Personen, die an Ihrer Stelle an der Versammlung teilnehmen dürfen, beschränkt (BGH, WE 1993, S. 165). Selbstverständlich kann Ihre Eigentümergemeinschaft auch per Vereinbarung den Kreis der möglichen Vertreter eingrenzen. Um die Vertretungsbefugnis grundsätzlich zu beschränken, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluß jedoch noch nicht aus. (Seitenanfang)

§ 24 (6) WEG schreibt vor, dass Ihnen ein Protokoll über den Ablauf der Versammlung nebst der gefassten Beschlüsse zuzustellen ist. Die in der Versammlung abgehandelten Tagesordnungspunkte sollen hier explizit wiedergegeben werden. Nachstehende Punkte sollten in jedem Fall in Ihrem Protokoll aufgeführt sein: Ort, Tag und Zeit der Versammlung, Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung, Anzahl der anwesenden und vertretenen Mitglieder bzw. Anteile, Feststellung der Beschlussfähigkeit, alle Tagesordnungspunkte mit kurzer Darlegung der vorgetragenen Argumente, Beschlussergebnis (mit Zahl der Ja- und Neinstimmen und der Enthaltungen), Unterschrift des Verwalters, des Beiratsvorsitzenden und eines Wohnungseigentümers. Je übersichtlicher und nachvollziehbarer das Protokoll ist, je dankbarer werden die Eigentümer sein, die es tatsächlich einmal lesen und verstehen wollen. Ein Protokoll in Form einer Strichaufzählung wird also mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine Zufriedenheit bei der Eigentümergemeinschaft bewirken. (Seitenanfang)

Der Gesetzgeber hat bis heute noch keine Frist erlassen, innerhalb derer Ihr Verwalter Ihnen das Protokoll zukommen lassen muß. Es hat sich aber die Auffassung durchgesetzt, dass Ihnen das unterzeichnete Protokoll mindestens eine Woche vor Ende der Anfechtungsfrist vorliegen muß. Verletzt Ihr Verwalter diese Frist, macht dies die gefassten Beschlüsse allerdings nicht unwirksam. (Seitenanfang)






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