Bauliche Veränderungen in der
WEG, jetzt einfacher als bisher!

Sofern Sie sich in einer WEG befinden, bestimmen die anderen Miteigentümer bei Ihren Umbauplänen mit. Wenn Sie als Mietshausbesitzer in Ihrem Alleineigentum etwa Balkone anbauen oder einen Aufzug einbauen wollen, brauchen Sie niemanden um Erlaubnis bitten - außer natürlich Ihre Mieter! Sie legen fest, wie und wann Sie modernisieren wollen - nur Ihre Mieter, das Bauamt oder Ihr Nebenhausbewohner können Sie aufhalten. Dem gegenüber sind Ihren Umbau- oder Veränderungswünschen als Wohnungs- oder Teileigentümer knappe Grenzen gesetzt. Haben Sie die Absicht, eine bauliche Maßnahme in Angriff zu nehmen, sind Ihre Rechte davon abhängig, was Sie um- bzw. ausbauen möchten: Im Gemeinschaftseigentum stehende Räume und Flächen oder im Sondereigentum stehende Räume.

Baulicherseits umorganisiert ist alles, was vom anfänglichen Aufteilungsplan differiert. Was wird als bauliche Veränderung angesehen? Die Gerichte sagen: Eine bauliche Umgestaltung ergreifen Sie schon dann, wenn Sie Teile des Gemeinschaftseigentums dauerhaft ändern. Und zwar so, dass Sie von dem einstigen Aufteilungsplan oder einem ehemaligen Zustand abweichen und dabei mit Ihren Tätigkeiten über eine anwendbare Instandsetzung oder Instandhaltung hinausgehen.

Wollen Sie nur eine Instandsetzung durchführen, brauchen Sie keinen Ärger zu fürchten. Verfolgen Sie also lediglich die Absicht, den baulichen Zustand getreu der Teilungserklärung zu erbringen, können Ihre Miteigentümer keinen Einspruch dagegen einlegen. Ebenso verhält es sich bei Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen. Ihrem Arbeitseifer steht nichts im Weg, wenn Sie Baumängel ausbessern oder Ihren öffentlich-rechtlichen Verbindlichkeiten als Wohnungseigentümer nachkommen.

Geht die Baumaßnahme in oder an Ihrem Sondereigentum über den Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung hinaus, kann es problematisch und kostspielig für Sie werden: Zum einen benötigen Sie das Einverständnis aller Miteigentümer und müssen zum anderen alle Kostenpunkte selbst bestreiten. Beschließt die Gemeinschaft hingegen eine modernisierende Instandsetzung, sind Sie auch dann womöglich an den Kosten beteiligt, wenn Sie gegen die Maßnahme gestimmt haben (§§ 16, 21 WEG)

§ 16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten

  1. Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
  2. Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
  3. Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen.
  4. Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4
  5. Kosten eines Verfahrens nach § 43 gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2.

Das Gemeinschaftseigentum dürfen Sie für Ihre Umbaupläne in der Regel nicht berühren. Haben Sie Umbauarbeiten an Ihrer Eigentumswohnung in Vorbereitung, vergewissern Sie sich bitte, das Sie nicht mit dem Gemeinschaftseigentum ins Gehege geraten. Der richtige Ansprechpartner, der ja für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist, ist Ihr Verwalter. Der sollte sich auf alle Fälle damit auskennen.

Auch wäre ein Blick in die Teilungserklärung zu empfehlen, um abzuklären, ob es sich bei Ihrem Vorhaben nun tatsächlich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Wenn bestimmte Gebäudeteile zum Sondereigentum erklärt worden sind, erleichtert dies wesentlich Ihre Umbaupläne. Am besten nehmen Sie sich die Fassung vor, die Ihrem Eintrag ins Grundbuch zu Grunde liegt.

Mit dem Bohrhammer durch die Wand? So äußern sich die Gerichte: Wenn Sie einen Wanddurchbruch planen, um zwei Wohnungen miteinander zu verbinden, lassen die Gerichte manchmal 5 gerade sein: Diesem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum wird ausnahmsweise statt gegeben. So hat der BGH entschieden, dass ein Wanddurchbruch zwischen 2 Wohnungen, der zum Verlust der Abgeschlossenheit im Sinn des § 3 Abs. 2 WEG oder zu einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führt, nicht automatisch einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil darstellt (Beschluss v. 21.12.2000 - V ZB 45/00, ZMR 2001, S. 289).

Den Bundesrichtern kam es darauf an, deutlich zu machen, das ein Nachteil für die Miteigentümer erst dann gegeben ist, wenn das Herausreißen einer tragenden Wand einen wesentlichen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. Dies ist aber erst dann der Fall, wenn dadurch die konstruktive Stabilität des Bauwerks oder dessen Brandsicherheit in Gefahr ist.

Größere Wohnung, mehr Verkehr: Diese Argumentation gilt nicht vor Gericht. Die Miteigentümer im Fall des BGH waren gegen den Wanddurchbruch, weil sie durch die vergrößerte Wohnung ein höheres Verkehrsaufkommen im Haus befürchteten. Dies stelle aus ihrer Sicht eindeutig einen Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 4 WEG dar. Das Gericht war nicht dieser Meinung. Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnung nach dem Wanddurchbruch intensiver genutzt werde, seien nicht gegeben. Jedenfalls steige die Gefahr nicht wegen des Wanddurchbruchs.

§ 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

  1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
  2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
  3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nrn. 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
  4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zu Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Haben Sie die Absicht, eine nicht tragende Wand zwischen Ihren 2 Sondereigentumseinheiten zu durchbrechen, haben die übrigen Wohnungseigentümer keinen weiteren Einfluß darauf. Weil die Wand nur Ihre Sondereigentumsanteile trennt, liegt in diesem Fall nämlich kein Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums vor. Weil beide Seiten der Wand Ihr Eigentum sind und auch kein Nachteil für die Gemeinschaft entsteht, ist die Zustimmung der Miteigentümer nicht von belang.

Nimmt Ihr Mieter unerlaubt so einen Wanddurchbruch vor, macht man Sie dafür verantwortlich. Nehmen wir einmal an, Ihr Mieter durchbricht ohne zu fragen die hintere Fassade Ihrer Wohnung und legt sich dort eine Terrasse an. Jetzt ist nicht nur der Ärger mit Ihnen vorprogrammiert, sondern wahrscheinlich auch der Ärger mit den übrigen Eigentümern. Die Eigentümergemeinschaft kann Sie dazu zwingen, mit allen geeigneten rechtlichen Maßnahmen auf den Mieter einzuwirken, dass er die nicht genehmigte bauliche Veränderung wieder rückgängig macht (OLG Köln, Beschluss v. 14.4.2000 - 16 Wx 58/00, ZMR 2001, S. 65).

Erlauben Sie Ihrem Mieter niemals eine bauliche Veränderung vorzunehmen, wenn Sie nicht die Zustimmung der Gemeinschaft in der Tasche haben. Am besten schriftlich, so haben Sie die Genehmigung schwarz auf weiß und damit beweisfest!

Sondereigentum: Was in der Teilungserklärung steht, muß nicht immer der Wahrheit entsprechen. Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist dann besonders wichtig, wenn es darum geht, wer was bezahlt. Alles, was zu Ihrem Sondereigentum gehört, müssen Sie bezahlen. Was zum Gemeinschaftseigentum zählt, zahlt die Gemeinschaft. Sie sollten sich jedoch nicht 100 %tig darauf verlassen, welchem Eigentum die Teilungserklärung das eine oder andere Gebäudeteil beiordnet! Steht in Ihrer Teilungserklärung eventuell drin, dass die Außenfenster Sondereigentum sind, so ist dies unwirksam. Fenster sind nämlich nicht sondereigentumsfähig.

Fenster als Sondereigentum? Das ist unwirksam! Es kommt häufiger vor als Sie glauben, daß in der notariellen Teilungserklärung Fehler auftauchen. Aus diesem Grund muß des öfteren höchstrichterlich entschieden werden. Krönung ist die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Beschluss v. 12.1.1998 - 3 Wx 546/97, NZM 1998, S. 269; ZMR 1998, S. 304). Wird demnach in der Teilungserklärung bestimmt, das die Fenster dem Sondereigentum zuzuschreiben sind, ist dies nach § 5 Abs. 2 WEG unwirksam.

§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

  1. Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
  2. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
  3. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
  4. Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

Sollten Sie in Ihrer Teilungserklärung dennoch eine solche Klausel vorfinden, kann das recht kostspielig für Sie werden: Eine Anordnung, die die Fenster dem Sondereigentum beiordnet, ist derart auslegungsfähig, Ihnen als Sondereigentümer der Wohnung die Instandsetzungskosten der Fenster aufzubürden. Einige Gerichte sind bereits dazu übergegangen, die nichtige Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum in eine solche Lasten- und Kostentragungsregelung umzudeuten (OLG Hamm, MDR 1992, S. 258; LG Wuppertal, DWE 1997, S. 42). Wichtig: Diese Belastungen kommen nur dann auf Sie zu, wenn der für die Kostenverteilung zuständige Paragraph, sich auf die Ausführung in der Teilungserklärung bezieht, in der das Sonder- und Gemeinschaftseigentum falsch abgegrenzt wurde. - Was ist Sondereigentum? Beim Bestimmen hilft Ihnen eine Faustregel: Sondereigentum haben Sie nur an Räumen und Bauteilen, die für den Bestand oder den Schutz des Gebäudes nicht von Bedeutung sind. § 13 WEG bestimmt, dass Sie grundsätzlich nur im Komplex des Sondereigentums nach Belieben schalten und walten dürfen.

§ 13 WEG Rechte des Wohnungseigentümers

  1. Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
  2. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der § 14, § 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.

Immer dann, wenn Sie bei Ihren baulichen Maßnahmen Gemeinschaftseigentum berühren, müssen Sie die anderen fragen. Das Gemeinschaftseigentum wird ja oft schon dann berührt, wenn Sie nur eine bauliche Maßnahme innerhalb Ihres Sondereigentums planen. Die Zustimmung der anderen betroffenen Wohnungseigentümer ist immer dann erforderlich, wenn:

Wäre es möglich, das durch Ihre bauliche Maßnahme andere Eigentümer in Mitleidenschaft gezogen werden, ist hierfür ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss erforderlich. Haben Sie den erst einmal in der Tasche, ersetzt dies auch die Zustimmung eines einzelnen benachteiligten Wohnungseigentümers.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat die Möglichkeit, über bauliche Maßnahmen zu beschließen. Fakt ist: Seit der Grundsatzentscheidung des BGH (Beschluss v. 20.9.2000 - V ZB 58/99, ZMR 2000, S. 771) ist Entscheiden mühsamer geworden. In punkto bauliche Veränderungen bleibt alles beim alten: Hier hat die Gemeinschaft die Beschlußkompetenz. Hat die mit Stimmenmehrheit zugestimmt, dass Sie z.B. eine Markise anbringen dürfen, können Sie sich nach 1 Monat, der Anfechtungsfrist, entspannt zurücklehnen.

Wenn die Mehrheit an Stelle aller beschließt, haben Sie schon mal gute Karten. Auch fehlerhafte Beschlüsse werden bestandskräftig und somit durchführbar, wenn sie nicht innerhalb der Monatsfrist gerichtlich angefochten werden. So ist für Sie spätestens 1 Monat nach Beschlussfassung Planungssicherheit gegeben. Wichtig und richtig ist: Sie müssen generell das Einverständnis aller betroffenen Miteigentümer einholen - aber eben auch nur dieser! Wird einer der Wohnungseigentümer durch Ihre baulichen Maßnahmen nicht beeinträchtigt, erübrigt sich die Fragerei.

Beabsichtigen Sie beispielsweise den Balkon Ihrer Wohnung zu verglasen? Davon ist mit Sicherheit Gemeinschaftseigentum betroffen, weil alle Miteigentümer wenigstens optisch beeinträchtigt sind. Deswegen ist es erforderlich, die Zustimmung aller Eigentümer einzuholen. Selbst wenn Sie die haben, heißt das noch lange nicht, das Sie nun rumfuhrwerken können wie Sie wollen!

Das Hanseatische OLG Hamburg (WE 1998, S. 470) hat den Beseitigungsanspruch eines anderen Wohnungseigentümers bejaht. Und zwar deshalb, weil ihm die Bauzeichnung einschließlich Detailzeichnungen bei der Zustimmung nicht vorgelegen haben und mit einer solchen konkreten Ausführung nicht zu rechnen war.

Informieren Sie unbedingt alle Miteigentümer auf deren Zustimmung Sie angewiesen sind, vollständig und nachweisbar darüber, wenn Sie beabsichtigen, eine kostenintensive Baumaßnahme durchzuführen. Am gescheitesten wäre es, wenn Sie sich die Zustimmung zu Ihrem konkreten Bauvorhaben schriftlich geben lassen. So haben Sie immer einen hieb- und stichfesten Beweis vorzulegen.

Verpflichtet sich ein Miteigentümer, Ihren Umbau zu dulden oder stimmt er ihm gar zu, so verpflichtet dies auch seinen Rechtsnachfolger, einen Käufer der Wohnung, Ihren Umbau zu akzeptieren. Das OLG Stuttgart (ZMR 1998, S. 803) hat dem erneut ausdrücklich zugestimmt: Die vom Verkäufer erteilte Zustimmung bindet auch den späteren Käufer! Doch auch hier gilt: Ohne eine schriftliche Zustimmung Ihrer konkreten Baupläne fehlt Ihnen am Ende eine Handhabe, um Ihre Rechte durchzusetzen.

Liegt Ihnen die Zustimmung aller relevanten Eigentümer vor, sollten Sie den Beginn Ihrer baulichen Veränderungen nicht mehr lange hinauszögern. Kommt es nämlich zwischenzeitlich zum Verkauf eines Miteigentumsanteils, kann Ihnen dies Unannehmlichkeiten mit dem neuen Eigentümer einbringen. Zwar ist er an die Zustimmung seines Vorgängers gebunden, aber auch nur dann, wenn Sie bereits zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung mit Ihrer Baumaßnahme begonnen haben. Nur so hätte der neue Miteigentümer die baulichen Veränderungen feststellen und zur Basis seiner Kaufentscheidung machen können (OLG Schleswig, Urteil v. 5.9. 2001 - 9 U 103/00, NZM 2001, S. 1037).

Wird es für Sie erforderlich, einem Zweiterwerber gegenüber zu beweisen, daß Ihre Umbaumaßnahme seinem Verkäufer bekannt gewesen ist, reicht eigentlich schon ein Hinweis, auf den diesbezüglich mit dem WEG-Verwalter geführten Briefwechsel hin. Legen Sie z.B. Protokolle der Eigentümerversammlung oder Nebenkostenabrechnungen vor, die den Ausbau bereits berücksichtigen und von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet wurden. Das ist beweis genug!

Nimmt einer Ihrer Miteigentümer erst dann Anstoß an Ihren Umbaumaßnahmen, wenn diese schon längere Zeit zurück liegen, hilft Ihnen § 242 BGB (Treu und Glauben) weiter: Beseitigungsansprüche können nämlich auch verwirken. Das positive für Sie: Die bereits angeschraubte Markise brauchen Sie nicht wieder abreißen, denn keiner kann dies nun noch von Ihnen verlangen.

§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Es gibt sogar Ausnahmen, nach denen Sie Änderungen auf dem Gemeinschaftseigentum vornehmen dürfen, ohne die anderen vorher zu fragen. Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat so entschieden (Beschluss v. 31.8.1998 - 2 Wx 109/97, ZMR 1998, S. 797). Ein Miteigentümer baute dort auf einer ihm zugewiesenen Sondernutzungsfläche ein schmuckes Gartenhaus wo sich zuvor ein oller Blechschuppen befand.

Weil in diesem Fall der optische Gesamteindruck zum Positiven geändert worden ist, war es nicht notwendig, die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen.

Ein Katzennetz am Balkon? Wer sollte da schon etwas gegen haben? Besser ist es, Sie verlassen sich nicht auf eine derart großzügige Rechtsprechung. So zu sehen an dem Fall, den das Pfälzische OLG Zweibrücken entschieden hat (Beschluss v. 9.3.1998 - 3 W 44/98, ZMR 1998, S. 464). Danach stellt ein nachträglich angebrachtes Katzennetz am Balkon bereits eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar. Fundiert wurde diese Verfügung damit, dass der Gesamteindruck der Wohnanlage optisch negativ beeinträchtigt worden ist.

Sind Sie auf die Zustimmung eines oder mehrerer Miteigentümer zu Ihren Umbauplänen angewiesen, können Sie sich die Zustimmung notfalls gerichtlich holen. Diesen Schritt sollten Sie aber nur dann gehen, wenn Sie bereits in der Teilungserklärung einen Anspruch auf Zustimmung haben. Ein Beispiel: Ein Teil des Dachgeschosses ist im Teilungsplan als "Bodenraum" bezeichnet. Die Teilungserklärung hat bereits einen späteren Ausbau zur Dachgeschosswohnung vorgesehen. Sollte sich unter diesen Umständen einer der Miteigentümer quer stellen, können Sie sich seine Zustimmung vor Gericht erstreiten.

Achten Sie unbedingt auf eine exakte und präzise Formulierung in Ihrem Antrag, wenn es dazu kommen sollte, daß Sie einen Miteigentümer auf Zustimmung verklagen müssen. Er muss unbedingt einen festen, bestimmten Inhalt haben, damit Sie vor Gericht eine Chance haben (Hanseatisches OLG Hamburg, ZMR 1996, S. 500).

Beabsichtigen Sie die Montage einer Parabolantenne an der Hauswand, ist das bereits eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG. Bisher war hier noch die Nationalität des bauwilligen Wohnungseigentümers von ausschlaggebender Bedeutung. Ebenso wichtig die Tatsache, ob die Wohnanlage bereits an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist oder nicht. War das der Fall, durften jedenfalls deutsche Wohnungseigentümer nicht noch zusätzlich eine Parabolantenne an der Hauswand anbringen.

Das Landgericht Wuppertal (Beschluss v. 9.3.2001 - 6 T 16/01, ZMR 2001, 747) sprach einem gebürtigen Palästinenser mit deutscher Staatsangehörigkeit die Freiheit zu, eine Sat-Anlage im Garten zu errichten. Er hat ein Sondernutzungsrecht am Garten. Die Richter waren der Meinung: Die Sat-Anlage bedrängt die anderen Miteigentümer nicht mehr, als eine im Garten aufgestellte Wäschespinne. Außerdem seien Einwanderer der 1. Generation mit zwei Kulturkreisen vereinigt. Ist deren Informationsinteresse an einheimischen Sendern weder durch das Breitbandkabelnetz der Telekom noch durch eine Set-Top-Box in Verbindung mit einer Smart-Cart zu befriedigt, muß ihnen das Aufstellen der Sat-Anlage genehmigt werden.

Geht es darum, etwas zu bekommen, sind sofort immer alle dafür. Geht es aber später ums bezahlen, will keiner mehr etwas davon wissen. Wer sich letztendlich an den Kosten zu beteiligen hat, wird schon durch die Art der Maßnahme bestimmt. Wird sie als "bauliche Veränderung" oder "Modernisierung" eingestuft, müssen sich nur die Wohnungseigentümer daran beteiligen, die die Maßnahme befürwortet haben. Ist allerdings von einer Instandsetzung die Rede, sind alle Eigentümer von der Zahlungspflicht betroffen. Und wozu gehört nun also die Montage einer Parabolantenne? Das Amtsgerichts Nürnberg (ZMR 2001, S. 749) entschied: Es zählt als bauliche Veränderung!

Nur weil einer Ihrer Nachbarn öfters gerne einmal englischsprachiges Fernsehen sehen möchte, müssen Sie dem noch nicht gleich zustimmen. Hat beispielsweise Ihr deutscher Mitwohnungseigentümer den Wunsch, lieber mehr englischsprachige Sender zu sehen, hat er Pech gehabt. Das Bayerische Oberste Landesgericht (ZMR 2001, S. 211) entschied, dass sein Grundrecht auf Informationsfreiheit nicht so weit geht, dass er ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer an der Außenmauer eine Satellitenanlage anbringen darf. Im konkreten Fall aus Bayern existierte bereits ein bestandskräftiger Beschluss. Der untersagte das Anbringen anderer, nicht einem bestimmten Muster entsprechenden Satellitenanlagen. Das Gericht prüfte, ob der vorgeschriebene Antennentyp samt Anbringungsform willkürlich ausgewählt war. War er aber nicht. Deshalb ging der Englisch-Freund leer aus.

Haben Sie vor Fliesen anstelle des langweiligen Teppichs in Ihrer Wohnung zu verlegen? Geben Sie Acht, daß sich dadurch nicht der4 Trittschall in Ihrer Wohnung verändert. Daran könnte sich der unter Ihnen wohnende Eigentümer belästigt fühlen. Selbst wenn Sie sich an die zuständige DIN Norm halten, ist Ihre Umbaumaßnahme damit noch nicht genehmigt. Erst recht nicht, wenn in Ihrer Gemeinschaftsordnung ausdrücklich ein besserer Trittschallschutz vorgesehen ist. Ist das der Fall, sollten Sie auf alle Fälle ergänzende Lärmschutzmaßnahmen ergreifen (OLG Köln, Urteil v. 14.11.1997 - 16 Wx 275/97, WM 1998, S. 238).

Einige Gerichte sind der Auffassung, das die Eigentümergemeinschaft beeinträchtigt ist, wenn Sie Ihre Dachterrasse begrünen. Ein einfacher Grund spricht dafür: Werden durch Ihre bauliche Veränderung Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum hervorgerufen, lässt sich am Ende der Schuldige nur wage feststellen und der Schaden schwer beheben. Insbesondere wenn es darum geht, ob eine Beeinträchtigung am Gemeinschaftseigentum durch die von Ihnen eingepflanzten Bäume und Sträucher herbeigeführt wurde. Oder von Ihrem schlecht isolierten Teich. Da sind Sie natürlich die erste Adresse, an die sich die Gemeinschaft deswegen wendet (OLG Hamm, DWE 1997, S. 107).

Möchten Sie um Ihre zum Penthouse gelegene Dachterrasse einen Dachgarten anlegen, benötigen Sie hierfür die Zustimmung Ihrer Miteigentümer. Denn auch wenn Terrasse und Wohnung Ihr Sondereigentum sind: Das gilt als bauliche Veränderung (OLG Köln, NJW-RR 2000, S. 16). Auf die Genehmigung brauchen Sie nur dann verzichten, wenn Sie zu beweisen vermögen, dass es sich bei Ihrer baulichen Veränderung um die erstmalige Erstellung des nach den Bauplänen und der Baubeschreibung definierten vorschriftsmäßigen Zustands des Bauobjektes handelt. Gute Chancen, ohne Zuspruch der anderen durchzukommen, haben Sie auch, wenn Sie dadurch die Befugnisse anderer Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Vorschrift hinaus beeinflussen.

Wollen Sie etwa ungefragt Ihre Terrasse verglasen? In Karlsruhe hat der Eigentümer einer Wohnung seine Terrasse verglast. Dummerweise hat er es versäumt, sich vorher die Zustimmung seiner Miteigentümer einzuholen. Das es sich hierbei um einen fatalen Fehler handelt, wurde ihm schmerzhaft klar, als die Gemeinschaft mehrheitlich zu dem Schluß kam, dass er seine bauliche Veränderung - die schöne und teure Verglasung - sofort wieder beseitigen müsse. Der Eigentümer ärgerte sich maßlos darüber. Schließlich hatten andere Eigentümer ungefragt Markisen auf ihren Balkonen montiert. Da sei es schikanös, von ihm den Rückbau der Verglasung zu erwarten. Das sahen die Richter anders (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 18.9.2000 - 14 Wx 45/00, ZMR 2001, S. 224). Schikanös ist ein Beseitigungs- oder Wiederherstellungsverlangen erst dann, wenn objektiv betrachtet Ihnen damit nur ein Schaden zugefügt werden soll.

Maßen Sie als Eigentümer sich an, eine bauliche Veränderung vorzunehmen, ohne dass alle betroffenen Eigentümer ihre Zustimmung gegeben haben, kann jeder Einzelne von Ihnen verlangen, dass Sie die unrechtmäßige bauliche Veränderung wieder beseitigen. Das Gleiche gilt, wenn Ihr Verwalter ungefragt eine bauliche Veränderung vornimmt!

In Hamburg wollte es sich ein Eigentümer auf seiner Terrasse so richtig schön machen. Den ganzen hinteren Gartenteil hatte er dazu mit Bodenplatten aus Marmor belegt. Das Gericht untersagte ihm dies per Beschluß (HansOLG Hamburg, Beschluss v. 13.2.2001 - 2 Wx 45/99, ZMR 2001, S. 382). Begründung: Die parkartige Beschaffenheit der Gemeinschaftsfläche (ohne Sondernutzungsrecht) würde hiervon unvorteilhaft in Mitleidenschaft gezogen. Ein Marmorgarten im "Park" erschien den verbleibenden Wohnungseigentümern unbehaglich und störend.

Geht es bei Ihnen darum, das Bäume, die sich auf dem Grundstück Ihrer Wohnanlage befinden, gefällt werden sollen, muß nicht jeder einzelne Miteigentümer um sein Einverständnis gefragt werden. Es reicht vollkommen aus, wenn auf der Eigentümerversammlung beschlossen wird, dass 4 von 50 Bäumen gefällt werden. Da es sich hierbei um keine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG handelt, sondern als reine Gartenpflege einzustufen ist, die mehrheitlich als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen werden kann (BayObLG, Beschluss v. 21.2.2001 - 2 Z BR 142/00, ZMR 2001, S. 565). Zumal dann, wenn ohnehin zu erwarten ist, dass die Bäume früher oder später absterben werden, weil ihnen schon jetzt anzusehen ist, das sie kranken

§ 22 WEG Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

  1. Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen ist insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
  2. Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.

Eine Eigentümergemeinschaft in Wuppertal geriet darüber in Streit, dass aus einer naturbelassenen Grünanlage ein gepflasterter Verbindungsweg wurde. Ein Miteigentümer hatte dies eingefädelt, da die Stadtwerke ohnehin gerade damit beschäftigt waren, im Garten eine neue Versorgungsleitung zu verlegen. Wie überall im Leben, so gab es auch hier wieder einen, der dagegen war. Das Gericht ist in dieser Angelegenheit zu dem Ergebnis gekommen, das es sich bei der Pflasterung um eine bauliche Veränderung handelt. Andererseits: Dem Miteigentümer, der mit der Pflasterung nicht einverstanden gewesen ist, entstand dadurch kein Nachteil, weil der neue Weg den objektiven Gesamteindruck des Gebäudes nicht negativ veränderte! Eher ist es hierbei zu einer sinnvollen Ergänzung des Feuchtschutzes gekommen, weil dadurch Regenwasser vom Haus weggeleitet worden ist (LG Wuppertal, Beschluss v. 17.11.2000 - 6 T 689/00, ZMR 2001, S. 483).

Es ist zu empfehlen, erst die Miteigentümer zu fragen, bevor Sie in Ihrem Garten einen Außenkamin aufstellen. Denn es ist als eine bauliche Veränderung anzusehen, wenn in einer Mehrhauswohnungseigentumsanlage an einem der Häuser ein Kamin errichtet wird. Hierzu ist nun einmal die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig (OLG Köln, MDR 2000, S. 577). Das Gericht sah darin eine objektiv nachteilige Veränderung/Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer. Schließlich könnten sie - je nach Windrichtung - durch den Kaminrauch belästigt werden. Nicht einmal die Tatsache, dass Ihr Kamin den technischen Anforderungen der einschlägigen DIN-Vorschriften genügt, hilft Ihnen dann aus dieser misslichen Situation. Selbst die Tatsache, dass der Bezirks-Schornsteinfegermeister den Kamin abgenommen hat oder der abziehende Rauch weder gesundheitsschädlich ist noch übel riecht, ist hier von Belang. Es genügt völlig, dass die Eigentümergemeinschaft gegebenenfalls durch den Rauch gestört werden könnte. Allein dagegen kann der Rest Ihrer Gemeinschaft vorgehen.

Auch in umgekehrter Weise kann das Problem der baulichen Veränderung natürlich auf Sie zu kommen. Gehen Sie einmal davon aus, daß Ihre Eigentümergemeinschaft mehrheitlich eine Baumaßnahme beschlossen hat, an der Sie selbst überhaupt nicht interessiert sind. Höchst unangenehm wird es dann, wenn man Ihnen dafür dann auch noch die anteiligen Kosten in Rechnung stellt. In Hamm hat ein Gericht entschieden, daß Sie sich an den Kosten nicht beteiligen brauchen, wenn Sie der baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben. (OLG Hamm, DWE 1998, S. 41).

Nun kann es Ihnen aber auch passieren, daß Sie von außen, z.B. von einem Handwerker zur Zahlung aufgefordert werden. Doch auch hier ist Rettung für Sie angesagt. Das Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken (DWE 1998, S. 34) steht Ihnen zur Seite. Das hat festlegt, dass sich nur die Wohnungseigentümer an den Bestreitungen einer zustimmungspflichtigen baulichen Veränderung inklusive der Folgekosten beteiligen müssen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Sind Sie also mit der baulichen Veränderung gar nicht einverstanden gewesen, will die Gemeinschaft Sie aber dennoch anteilig an den Maßnahmen beteiligen, dann machen Sie doch auf § 16 Abs. 3 WEG aufmerksam. Danach muss der Eigentümer, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat, auch nicht die Kosten tragen, die durch eine solche Maßnahme verursacht wurden. Geben Sie daher bei der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen stets darauf acht, wer am Ende für die Ausgaben aufkommt. Fassen Sie doch einfach einen Mehrheitsbeschluß, wonach nur die bauwilligen Miteigentümer für die baulichen Veränderungen aufzukommen haben.

Seien Sie vorsichtig, falls die Gemeinschaft beschließen will, dass sich generell alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligen sollen. Dieses Endergebnis einer Eigentümerversammlung sollten Sie dann anfechten, sofern Sie gegen die Baumaßnahme votiert haben.

Die Zustimmung eines jeden einzelnen Eigentümers ist nicht immer zwingend erforderlich, um eine bauliche Maßnahme umzusetzen. So z.B. falls es sich bei der baulichen Veränderung nur um eine Modernisierungsmaßnahme mit vorwiegendem Instandsetzungscharakter handelt. Der Nachteil bei dieser Sache: Sie haben bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht die Möglichkeit - jedenfalls bei einem bestandskräftigen Beschluss - sich gegen die Kostentragungspflicht zu wehren. Bei Entscheidungen ordnungsgemäßer Verwaltung muss sich nach den §§ 16, 21 WEG nämlich die komplette Eigentümergemeinschaft an den Kosten gemäß dem festgelegten Umlageschlüssel beteiligen.

Ausdrücklich zu Sanierungsmaßnahmen hat das OLG Düsseldorf (Beschluss v. 18.1.1999, ZMR 1999, S. 285) beschlossen: Bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen hat die Eigentümergemeinschaft einen Ermessensspielraum. Dieser ist nicht überschritten, wenn mehrheitlich über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung nicht zwingend notwendig, jedoch nicht unvertretbar ist.
Dies hat zur Folge, das die einfache Mehrheit im Stande ist, über zu vergebende Arbeiten zu beschließen, auch wenn hierfür augenblicklich keine zwingende Notwendigkeit besteht, die Arbeiten aber vertretbar sind.

Bei Instandhaltungen ist es ratsam, auch daran zu denken, wie sich das Objekt vermieten bzw. verkaufen läßt. Stehen Sie also vor der Entscheidung, einer technisch bzw. optisch passenderen Entscheidung das Privileg zu geben oder lediglich den sekundären baulichen Zustand zu erhalten, ist die ökonomisch zweckmäßigere Lösung auf jeden Fall die: Besonders bei einem Mietobjekt ist dem technischen Fortschritt und den gebräuchlichen Änderungen der Lebensgewohnheiten Rechnung zu tragen, hauptsächlich im Wohnverhalten.

Um das Risiko eines möglichen Streits so gering wie möglich zu halten, empfiehlt es sich, vorausschauend zu beschließen. Ist es in Ihrer Gemeinschaft also an der Zeit, über eine modernisierende Instandsetzung zu beschließen, Sollten Sie auch die (zumindest kurz- bzw. mittelfristig nicht mehr gegebene) Funktionsfähigkeit einer bestehenden Anlage in Ihre Planungen mit einbeziehen. Des weiteren, ob in nächster Zeit neue gesetzliche Anforderungen oder aber Reparaturen auf die Gemeinschaft zukommen werden. Sie haben die Wahl bereits im Vorfeld über eine neuwertige Gegensprechanlage oder Dämmauflagen nach der neuen Energieeinspar-Verordnung mehrheitlich abzustimmen.

Ebenso liegt es in Ihrem Ermessen, jetzt schon über eine modernisierende Instandsetzung zu beschließen, die Ausführung durch den Verwalter aber sowohl an einen bestimmten Termin zu binden als auch vom Erscheinen eines ernsthaften Defekts oder der Dringlichkeit einer Reparaturmaßnahme abhängig zu machen. Die Vorteile für die Gemeinschaft liegen auf der Hand: Gehen Einzelne nämlich zu einen späteren Zeitpunkt gerichtlich gegen die geplante, aber schon jetzt beschlossene baulichen Veränderungen modernisierender Instandsetzung vor, kann die Mehrheit in aller Ruhe den Ausgang des Rechtsstreits abwarten, ehe sie mit dem Sanieren anfängt.

Das Gericht wird wohl noch mal ein Auge zudrücken, wenn Sie nur leicht von Ihrer beschlossenen Sanierungsmaßnahme abweichen. Ist erst einmal ein Beschluß gefasst, hat dieser für die Gemeinschaft schon fast gesetzgebenden Charakter. Das gilt insbesondere für Sanierungsmaßnahmen. Ärger kann es dann geben, wenn die Gemeinschaft im Nachhinein auf eine die Eigentümer weniger belastende Maßnahme umschwenkt. So wie das Oberlandesgericht Köln einst zu entscheiden hatte (ZMR 2000, S. 58). Ein Eigentümer reichte Klage ein. Er bestand darauf, den ursprünglichen Plan in die Tat umzusetzen - erfolglos! Das Gericht würdigte sein Verhalten als rechtsmissbräuchlich. Die Eigentümlichkeit dieses Falls bestand darin, dass die in der Tat ausgeführten Leistungen sich nur als ein "Minus", nicht aber als etwas "anderes" gegenüber der umfassenderen, bereits bestandskräftig beschlossenen Sanierungsart darstellte.

Beabsichtigen Sie zu sanieren, sind die aktuellen DIN Normen ein unumgängliches Muß. Um festzulegen, an welche technischen Standards Sie bei Ihren Umbauarbeiten gebunden sind hat sich das BayObLG mit dieser Thematik auseinander gesetzt (ZMR 2000, S. 311). Hierbei handelte es sich um eine Wohnung, in der seit jahrzehnten zum ersten Mal ein Bad samt Toilette renoviert werden sollte. Die Nachbarn nahmen Anstoß an den von der Installation ausgehenden Geräuschbeeinträchtigungen. Das Gericht befand, dass dafür die DIN-Norm maßgebend sei, die zum Zeitpunkt der Umbauarbeiten aktuell war. Halten Sie sich also an die aktuelle DIN-Norm. Egal, ob sie nun härtere oder weniger strenge Ansprüche stellt, als die DIN-Norm, die zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes galt.

Gute Karten haben Sie auch, wenn es sich am Ende um eine verbessernde Instandsetzung handelt. Das Dach nicht gleich Dach ist, dürfte wohl jedem klar sein. Das Flachdach stand zur Sanierung an, so beschloss es jedenfalls eine Eigentümergemeinschaft in Bayern. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, hatten sie allerdings ein Walmdach und kein Flachdach mehr, aus technischer Sicht also etwas völlig anderes. Ist das noch als Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandsetzung zu sehen? Das Bayerische Oberste Landesgericht sagte: "Ja" (WE 1998, S. 405). Hierbei handelt es sich lediglich um eine so genannte. verbessernde Instandsetzung. Solange das Ergebnis unterm Strich noch wirtschaftlich sinnvoll ist, kann Ihnen nichts passieren, auch wenn dabei der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert ist.

Sie sind nicht verpflichtet, dem preiswertesten Anbieter den Zuschlag zu erteilen. Auch das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg durfte sich schon mit einer Flachdachsanierung auseinandersetzen (ZMR 2000, S. 478). Danach ist ein Wohnungseigentümer verpflichtet, Mehrheitsentscheidungen über Sanierungsmaßnahmen hinzunehmen, wenn er überstimmt worden ist. Auch bei der Angebotsüberprüfung verschiedener Baufirmen hat das Gültigkeit Die Eigentümergemeinschaft verfügt hier über einen Beurteilungsspielraum. Sie ist nicht verpflichtet, den kostengünstigsten Anbieter zu beauftragen! Soll darüber abgestimmt werden, welche Firma den Sanierungsauftrag erhält, ist es erforderlich, das mindestens 3 Vergleichsangebote auf dem Tisch liegen (BayObLG, ZMR 2000, S. 39). Das ist zumindest bei größeren Baumaßnahmen der Fall.

Selbstverständlich steht Ihnen auch die Möglichkeit offen, einen bereits gefassten Beschluß zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal mit einem einfachen Mehrheitsbeschluß zu konkretisieren. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (ZMR 2000, S. 54) hat einen Mehrheitsbeschluss ausreichen lassen, mit dem eine bereits beschlossene bauliche Veränderung (Hofpflasterung) lediglich konkretisiert wurde.

Hierbei ging es um die Pflasterung des Hofes mit Steinen. Ein Eigentümer machte den Einwand, dass die nunmehr entschiedene Aktion keine Instandsetzung mehr wäre, sondern eine bauliche Veränderung, über die einstimmig beschlossen werden müsste. Das Gericht gab der Gegenseite Recht, weil die Gemeinschaft bereits zu einem früheren Zeitpunkt beschlossen hatte, die gemeinschaftliche Hoffläche mit Steinen zu pflastern. Daran hat auch der spätere, nur mit einfacher Mehrheit beschlossene Konkretisierungs-Beschluss nichts geändert. Den prüfte das Gericht nur daraufhin, ob er dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entsprach. Weil dies so war, lehnte es den Anfechtungsantrag des Eigentümers ab.

Auf Befund des OLG Saarbrücken (DWE 1998, S. 34) handelt es sich auch dann noch um eine modernisierende Instandsetzung, wenn der anfängliche Beschaffenheit des Gebäudes verändert wird, dies aber ökonomisch zweckmäßig ist und sich noch im Bereich erprobter Technik hält.

Es handelt sich nicht mehr um eine modernisierende Instandsetzung, wenn Sie die Ölzentralheizung auf Fernwärme umstellen (OLG Düsseldorf, WM 1998, S. 114).






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