Tierhaltung in Wohnraum
will wohl überlegt sein.

Viele Mitbürgerinnen und Mitbürger sehen es als ein echtes Stück Lebensqualität an, wenn sie sich ein Haustier halten. Hat dieser Tierfreund nun auch noch das Glück, in seinen eigenen vier Wänden zu leben, darf er so viele Tiere bei sich beherbergen, wie er denn möchte. Hinzu kommt noch, das ihm niemand vorschreiben kann, um was für Tiere es sich dabei zu handeln hat. Egal ob Katze oder Hund, Huhn oder Schlange, er hat die freie Wahl. - Bewohnt unser Tierfreund jedoch eine Mietwohnung, ist der Ärger häufig schon vorprogrammiert. Sind Sie sich darüber im Klaren, welche Tiere Ihres Mieters Sie dulden müssen? Als Hauseigentümer und Vermieter steht es Ihnen nämlich zu, die Tierliebe Ihres Mieters in gewissem Maße einzugrenzen. Wo allerdings der genaue Grenzverlauf liegt, ist an ergangenen Urteilen abzulesen. Ein konkretes Gesetz hierüber gibt es leider noch nicht. Auch keins das sagt, welche Tiere Sie zu dulden haben und wann Sie "Nein" sagen dürfen. Was ist also zu tun, wenn Ihr Mieter das Tierhaltungsverbot missachtet?

Da die Tierhaltung in Mietwohnungen bereits oft zu Streitereien geführt hat, geht es vor Gericht meistens nur um einen Punkt: Nämlich, ob und in welchem Umfang die Tierhaltung noch "vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache" ist. Die Justiz beruft sich dabei auf einen Grundgedanken, der ebenfalls noch nicht klar definiert ist. Sie haben also nur dann eine Grundlage, auf die Sie sich später vor Gericht berufen können, wenn Sie das Thema Tierhaltung ganz klar und eindeutig in Ihren Mietverträgen aufschlüsseln. Gibt es eine solche Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag, ist Ihr Mieter zur Einhaltung verpflichtet. (Seitenanfang)

Zunächst einmal können Sie davon ausgehen, das das Halten von Kleintieren selbstverständlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Immerhin ist es ein Stück Lebensqualität, die Ihr Mieter in seiner Wohnung anstrebt. Er hat einen rechtlichen Anspruch darauf, denn dafür zahlt er Ihnen ja auch Monat für Monat die Miete. Die Frage ist nur, wo verlaufen hier die Grenzen? (Seitenanfang)

Meerschweinchen, Goldfisch und Wellensittich sind Haustiere, die Sie Ihrem Mieter nicht abschlagen können. Halten wir fest, das Ihr Mieter solche Kleintiere in der Wohnung halten darf, von denen keinerlei Störungen und Belästigungen ausgehen können. Die Rede ist hier von Zierfischen, Kleinvögeln (z.B. Wellensittiche), Goldhamstern, Schildkröten usw. Auch Chinchillas sind noch den Kleintieren zuzurechnen. So ist es beispielsweise vom Amtsgericht Hanau entschieden worden, weil ein Mieter in seiner Drei-Zimmerwohnung 5 saubere Chinchillas in Käfigen hielt, wegen derer sein Vermieter vor Gericht zog (AG Hanau, Urteil v. 18.2.2000 - 90 C 1294/99-90, WM 2002, S. 91). Ein Leguan zählt indessen nicht mehr zu den erlaubnisfreien Kleintieren (AG Rheine, Urteil v. 4.3.2003 - 4 C 668/01, WM 2003, S. 315). (Seitenanfang)

Handelt es sich wie hier um einen West-Highland-Terrier, so ist dieser zwar klein, aber nicht erlaubnisfrei. So entschied das Landgericht Hamburg in seinem Urteil. Das war jedoch noch nicht alles: Es untersuchte auch, ob der Vermieter zur Erteilung seiner Erlaubnis verpflichtet ist. Das Resultat: Ist Ihr Mieter Ruheständler, ist ihm das Halten eines West-Highland-Terriers zu erlauben (LG Hamburg, Urteil v. 30.8.2001 - 334 S 26/01, WM 2002, S. 666). (Seitenanfang)

Wie überall im Leben, so bestimmen auch hier Ausnahmen die Regel. Und zwar dann, wenn die an sich zulässigen Kleintiere damit beginnen, Probleme zu schaffen. Auf gut deutsch, wenn der bunte Großsittich eine laute Stimme hat und dazu noch eifrig schreit. Oder wenn es sich bei Ihrem Mieter um einen Aquarianer handelt, der so viele kleine Fische hat, dass sie sich zu Hauff in einem 1000-Liter-Aquarium tummeln. An diesen zwei Beispielen will ich Ihnen anschaulich machen, wo die Grenze zum Unzulässigen bereits überschritten ist. (Seitenanfang)

Nicht alle Kleintiere müssen anstandslos von Ihnen geduldet werden. Ratten, Vogelspinnen, Giftschlangen und Skorpione müssen draußen bleiben. Gefährliche bzw. Ekel erregende Kleintiere gehören nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch. So entschied das Landgericht in Essen, das das Halten einer Ratte nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (LG Essen, Urteil v. 21.12.1990, 1 S 497/90, ZMR 1991, S. 268). Selbiges gilt für Schlangen, Vogelspinnen und Skorpione. Ist Ihr Mieter nicht in der Lage, nachweislich zu dokumentieren, dass diese Kreaturen völlig ungiftig und ungefährlich sind und dass ihr Entweichen völlig ausgeschlossen ist, dürfen Sie ihm die Tierhaltung verweigern (AG Hamm, Urteil v. 11.1. 1996 - 26 C 329/94, PuR 1996, S. 234). Lassen Sie sich jedoch kein X für ein U vormachen: Vogelspinnen und Skorpione sind und bleiben giftig! (Seitenanfang)

Hält Ihr Mieter possierliche Schlangen und Echsen im Terrarium, kommen Sie nicht dagegen an. Auch hier kommt es mal wieder auf den Einzelfall an. Handelt es sich um ungiftige Geschöpfe, die keine außerordentliche Größe erreichen, sicher verwahrt sind, und von denen auch sonst keine Aufdringlichkeiten oder Störungen ausgehen können, darf Ihr Mieter diese in der Wohnung in Terrarien halten (AG Bayreuth, Urteil v. 2.6.2000 - 4 C 62/00, ZMR 2000, S. 765). Das Amtsgericht Essen hat zudem entschieden, dass auch 2 Barthagamen (harmlose Echsen), die im Terrarium einer Mietwohnung gehalten werden, grundsätzlich keine unerlaubte Tierhaltung darstellen. Zumindest dann nicht, wenn "die Haltung von Zierfischen oder Ziervögeln" erlaubt ist (Urteil v. 18.7.1995 - 9 C 109/95, ZMR 1996, S. 37). (Seitenanfang)

Dieser Fall zeigt einmal, wie weit doch die Tierliebe mancher Richter geht: Da hielt ein Mieter in Berlin 2 Hausschweine. "Quiki" und "Schnitzel" hießen sie. Da es keinerlei Beschwerden aus der Nachbarschaft gab, durfte der Mieter seine beiden "Untermieter" behalten (AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 13.7.2000 - 17 C 88/00, GE 2000, S. 1187). (Seitenanfang)

Die Hit-Liste bei den tierischen Streitereien wird nach wie vor von Hund und Katz angeführt. Das Sie als Vermieter mit Vogelspinnen und Barthagamen konfrontiert werden, dürfte wohl eher selten vorkommen. Bei Ihnen wird es wohl häufiger darum gehen, inwieweit das Halten von Katzen und - öfter noch - von Hunden noch zum vertragsgemäßen Gebrauch Ihrer Mietsache zu zählen ist. Und ob Sie es glauben oder nicht: An dieser Stelle ist für fast jede Anschauung eine zweckmäßige Gerichtsentscheidung zu finden! (Seitenanfang)

Nachstehende Urteile sprechen dafür, dass es sich beim Halten von Hunden in weiten Grenzen noch um einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung handelt: LG Braunschweig, Urteil v. 1.11.1995-12 S 86/95, WM 1996, S. 291; LG Hildesheim, Urteil v. 11.2.1987-7 S 472/86, WM 1989, S. 9; AG Friedberg/Hessen, Urteil v. 26.5.1993-C 66/93, WM 1993, S. 398; AG Neuss, Urteil v. 11.10.1991-36 C 231/91, DWW 1992, S. 344. Alle diese Gerichtshöfe vertreten den Standpunkt, dass die Haustierhaltung prinzipiell zur gebräuchlichen Nutzung eines Mietobjekts gehört. Darunter sollen auch Bello und Katinka fallen. (Seitenanfang)

Etliche Amtsrichter urteilen aber so: Hundehaltung ja, aber nicht uneingeschränkt! Auch andere Gerichte tendieren dahingehend, das Halten von Hunden und Katzen als vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung anzuerkennen. Aber: Nur so lange es nicht zu Belästigungen kommt (AG Hamburg, Urteil v. 24.4.1996 - 40a C 402/95, WM 1996, S. 613; AG Kerpen, Urteil v. 29.12.1993 - 23 C 152/93, ZMR 3/95, S. I; AG Dortmund, Urteil v. 21.6.1989 - 119 C 110/89, WM 1989, S. 495; AG Offenbach/Main, Urteil v. 12.6.1985 - 34 C 705/85 - ZMR 1986, S. 57). Achtung Tierschützer: Hier spielen auch die belange des Tieres selbst eine gewichtige Rolle. Als Vermieter müssen Sie es sich somit nicht bieten lassen, wenn Ihr Mieter zwei ausgewachsene Schäferhunde in einer Ein-Zimmerwohnung halten will (AG Frankfurt/Main, Urteil v. 4.6.1999 - 33 C 4476/98, WM 2000, S. 569). (Seitenanfang)

Die mehrheitliche Auffassung der Gerichte ist, dass das Halten von Hund und Katze in der Wohnung begreiflicherweise nicht mehr vom Prinzip der vertragsgemäßen Nutzung umfasst ist. Das hat 1987 schon das Landgericht Konstanz (Urteil v. 13.2.1987-1 S 273/86, DWW 1987, S. 196) so entschieden: Weil es bei Hunden nie ganz auszuschließen ist, das Nachbarn oder Mitbewohner gefährdet oder belästigt wenn nicht sogar verängstigt werden, ist davon auszugehen, dass jedenfalls in stadtähnlichen Wohngebieten das Halten von Hunden nicht mehr zum vertragsmäßigen Gebrauch zu zählen ist. Es ist nur noch mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters gestattet, sofern es keine mietvertragliche Regelung darüber gibt. Hier ist weiterer "Sprengstoff" für diese Auffassung zu finden: AG Karlsruhe, Urteil v. 12.7.2002 - 2 C 219/2; LG Karlsruhe, Beschluss v. 4.2.2002 - S 121/01, DWW 2002, S. 100; LG Göttingen, Urteil v. 20.2.1991 - S 163/90, WM 1991, S. 536. (Seitenanfang)

Hält Ihr Mieter einen Kampfhund, sind die Gerichte einer Meinung: Das Halten eines so genannten Kampfhundes hat mit dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nichts mehr zu tun. Infolgedessen ist es Ihnen freigestellt, die Kampfhundehaltung zu untersagen, selbst dann, wenn dies in Ihrem Mietvertrag nicht ausdrücklich vermerkt ist. Dabei spielt es noch nicht einmal eine Rolle, ob das betreffende Tier in der Vergangenheit bereits auffällig geworden ist oder nicht (LG München I, Beschluss v. 10.9.1993 - 13 T 14638/93, ZMR 3/94, S. II). Auch wenn keiner der Mitbewohner des Hundehalters irgendwelche Einwände gegen den Kampfhund hat: Ist es Ihr Wille, dass der Hund weg kommt, muss er weg (LG Karlsruhe, Beschluss. v. 4.2.2002 - 5 S 121/01, DWW 2002, S. 100; LG Krefeld, Urteil v. 17.7.1996 - 2 S 89/96, WM 1996, S. 533)! (Seitenanfang)

Um auch wirklich "Herrchen" im eigenen Haus zu bleiben, ist es erforderlich, das Sie den Begriff des "vertragsgemäßen Gebrauchs" der Wohnung im Mietvertrag - und nur dort - näher erläutern. Dort haben Sie auch die Möglichkeit, das Recht Ihres Mieters, ein Haustier zu halten, einzuschränken. Unter gewissen Umständen ist die Tierhaltung auch gänzlich auszuschließen. Ein solcher Totalausschluß ist allerdings nur mit einer Individualvereinbarung zu erreichen. Also einer Vereinbarung, die speziell ausgehandelt wurde und die es nur einmal, höchstens zweimal gibt. Ein formularvertraglicher Ausschluß der Tierhaltung ist nicht möglich, wohl aber eine Einschränkung. (Seitenanfang)

Denken Sie daran, dass nicht jeder mit dem Mieter extra ausgehandelte Punkt bereits eine Individualvereinbarung ist! Allein das Schriftbild, also hand- oder maschinenschriftlich eingefügt, sagt noch gar nichts aus. Sobald Sie die Ausführung mehrmalig verwenden oder auch nur wiederholt verwenden möchten, wird sie schon zur Formularklausel. Von daher gibt es in der Praxis kaum "echte" Individualvereinbarungen. Bei den meisten "Individualvereinbarungen" handelt es sich in Realität um Formularklauseln. Tricks und Kniffe helfen hier nicht weiter: Ist es Ihr berechtigter Wunsch, das Tierhaltungsrecht Ihres Mieters einzuschränken, machen Sie einfach von den zur Verfügung stehenden Möglichkeiten Ihres Formularmietvertrages Gebrauch. (Seitenanfang)

Auch wenn diesbezüglich nichts in Ihrem Mietvertrag steht, Kleintiere darf Ihr Mieter immer halten, auch ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung. - Ist die Kleintierhaltung laut Mietvertrag gestattet, können Sie im gleichen Atemzug das Halten größerer Tiere, z.B. Hunde, ausschließen. Diese Verknüpfung ist nach der geltenden Meinung in der Rechtsprechung zulässig (LG Hamburg, Urteil v. 24.11.1992 - 316 S 145/91, WM 1993, S. 120; LG Braunschweig, Urteil v. 7.1.1988 - 7 S 204/87, ZMR 1988, S. 140; LG Konstanz, Urteil v. 13.2.1987 - 1 S 273/86, DWW 1987, S. 196). Diese Rechtsprechung hat bereits vor Jahren das Bundesverfassungsgericht als grundgesetzkonform bestätigt (BVerfG, Beschluss v. 21.2.1980 - 1 BvR 126/80, WM 1981, S. 77). (Seitenanfang)

Gerade noch mal mit einem blauen Auge davon gekommen ist ein Münchner Vermieter mit dieser Tierhaltungsklausel: Haustiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner und Kaninchen, dürfen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn Unzuträglichkeiten eintreten. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstehenden Schäden. Der Grund: Er hatte zum einen ein paar Kleintiere ausgeschlossen, die er nicht hätte ausschließen dürfen. Zum anderen machte er seine Genehmigung von einer schriftlichen Zustimmung abhängig (AG München, Urteil v. 2.5. 2002 - 453 C 2425/01, NZM 2003, S. 23). Die Folge: Der Mieter musste seinen Vermieter für das Halten eines Hasen um Erlaubnis bitten - aber nur mündlich. Die Schriftform hielt das Gericht für übertrieben. (Seitenanfang)

Pochen Sie bei der Zustimmung zur Tierhaltung nicht so sehr auf die Schriftform, das kann sonst auch gefährlich nach hinten losgehen. Gleich zwei gravierende Fehler unterliefen einem Vermieter aus Bayreuth bei seiner Tierhaltungsklausel: Seine schriftliche Zustimmung sollte dafür ausschlaggebend sein, ob ein Mieter ein Tier halten darf oder nicht. Dadurch wäre der Mieter, der eine mündliche Erlaubnis erhalten hat, benachteiligt. Jegliche Tierhaltung bedurfte der Genehmigung des Vermieters. Obwohl die Haltung von Kleintieren jederzeit ohne Erlaubnis möglich ist. Das Ende vom Lied: Die Tierhaltungsklausel war unwirksam, was wiederum den Mieter berechtigte, 880 cm große Schlangen in seiner Mietwohnung zu halten (AG Bayreuth, Urteil v. 2.6.2000 - 4 C 62/00, ZMR 2000, S. 765). Dies allerdings nur, weil es sich weder um Gift- noch um Würgeschlangen handelte. (Seitenanfang)

In vielen Mietverträgen ist geregelt, das der Mieter Ihre Zustimmung schriftlich einholen muß. Ob das überhaupt rechtswirksam ist, ist umstritten. as Landgericht Freiburg sprach sich dafür aus, dass eine Klausel mit Schriftformgebot unwirksam ist (Urteil v. 1.9.1994 - 3 S 240/93, WM 1997, S. 175). Das Landgericht Berlin dagegen entschied, dass Sie lediglich nicht auf die Schriftform pochen können, Ihre Klausel aber ansonsten wirksam ist (Urteil v. 15.10.1998 - 67 S 143/98, PuR 1999, S. 52). (Seitenanfang)

Es ist Ihre freie Entscheidung, ob Sie Ihrem Mieter die Tierhaltung gestatten oder nicht. Sie müssen nicht einmal Rechenschaft über die Gründe ablegen, die zu Ihrer Entscheidung geführt haben (OLG Hamm, RE v. 13.1.1981 - 4 REMiet 5/80 und 4 REMiet 6/80, NJW 1981, S. 1626). Das OLG Hamm begründet seine Entscheidung folgendermaßen: Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vereinbart, dass eine Tierhaltung des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, und ergeben sich aus dem Gesamtverhalten der Parteien vor, bei und nach Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für einen anderweitigen Vertragswillen, gilt: Die Entscheidung, ob der Vermieter die Zustimmung zum Halten eines Hundes in der Mietwohnung erteilen oder versagen will, steht in seinem Ermessen. Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses kann in einem solchen Fall die Entfernung eines ohne seine Zustimmung gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt verlangen, sofern diesem Begehren nicht der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht. (Seitenanfang)

In der letzten Ausgabe habe ich Ihnen zum Ende hin gesagt, daß Sie vollkommen frei entscheiden können, ob Sie Ihrem Mieter die Tierhaltung gestatten wollen oder nicht. Dem hat eine Entscheidung des OL Gerichts in Hamm zu Grunde gelegen. Diesem Urteil sind zahlreiche andere Gerichte gefolgt (LG Karlsruhe, Beschluss v. 4.2.2002 - 5 S 121/01, DWW 2002, S. 100; LG Berlin, Urteil v. 15.10.1998 - 67 S 143/98, PuR 1999, S. 52; LG Berlin, Urteil v. 10.1.1995 - 63 S 300/93, PuR 1995, S. 320; LG Köln, Urteil v. 11.2.1994 - 6 S 189/93, DWW 1994, S. 185). (Seitenanfang)

Kommt Ihr Mieter also mit der Frage auf Sie zu, ob er ein Haustier, z.B. einen Hund, in seiner Wohnung halten darf, haben Sie die freie Wahl, ob Sie dem Wunsch Ihres Mieters nachkommen möchten oder lieber nicht. Doch aufgepasst: Sie dürfen Ihr Recht nicht missbrauchen und ihr Einverständnis aus sachfremden Betrachtungen verweigern. Lehnen Sie sein Ersuchen ab, um ihm "eine Lektion zu erteilen", oder sich für seine schludrige Kellerreinigung zu rächen, ist Ihre Entscheidung rechtsmissbräuchlich. Haben Sie sich für ein "Nein" entschieden, wäre es ratsam, einen guten Grund dafür parat zu haben. Lehnen Sie den Vierbeiner ab, kann es durchaus vorkommen, daß vom Amtsrichter eine objektive Begründung von Ihnen verlangt wird. Achten Sie deshalb unbedingt darauf, daß Ihnen kein Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden kann. (Seitenanfang)

Nun kommt es hie und da aber auch mal vor, daß Sie an einen Richter gelangen, der selber Tierfreund ist und die Angelegenheit etwas enger sieht. Der fordert dann unter Umständen von Ihnen, dass Sie Ihrem Mieter die Tierhaltung nur dann verweigern dürfen, wenn Sie einen triftigen Grund haben. So hat es beispielsweise das Landgericht Stuttgart gesehen (Urteil v. 19.11.1987 - 16 S 183/87, WM 1988, S. 121). Auch das LG Mannheim (Urteil v. 11.5.1983 - 4 S 202/82, WM 1984, S. 78) und das AG Köln (Urteil v. 24.6.1997 - 216 C 58/97, WM 1997, S. 366) haben vom Vermieter eine plausible Erklärung für sein "Nein" zum Hund verlangt. (Seitenanfang)

Haben sie im Erdgeschoß einen Mieter wohnen, der an einer Tierhaarallergie leidet, reicht das als Grund schon aus! Nehmen Sie also dem Antragsteller gleich den Wind aus den Segeln, indem Sie sein Verlangen nicht nur einfach ablehnen, sondern diese Ablehnung auch sachlich begründen können. Auch wäre es ein Grund, daß Sie in Ihrem Mehrparteienhaus keinen Musterfall schaffen möchten oder aber in der Vergangenheit mit eben diesem Mieter und seiner Hundehaltung schlechte Erfahrungen gemacht haben. Ein anschauliches Argument ist auch, dass Sie Gefährdungen für Kinder im Haus mutmaßen oder dass Sie oder ein anderer Mitbewohner unter einer Hundephobie leidet. (Seitenanfang)

Was Sie dem einen zugestehen, dürfen Sie dem anderen nicht verweigern! Gut für Sie, wenn Sie Ihr "Nein" zur Tierhaltung begründen können. So besteht auch nicht die Gefahr, daß Ihnen Rechtsmissbrauch vorgeworfen wird. Als rechtsmissbräuchlich ist Ihr "Nein" zur Hundehaltung dann auszulegen, wenn schon andere Mieter im Haus mit Ihrem Wissen - und damit zumindest mit Ihrer stillschweigenden Duldung - Tiere gleicher Art halten (LG Berlin, Urteil v. 18.10.1985 - 64 S 234/85, WM 1987, S. 213). Ihr Mieter hat auch dann einen Trumpf im Ärmel, wenn Sie in einer größeren Wohnanlage - obwohl in einem anderen Gebäude - bereits einen Hund dulden (AG Leonberg, Urteil v. 7.1.1997 - 5 C 836/96, WM 1997, S. 210). Obendrein können Sie zur Zustimmung verpflichtet sein, wenn der Hund (hier ein Yorkshire-Terrier) an und für sich noch zu den genehmigungsfreien Kleintieren zählt und Sie deshalb keine Störungen durch das Tier zu befürchten haben (LG Kassel, Urteil v. 30.1.1997 - 1 S 503/96, WM 1997, S. 260). (Seitenanfang)

Auch dann, wenn Sie dem einen Mieter eine Katze erlaubt haben, dürfen Sie dem anderen einen Hund verbieten. Pocht Ihr Mieter dahingegen auf den Gleichheitsgrundsatz, prüfen Sie, ob es auch wirklich um gleichartige Tiere geht: Aus der Tatsache, dass Sie einem anderen Mieter die Katzenhaltung erlaubt haben, entsteht für Ihren Mieter noch lange kein Anspruch, dass Sie ihm die Hundehaltung genehmigen (LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 22.11.2002 - 2 S 39/02, DWW 2003, S. 36). (Seitenanfang)

Hält Ihr Mieter ohne Ihr Einverständnis einen Hund und sehen Sie über einen längeren Zeitraum tatenlos dabei zu, schaffen Sie so klare Verhältnissee, die Sie für die Zukunft binden. So stellte das Landgericht Stuttgart fest, dass Sie Ihrem Mieter das Einverständnis nicht mehr vorenthalten dürfen, wenn der Hund bereits seit ca. 4 Jahre in seiner Wohnung lebt. Sind bisher keine Störungen von ihm ausgegangen, gehen die Gerichte davon aus, dass dies auch in Zukunft nicht zu erwarten ist (Urteil v. 19.11.1987 - 16 S 183/87, WM 1988, S. 121). Gleichbedeutendes gilt für das Halten von Katzen, die bereits mehr als 5 Jahre in der Wohnung leben (AG Aachen, Urteil v. 13.3.1992 - 81 C 459/91, ZMR 1992, S. 454). (Seitenanfang)

Läuft die Sache darauf hinaus, daß sich Ihr Mieter auf Ihre schweigende Duldung berufen will, ist diesbezüglich Ihre eigene und persönliche Erfahrung von der Tierhaltung ausschlaggebend. Die Gegebenheit, dass Ihre Angestellten oder Ihr Hausmeister von der nicht genehmigten Tierhaltung Kenntnis hatten, ist Ihnen dabei nicht anzurechnen (AG Westerburg, Urteil v. 23.2.1990 - 2 C 1213/89, WM 1992, S. 600). Gelangen Sie also zu der Erkenntnis, dass Ihr Mieter ohne Ihre Zustimmung ein Tier hält, das nicht zu den Kleintieren gerechnet werden kann, sollten Sie schnell dagegenhalten. Lassen Sie nicht zu viel Zeit ins Land ziehen. (Seitenanfang)

Das Gericht wird es Ihnen als stillschweigende Zustimmung auslegen, wenn Sie zu lange warten. Es könnte auch als rechtsmissbräuchlich angesehen werden, wenn Sie erst Jahre später verlangen, daß das Tier aus der Wohnung kommt. Aufgepaßt: Der Zeitrahmen, in dem Sie handeln sollten, ist nicht klar festgelegt. Deshalb gilt: je eher daran, je eher davon. (Seitenanfang)

Es gibt auch Fälle, wo Sie "Ja" sagen müssen! Sie müssen sogar zustimmen, wenn Ihr Mieter auf das Tier angewiesen ist. Was auch immer das heißen mag. In einigen Ausnahmesituationen sind Sie nun einmal verpflichtet, Ihrem Mieter die Tierhaltung zu gestatten. So entschied das Amtsgericht Münster, daß ein Mieter trotz wirksamer Tierverbotsklausel sogar zwei Hunde halten darf. Die Ausnahme war hier indes, dass er auf die Tiere aus gesundheitlichen Erwägungen angewiesen ist. Verweigern Sie ihm die Genehmigung, ist dies rechtsmissbräuchlich (Urteil v. 7.10.1991 - 48 C 140/91, WM 1992, S. 116). Gleichsam hat das Amtsgericht Bonn für den Fall der Katzenhaltung entschieden (Urteil v. 17.2.1994 - 8 C 731/93, WM 1994, S. 323). Stört die Katze nicht, darf sie bleiben. (Seitenanfang)

Sind die von Ihnen genehmigten Tiere, Katze oder Hund, zu Tode gekommen, oder ist das Tier aus anderen nicht näher zu beschreibenden Gründen auf einmal nicht mehr da, endet auch Ihre Tierhaltungsgenehmigung. Fundstelle: AG Karlsruhe, Urteil v. 12.7.2002 - 2 C 219/02; AG Speyer, Urteil v. 30.1.1991 - 2 C 1323/90, DWW 1991, S. 372; AG Kassel, Urteil v. 17.10.1986 - 806 C 4228/86, WM 1987, S. 144; a.A.: AG Neustrelitz, Urteil v. 27.10.1994 - 2 C 436/94, WM 1995, S. 535. (Seitenanfang)

Möchte Ihr Mieter sich nun erneut ein Tier anschaffen, ist es absolut notwendig, daß er sich wieder eine Genehmigung von Ihnen einholt. Auch wenn üblicherweise die Tierhaltungsgenehmigung mit dem Tod oder dem Wegbringen des Tieres endet, empfiehlt es sich, hier vorzubauen. Je konkreter Sie Ihre Erlaubnis erteilen, ich hätte bald gesagt personenbezogen, besser also hundebezogen (z.B. "für den Rauhaardackel Struppi"), desto weniger ungeklärte Fragen kommen später auf. Machen Sie den betreffenden Mieter ausdrücklich darauf aufmerksam, dass die Zustimmung nur für Struppi gilt und mit dessen Ableben, Verkauf usw. endet. Behalten Sie sich in jedem Fall ein Widerrufsrecht vor und fixieren Sie alles schriftlich in einem Anhang zum Mietvertrag. (Seitenanfang)

Erlauben Sie Ihrem Mieter die Tierhaltung, so rechnen Sie damit, daß es keine Problemlagen geben wird. Sollte es unerwarteter Weise nun doch zu Schwierigkeiten kommen, gibt es hier aber einen Trost für Sie: Die einmal erteilte Tierhaltungsgenehmigung hat keinen Ewigkeitscharakter. Sie läßt sich immer aus wichtigem Grund widerrufen. Das ist hauptsächlich dann erforderlich, wenn Struppi andere Mieter im Haus oder Nachbarn stört oder belästigt (LG Hamburg, Urteil v. 4.3.1999 - 333 S 151/98, WM 1999, S. 453; AG Potsdam, Urteil v. 2.5.1996 - 26 C 38/96, PuR 1996, S. 512; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 23.10.1990 - 716c C 114/90, WM 1991, S. 94). Auch wenn ein Mieter im Haus vom Hund des Nachbarn eine Allergie bekommt (LG Hildesheim, Urteil v. 7.12. 2001 - 7 S 226/01, WM 2002, S. 316). (Seitenanfang)

Einen Kampfhund wieder loszuwerden ist da weitaus einfacher. Ihre Bewilligung können Sie zurücknehmen, wenn der Hund Ihres Mitbewohners mit anderen Worten in fremde Wohnungen eindringt (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 26.9.1989 - 316a C 97/89, WM 1989, S. 624). Auch wenn noch nichts konkretes passiert ist, sondern von dem Tier nur aufgrund seiner Rasse ("Kampfhund") eine mögliche Gefährlichkeit ausgeht, können Sie Ihre Zustimmung widerrufen. Ohne Krach haut dies allerdings nur hin, wenn Sie rechtzeitig daran gedacht haben einen Widerrufsvorbehalt in Ihrer Tierhaltungsklausel einzubauen (LG München I, Beschluss v. 10.9. 1993 - 13 T 14638/93, WM 1993, S. 669; LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 2.11.1990 - 7 S 3264/90, WM 1991, S. 93). Entwickelt sich also der anfänglich genehmigte Welpe im Lauf der Zeit zu einem wahrhaftigen Rottweiler, ist es vielleicht an der Zeit, über einen Widerruf der Gewährung nachzudenken. (Seitenanfang)

Kommt es bei Ihnen vor, das der Hausfrieden durch die Anwesenheit eines Dobermanns empfindlich gestört wird, so können Sie als Vermieter selbstverständlich verlangen, daß sich der betreffende Mieter von seinem Tier trennt. Auf gut deutsch, weil das Tier nicht immer an der Leine ist, wenn Herrchen mit ihm seine Runde dreht. Richtermeinung: Es kann nicht sein, dass sich die anderen Mieter im Haus aus Angst vor einem Zusammentreffen mit dem Hund beim Verlassen ihrer Wohnung erst vergewissern müssen, ob der Hund in der Nähe ist. Mit Ihrem Widerruf kommen Sie immer durch, wenn Sie sich auf eine Tierhaltungsklausel im Mietvertrag stützen können, in der ein Widerrufsvorbehalt enthalten ist (LG Hamburg, Urteil v. 4.3.1999 - 333 S 151/98, WM 1999, S. 453). (Seitenanfang)

Bekommt Ihr Mieter auch Besuch von Leuten, die ganz selbstverständlich ihren Hund mitbringen. Das hat zwar mit einer Hundehaltung im eigentlichen Sinn absolut nichts zu tun, kann aber trotzdem alle Probleme mit sich bringen, die mit einer "klassischen" Hundehaltung zusammen hängen. Entscheidend ist hierbei, wie lange der Besuch andauert und wie häufig er sich wiederholt. Wann bereits die ungenehmigte Tierhaltung anfängt und wo der zulässige Besuch aufhört, läßt sich nicht immer ganz klar abgrenzen. Generell können Sie nicht verbieten, daß Besucher Ihres Mieters ihren Hund mit in die Wohnung bringen (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 17.5. 1994 - 23 C 662/93, ZMR 3/95, S. I; AG Aachen, Urteil v. 18.10.1991 - 7 C 374/91, WM 1992, S. 432; AG Osnabrück, Urteil v. 17.7.1987 - 14 C 202/87, WM 1987, S. 380). Demgegenüber ist es aber als Tierhaltung mit allen Nebenerscheinungen anzusehen, wenn der Besucher Ihres Mieters fortwährend seinen Hund in die Wohnung mitbringt und selbigen auch über Nacht dort behält (AG Frankfurt/M., Urteil v. 23.4.1987 - 33 C 105/87-29, WM 1988, S. 157). Fakt ist: Es ist nicht leicht hier eine Grenze zu ziehen, wenn es ernst wird. (Seitenanfang)

Entweder drücken Sie ein Auge zu, oder Sie werden aktiv! Was also ist zu tun, wenn die gutaussehende, freundliche Mieterin ungefragt ein Haustier hält? Ihnen stehen prinzipiell zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Entweder Sie halten still und akzeptieren damit die Tierhaltung oder Sie setzen sich zur Wehr. Wenn Sie sich dazu entschlossen haben, sich zu wehren, so sollten Sie dies schnellstmöglichst tun, denn wenn Sie jetzt über Wochen nichts unternehmen, genehmigen Sie die Tierhaltung damit stillschweigend. (Seitenanfang)

Hat sich ihr Mieter ein Tier zugelegt, für das Sie ihm zu Recht die Genehmigung verweigert haben bzw. für das Sie Ihre ursprüngliche Zustimmung widerrufen haben, handelt es sich nach § 541 BGB um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Mahnen Sie Ihren Mieter ab und fordern Sie ihn zur Unterlassung auf. Reagiert Ihr Mieter auf Ihr Verlangen nicht, können Sie nun auch gerichtlich gegen ihn vorgehen. (Seitenanfang)

Ist erst einmal ein Gerichtsurteil da, das ihrem Mieter auferlegt, das Tier abzugeben, hat er keine Handhabe mehr, dem etwas zu entgegnen. Das durch ein Urteil auferlegte Gebot, die dem Mietvertrag widersprechende Hundehaltung in der Wohnung zu unterlassen, schließt nämlich sämtliche Umgehungshandlungen mit ein (AG Hannover, Beschluss v. 6.7.1999 - 525 C 11351/98, WM 2000, S. 188). Bleibt Ihr Mieter nach wie vor uneinsichtig, drohen ihm Zwangsgeld und - ersatzweise - Zwangshaft. Sie können das Mietverhältnis auch kündigen. (Seitenanfang)

Sehr viele Gerichtshöfe sind bei dem Thema "fristlose Kündigung" sehr sorgfältig in ihren Beurteilungen. Nach deren Einschätzung ist eine fristlose Kündigung der Wohnung wegen anhaltender unerlaubter Tierhaltung rechtlich nicht möglich (LG Frankenthal/Pfalz, Urteil v. 13.12. 1989 - 2 S 239/89, WM 1990, S. 118). Auch das LG München I (Urteil v. 27.1.1999 - 14 S 13615/98, WM 1999, S. 217) hält die Kündigung als Mittel, eine ungenehmigte Tierhaltung zu unterbinden, für übertrieben. Auch das Landgericht Berlin hat sich dieser Meinung angeschlossen (Urteil v. 7.11.1994 - 61 S 181/94, PuR 1995, S. 299). Zumindest für den Fall, dass es lediglich um die vertragswidrige Hundehaltung als solche geht. So lange das Tier nicht noch zusätzlich stört oder Mitmieter belästigt oder angreift, müssen Sie erst auf Unterlassung klagen, bevor Sie fristlos kündigen. (Seitenanfang)

Fristlose Kündigung wegen eines Kampfhundes: Klappt nur dann, wenn Sie erfolglos abgemahnt haben! Kaum ein Vermieter hat gern einen Kampfhund im Haus. Erst recht nicht ungefragt in einer kleinen Einraumwohnung. Mahnen Sie den Mieter vorsichtshalber schriftlich und nachweisbar ab, um den Köter wieder los zu werden. Bringt das nicht den gewünschten Erfolg, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt (AG Spandau, Urteil v. 22.3.2002 - 3 b C 956/01, GE 2002, S. 670). (Seitenanfang)






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