Schimmel und Feuchtigkeit -
dagegen läßt sich was tun!

Zeigt sich erst einmal ein dunkler Fleck rechts oben in der Ecke vom Schlafzimmer Ihres Mieters, ist das Unheil bereits greifbar nah. Bei intensiver Betrachtung kommen selbst Sie zu dem eindeutigen Ergebnis: Schimmel! Ihr Mieter ist zwar sichtlich sauer, behält aber seine Ruhe. "Ich denke darüber nach, die Miete zu mindern bzw. mir eine andere Wohnung zu suchen", teilt er Ihnen mit. Schimmelpilze, das dürfte inzwischen wohl wirklich jedem klar sein, bergen Gesundheitsgefahren. Jetzt muß gehandelt werden, denn laut Statistik zählen feuchte oder sogar mit Schimmel befallene Wände zum Mietminderungsgrund Nr. 1.

Alle Räume, in denen sich Menschen aufhalten, beinhalten eine gewisse Raumfeuchte. Unter üblichen Konstellationen wird diese Feuchtigkeit auch von der Raumluft aufgenommen. Problematisch wird es mit der Feuchtigkeit erst dann, wenn sie ins Mauerwerk eindringt und in der Folge zu Schimmelbildung führt.

Es gibt die unterschiedlichsten Ursachen für feuchte Wände. Baumängel sind nun einmal eine der häufigsten Ursachen - und damit hätten Sie als Vermieter die Pappnase auf. Kommen Sie also nicht auf die Idee, Ihren Mieter einfach nur aufzufordern, häufiger zu lüften - so billig kommen Sie nicht davon. Vorwiegend sind Risse bzw. eine defekte Fassade Schuld daran, daß Wasser von außen ins Gemäuer eindringen kann. Ein Fachmann wird Mängel dieser Art leicht feststellen können. Weitaus diffiziler ist es dagegen, so genannte Kältebrücken zu erkennen. Kältebrücken können immer da auftreten, wo eine Außenwand mit einer oberen Geschossdecke verbunden ist. (Seitenanfang)

Vielleicht haben Sie ja schon selbst die Erfahrung gemacht: Schimmel tritt in der Regel in den Zimmerecken geradewegs über dem Boden oder direkt unter der Zimmerdecke auf. Ursache dafür ist, daß warme Luft und Feuchtigkeit eine Verbindung eingehen. Diese Mixtur sucht sich nun die kälteste Stelle in der Wohnung und kondensiert dabei zu Wasser. Diese Beobachtung können Sie auch dann machen, wenn Sie Ihr Brillenglas mit warmen Atem überziehen, um es dann mit der dadurch entstehenden Feuchtigkeitsschicht zu putzen. (Seitenanfang)

Wo das Mauerwerk am dicksten ist, dort befinden sich die kältesten Stellen in der Wohnung. In der Regel also dort, wo mehrere Mauern aufeinander treffen. Also an der Nahtstelle zwischen Außenmauer und Geschossdecke. Heute werden Kältebrücken dadurch verhindert, daß eine besondere Isolierschicht im Bereich der Geschossdecken außen unter dem Putz angebracht wird. In älteren Gebäuden gibt es diese Isolierung nicht. Daher kommt es bei Gebäuden aus den 60er und 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts recht häufig zu Schimmelschäden. Oftmals lassen sich diese Schäden dann nur noch durch eine aufwändige Außendämmung beheben. (Seitenanfang)

Auch durchgängige Risse in der Fassade können die Ursache für Kältebrücken sein. Hier kann dann Kaltluft einströmen. Das ist auch möglich, wenn eine vorhandene Außenisolierung löcherige Stellen hat. Ebenso durchlässige Fenster oder lädierte Verbindungen der Fensterrahmen zum Mauerwerk sind Ursache einer Kältebrücke. Grund für ein feuchtes Mauerwerk, das Schimmel zur Folge hat, kann aber auch eine lecke Wasserleitung in den Wänden sein. Einleuchtend, daß feuchtes Mauerwerk ein schlechterer Isolator ist als trockenes Gestein. Ist das Mauerwerk bei Ihnen nass, wie bei unerkannten Rohrbrüchen, gibt es zusätzliche Feuchtigkeit in die Wohnung ab. Hier kommen dann die Bautrockner und Luftentfeuchter zum Einsatz, die man vielerorts bei einem Bautrocknerverleih auch ausleihen kann. Unerwünschter Schimmel ist ansonsten die optische Folge. (Seitenanfang)

Nicht zu spaßen ist mit der so genannten Neubaufeuchtigkeit. Ist ein Bauwerk neu erstellt, ist in den Wänden noch ein beachtlicher Feuchtigkeitsanteil enthalten. Fakt ist, daß Putze und der die Mauersteine, Decken und Wände verbindende Zement feucht verarbeitet werden muß. Auch neu gegossene Zwischendecken aus Beton, enthalten eine erhebliche Feuchtigkeitskonzentration. Früher ist es so üblich gewesen, daß ein Neubau erst noch richtig austrocknen konnte, bevor er bezogen worden ist. (Seitenanfang)

Da heute aber fast jeder Bauträger so sehr hinter dem Geld her ist, wie der Teufel hinter der Seele seiner Großmutter, dürfen Sie sich nicht wundern, wenn es in Ihrer schönen neuen Wohnung schimmelt. Es ist also nicht gesagt, daß es sich immer um einen gravierenden Baumangel handelt. Von daher ist zu empfehlen, die Wände in Neubauten während der ersten 1 bis 2 Jahre noch nicht zu tapezieren, damit die Feuchtigkeit so einen Weg nach draußen finden kann. Ist in Ihrem Mietshaus noch Neubaufeuchtigkeit im Gemäuer und werden die Räume sofort von Ihren neuen Mietern bezogen, können die Wände nicht austrocknen. Der Schimmel ist also bereits programmiert - und Sie als Vermieter müssen dafür gerade stehen! (Seitenanfang)

Wenn Sie also eine Neubauwohnung beziehen, ist heutzutage besonders darauf zu achten, daß sie ausreichend heizen und lüften. Die Gerichte ersuchen Sie daher, Ihrem Mieter eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, in der es bei einem üblichen Wohnverhalten nicht schimmelt. (Seitenanfang)

Als Vermieter können Sie zudem auch einen Bautrockner einsetzen, wenn Sie Querelen mit der Baufirma vermeiden wollen. Mit diesen mobilen Kondenstrocknern kann der Trockenprozess massiv beschleunigt werden, denn sie ziehen auch bei niedrigen Temperaturen die Feuchtigkeit aus dem Neubau. Das so gewonnene Wasser sammeln sie in geschlossenen Behältern, so dass es ganz einfach entsorgt werden kann. Auch nach aufwändigen Renovierungen älterer Wohnungen, bei denen beispielsweise dekorative Rauputze auf die Wände gebracht werden, ist eine Entfeuchtung angebracht, bevor die Türen neu lackiert werden. Ansonsten könnte der Lack schnell wieder reißen, wenn der normale Entfeuchtungsprozess in der Wohnung einsetzt. (Seitenanfang)

Ihre Wohnung ist mangelhaft, wenn sich der Schimmel nur durch überdurchschnittliches Heizen und Lüften vermeiden läßt (LG Hamburg, Urteil v. 26.9.1997, NZM 1998, S. 571). Vom Mieter kann nicht verlangt werden, daß er ein übersteigertes Lüft- und Heizverhalten an den Tag legt. Das Landgericht Oldenburg ist der Meinung: Mehr als ein "normales" Heizen und Lüften, um die Restfeuchte zu bekämpfen, können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen (Urteil v. 7.10.1999, ZMR 2000, S. 100). (Seitenanfang)

Das Landgericht Wuppertal setzt noch einen drauf: Lassen sich Schimmelschäden nämlich nur durch ein verstärktes Heizen und Lüften vermeiden, kann Ihr Mieter von Ihnen verlangen, dass Sie ihm die dafür zusätzlich aufgewendeten Heizkosten erstatten (Urteil v. 11.10.2002, NZM 2002, S. 987). Ein Heizkostenabzug von 20% ist hier durchaus üblich. (Seitenanfang)

Sie sollten Ihrem Mieter Tipps zum richtigen Heizen und Lüften mit auf den Weg geben. Weisen Sie ihn im Neubau daher darauf hin, daß er verstärkt heizen und lüften muß, um Schäden zu vermeiden (LG Wuppertal, Urteil v. 11.10. 2002, NZM 2002, S. 987). Belassen Sie es also nicht bei dem Hinweis, daß Ihrem Mieter das Vorhandensein von Neubaufeuchtigkeit bekannt ist. Schreiben Sie zusätzlich in Ihren Mietvertrag ausdrücklich hinein, daß Ihr Mieter während der ersten beiden Vertragsjahre gegebenenfalls verstärkt heizen und lüften sollte, um Schimmelbildung zu vermeiden. (Seitenanfang)

Wie wir bereits wissen, entsteht Schimmel dadurch, daß sich die in der warmen Luft gespeicherte Feuchtigkeit auf den kalten Wandstellen absondert. Diesen Prozess können weder Sie noch Ihr Mieter ganz ausschalten. Bei ausreichender Luftzirkulation kann die Bildung von Schimmel vermieden werden. Neue, warme Luft streicht über die kalte Stelle, was zur Verdunstung und damit zur Trocknung der Oberfläche führt. (Seitenanfang)

Luftzirkulation wird dadurch erreicht, daß warme Luft nach oben steigt, dort abkühlt und wieder nach unten sinkt. Demzufolge wird weitere warme Luft nach oben gedrückt. In Neubauten ist eine derartige Luftzirkulation heute nicht mehr möglich. Durch die besonders dichten Fenster und die perfekte Isolierung dringt keine frische Kaltluft mehr von außen in die Wohnung, die die Luftzirkulation beschleunigen könnte. (Seitenanfang)

Ein gesundes Raumklima können Sie in Ihrer Wohnung dadurch erreichen, daß feuchte und somit verbrauchte Luft regelmäßig durch frische kalte und damit weniger feuchte Luft ausgetauscht wird. Fakt ist: Es ist nicht ausreichend, Wohnräume lediglich mit einem gekippten Fenster zu belüften. Egal, wie lange das Fenster gekippt bleibt. Stoßlüftungen ist hier der Vorzug zu geben. Will sagen, daß Wohnräume mindestens 2 - 3 mal am Tag bei voll geöffneten Fenstern für 5 - 10 Minuten durchlüftet werden. Währenddessen Heizung aus! Bei berufstätigen Bewohnern sollte es ausreichend sein, wenn morgens und abends einmal gelüftet wird. (Seitenanfang)

Eine wichtige Maßnahme, um dem Schimmel vor zu beugen ist es, ordnungsgemäß zu heizen. Richtig heizen Sie dann, wenn es tagsüber in der Wohnung einschließlich Küche durchschnittlich 20 ºC warm ist. Im Bad dürfen es auch 21 ºC bis 22 ºC sein. Nachts ist eine Temperaturabsenkung im Schlafzimmer auf 14 ºC bis 15 ºC denkbar. Tagsüber sollte aber so geheizt werden, daß die entstandene Feuchtigkeit wieder beseitigt wird. Diese Werte sind als Empfehlung, nicht aber als Gesetz zu verstehen! (Seitenanfang)

Brauchen Sie es nicht so warm, müssen Sie eben öfters lüften, weil kühle Luft weniger Feuchtigkeit aufnimmt als warme. Das gilt auch wenn Sie Ihre Wäsche in der Wohnung trocknen, weil es keinen Trockenraum gibt. Doch nicht nur das Wäschetrocknen, sondern auch Bügeln verursacht eine erhöhte Feuchtigkeit in der Wohnung. (Seitenanfang)

Mit ausreichendem Lüften allein ist es nicht getan. Sie müssen auch richtig heizen, damit der Schimmel nicht zu Ihnen kommt. Leider sehen aber etliche Bewohner nicht ein, wie bedeutungsvoll richtiges Heizen ist. Sie sehen nur die verbrauchsbedingte Einsparmöglichkeit. Temperaturen von 17 ºC bis 18,5 ºC innen, wenn es draußen nur 1 ºC kalt ist, reichen da bauphysikalisch betrachtet nicht. Das hat zwangsläufig Feuchtigkeitsschäden durch Kondenswasser an den Außenwänden zur Folge. (Seitenanfang)

Die meisten Leute sparen am liebsten im Schlafzimmer mit den Heizkosten. Obwohl der Schlafraum ja der Ort ist, in dem sich in der Nacht durch Schwitzen und Atemluft viel Luftfeuchtigkeit ansammelt. Trotz dessen wird nur am morgen kurz gelüftet. Weil das Schlafzimmer tagsüber nur selten betreten wird, bleibt die Heizung nach dem morgendlichen Lüften aus, zumal manche Leute nachts ja gerne kühl schlafen. (Seitenanfang)

Es soll ja sogar Zeitgenossen geben, die tagsüber die Tür vom Schlafzimmer offen stehen lassen und nun der Meinung sind, das ungeheizte Schlafzimmer über die anderen Räume so mit zu heizen. Na, können Sie sich denken was passiert: Es wird nur warme, das heißt feuchte Luft in den Schlafraum geführt. Die bleibt als Feuchtigkeit an den kalten Wänden hängen. Bessere Möglichkeiten zum Wachsen und Gedeihen kann der Schimmelpilz gar nicht vorfinden. Kommt es zur Schimmelbildung durch so ein eklatantes Fehlverhalten des Bewohners, muß dieser für den entstandenen Schaden gerade stehen. An Stelle einer Mietminderung und eingesparter Heizkosten warten nun die Kosten für eine Schimmelsanierung auf ihn. Fakt ist: Schadenersatz setzt nachweisbares Verschulden voraus. Allerdings ist es mit dem Beweisen leichter gesagt als getan. Ohne Sachverständigengutachten glaubt Ihnen kein Gericht, daß Ihr Mieter der Schuldige ist. (Seitenanfang)

Das A und O gegen Schimmelbildung heißt Luftzirkulation. Die ist auch damit zu fördern, daß Sie Ihre Wohnung mit Fußleisten versehen. So können Ihre Bewohner die Möbel nicht direkt an die Wand stellen. Die Luft kann noch zwischen Wand und Möbelstück zirkulieren und die Schimmelgefahr wird verringert. Auch die Gerichte sind der Meinung, daß ein "kleiner" Abstand zwischen Möbelstück und Wand einzuhalten ist (LG Hamburg, Urteil v. 26.9.1997, NZM 1998, S. 571). Lässt sich die Schimmelbildung in Ihrer Wohnung nur dadurch vermeiden, daß ein Abstand von 10 oder 20cm der Möbel zur Wand eingehalten wird oder aber größere Möbelstücke, wie z.B. Kleiderschränke nicht vor eine Wand gestellt werden, ist Ihre Wohnung einfach nicht gebrauchstauglich. (Seitenanfang)

Ihre Mitbewohner können Sie bei Schimmelschäden nur dann zur Kasse bitten, wenn Ihnen ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten nachzuweisen ist. Die Gerichte gehen davon aus, daß alle anderen Gründe für Schimmel ihren Ausgangspunkt in der Art und der Herstellung des Bauwerkes haben und daher vom Eigentümer zu vertreten sind. Das kann durchaus teuer werden: Denn in diesen Fällen haben die Bewohner ein ganzes Depot an Ansprüchen gegen Sie in der Hand: Miete mindern, kündigen oder sogar Schadenersatz fordern. (Seitenanfang)

Auch heute gibt es immer noch ältere Wohnungen mit Doppelfenstern. Was die Dichtigkeit betrifft, so sind sie mit den heutigen Iso - Fenstern überhaupt nicht zu vergleichen. Außerdem ist bei doppelt verglasten Fenstern die Wärmeisolierung geringer, so daß der kälteste Punkt an der Außenwand die kalte Doppelglasscheibe ist. Wechseln Sie die Fenster aus, ist nicht mehr die Fensterscheibe der kälteste Punkt, sondern in der Regel die Außenwand. Hier fehlt es aus Altersgründen an der äußeren Wärmedämmung. Bei einer Fenstersanierung wandert der kälteste Punkt von den Fenstern zur Außenwand und insbesondere zu den Verbindungsstellen oberhalb der Geschossdecken. (Seitenanfang)

Nach erfolgter Fenstersanierung heißt "Stoßlüften" das Zauberwort. Wird dies versäumt, ist der Schimmel unausweichlich. Klären Sie die Bewohner Ihres Mietshauses darüber auf, daß jetzt ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten erforderlich ist. Bei den alten Fenstern reichte es noch aus, sie regelmäßig zu kippen, um Schimmelschäden vorzubeugen. Jetzt heißt es: 2 bis 3 mal täglich alle Fenster für 5 bis 10 Minuten öffnen und so für Durchzug sorgen. Das versteht man unter "Stoßlüften". Halten Sie die notwendigen Instruktionen doch einfach auf einem Blatt Papier fest, daß Sie dann in Form eines Flyers an die Bewohner verteilen. Dann kann hinterher auch keiner sagen: das hab ich nicht gewußt (LG Gießen, Urteil v. 12.4. 2000, ZMR 2000, S. 537). (Seitenanfang)

Vernachlässigen Sie Ihre Hinweispflicht gilt: Kommt es nach einer Fenstersanierung zu Schimmelschäden, weil Ihr Mieter nach alter Gewohnheit nur mit gekippten Fenstern lüftet, haben Sie die Pappnase auf und bleiben auf den Kosten sitzen. Sogar eine Minderung ist möglich. Sie müssen beweisen, daß Sie Ihren Mieter über die Notwendigkeit einer Stoßlüftung informiert haben. (Seitenanfang)

Unter bestimmten Voraussetzungen darf Ihr Bewohner den Mietzins laut Gesetz mindern. Schimmel ist immer wieder ein gern angeführter Grund : Sobald an der angemieteten Wohnung ein Mangel auftritt, ist die Miete automatisch nach § 536 gemindert. Die Schuldfrage spielt dabei keine Rolle. (Seitenanfang)

§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

  1. Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
  2. Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
  3. Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
  4. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
  5. (Seitenanfang)

Ist beispielsweise ein Ihnen bis dato unbekanntes Leck in der Wasserleitung die Ursache, darf Ihr Mieter dennoch sofort die Miete kürzen. Auch wenn Sie sich unverzüglich um eine Schadensbeseitigung bemühen, darf Ihr Bewohner solange, bis die Wohnung wieder intakt ist, den geminderten Mietzins zahlen. (Seitenanfang)

Die Gerichte zeigen sich mal wieder recht mieterfreundlich, wenn es um die Höhe einer Mietminderung bei Schimmel und Feuchtigkeit geht. Das Landgericht in Berlin hat somit einem Mieter 10% Minderung allein für einen feuchten Keller zugesprochen (LG Berlin, Das Hauseigentum 2002, S. 25). Je nach Ausbreitung und Bedeutung der befallenen Räume kann die Minderungsquote aber leicht auf 50 % steigen. (Seitenanfang)

Ist die Wohnung so feucht und schimmelig, dass es für den Mieter gefährlich ist, darin zu leben, darf Ihr Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Bevor Ihr Mieter jedoch den Schlussstrich ziehen kann, muss er Ihnen in der Regel zunächst eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen (LG Berlin, Urteil v. 10.7. 1998, GE 1998, S. 1151). Darauf können Sie sich allerdings nicht immer verlassen. Lässt sich die Schimmelpilzbildung nämlich nicht beheben, braucht Ihnen Ihr Mieter auch keine Frist zu setzen. Besteht nachweisbar eine Gesundheitsgefährdung, darf er vielmehr sofort fristlos kündigen (LG Oldenburg, Urteil v. 7.10.1999, ZMR 2000, S. 100). (Seitenanfang)

Nehmen wir einmal an, Sie haben selbst bei baulichen Eingriffen einen Wasserschaden verursacht, der zur Durchfeuchtung des Mauerwerks geführt hat. Sie als Hauseigentümer und Vermieter trifft zwar nur in den seltensten Fällen die Schuld; um Schadenersatz kommen Sie aber nicht herum. Abgesehen von der Mietminderung, der fristlosen Kündigung und dem Zurückbehaltungsrecht können die Bewohner auch noch Schadenersatz und im Extremfall sogar auch noch Schmerzensgeld fordern. (Seitenanfang)

Ist Ihnen der Feuchtigkeitsschaden bekannt und unternehmen Sie nicht unverzüglich etwas zu seiner Beseitigung, so gehen Sie ebenfalls das Risiko ein, zum Schadenersatz herangezogen zu werden. Erhalten Sie von einem Bewohner die Mitteilung, daß die Wohnung feucht ist, sollten Sie sofort nach der Ursache forschen und entsprechende Sanierungen einleiten. Denn ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme können Ihnen die Bewohner ein Verschulden vorwerfen. (Seitenanfang)

Macht der Bewohner von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch oder mindert er einfach die Miete, so müssen Sie eine Zeit lang mit etwas weniger Geld auskommen, daß läßt sich sicherlich noch verkraften. - Macht der Bewohner zusätzlich aber auch noch einen Schadenersatz gegen Sie geltend, so kann es recht teuer für Sie werden. Das bedeutet nämlich, daß Sie beispielsweise durch Schimmel beschädigte Mietersachen reinigen oder ersetzen müssen. Im Extremfall darf sich Ihr Mieter dann auf Ihre Kosten einen neuen, teuren Wintermantel kaufen. Fakt ist: Daß Feuchtigkeit und Schimmel auch Elektrogeräte und Möbel dauerhaft schädigt. Mal ehrlich: Welcher Bewohner läßt sich schon die Gelegenheit entgehen, sich auf Kosten des Vermieters ein bisschen neu einzurichten und einzukleiden? (Seitenanfang)

Es ist allgemein bekannt, daß Schimmel auch gesundheitliche Beeinträchtigungen hervorrufen kann. Legt Ihr Bewohner ein Attest vor, aus dem hervorgeht daß er durch den Schimmel erkrankt ist, wird für Sie auch noch Schmerzensgeld fällig. Fazit: Das Aussitzen bei einer feuchten Mietwohnung ist für Sie als Eigentümer die schlechteste und teuerste Strategie. (Seitenanfang)

Geben Sie bei Gericht einfach nur an, der Schimmel käme daher, daß Ihr Bewohner nicht richtig lüftet, so reicht diese Behauptung mit Sicherheit nicht aus! Selbst Augenzeugen, die bestätigen können, dass die Fenster in der Wohnung Ihres Mieters permanent geschlossen sind, helfen Ihnen da nicht weiter (AG Köln, Urteil v. 26.10.1998, ZMR 1999, S. 262). Sie müssen vor Gericht den Beweis erbringen, daß keine Baumängel vorliegen. Sie müssen also nachweisen und belegen können, wie Ihr Haus wärmegedämmt ist und daß keinerlei Baumängel wie z.B. versteckte Kältebrücken vorhanden sind (LG Braunschweig, Urteil v. 16.4.2002, ZMR 2002, S. 916). (Seitenanfang)

Die Beweisführung für Schimmel und Feuchtigkeit ist nicht ganz einfach. Ohne das Gutachten eines Bausachverständigen werden Sie gar nichts erreichen. Ein Gutachten kostet Geld: Es kann Sie leicht mehr als 1.500,-- € kosten. Beträgt die Mietminderung Ihrer Bewohner lediglich 40,-- €/Monat, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie deswegen einen Prozess mit derart hohen Verfahrenskosten führen wollen. (Seitenanfang)

Auch hier haben sich die Gerichte einmal wieder auf die Seite der Mieter geschlagen. Sie haben die Beweislastverteilung so geregelt, daß der Hauseigentümer erst einmal beweisen muß, daß die Wohnung mängelfrei ist. Erst danach muß der Bewohner den Beweis antreten, daß er ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat. (Seitenanfang)

Selbst wenn der Hauseigentümer beweisen kann, daß in der Wohnung in den vergangenen 30 Jahren nie Schimmel aufgetaucht ist, hat er noch keinen Freibrief! Schäden, die durch Kältebrücken auftreten, lassen sich leicht durch verstärktes Heizen vermeiden. Sind bisher Bewohner dort gewesen, die es von sich aus gern ein wenig wärmer hatten, hat der Vermieter einfach Glück gehabt. Dank dem verstärkten Heizen konnte sich so ein Schimmelschaden bisher einfach nicht ausbreiten. Jetzt, wo der neue Bewohner nur bei 20 ºC wohnt, tritt der Baumangel zutage.
Auch mit einer noch so ausgefeilten Klausel im Mietvertrag wird der Eigentümer um einen Schadenersatz bei Schimmel nicht herum kommen. Auch wenn er den Schimmelschaden nur leicht fahrlässig verursacht hat, trifft ihn bereits ein Verschulden. Das ist gar nicht schwer. Es reicht bereits aus, wenn er den Schaden hätte vorhersehen können und keine Sanierungsmaßnahmen in die Wege geleitet hat. (Seitenanfang)

Es ist nicht zulässig, in allgemeinen Geschäftsbedingungen die Haftung für grob fahrlässiges und vorsätzliches Handeln auszuschließen. Nachzulesen in § 309 Nr. 7 BGB. Der vorgedruckte Formularmietvertrag zählt bereits als allgemeine Geschäftsbedingung. Der Sinn für das Ausschlussverbot dürfte wohl jedem klar sein: Schädigen Sie bewusst einen anderen, müssen Sie dafür natürlich gerade stehen. In vielen Mietverträgen steht deshalb, daß der Vermieter nur für Schäden haftet, die auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruhen. Andererseits heißt das: Der Vermieter haftet nicht, wenn der Schimmelschaden nur auf einem leicht fahrlässigen Verhalten seinerseits beruht. Doch der Bundesgerichtshof ist in dieser Angelegenheit sehr streng: Deswegen haftet der Wohnungsvermieter auch, wenn er einen Schaden nur leicht fahrlässig verursacht hat (BGH, NZM 2002, S. 116). Ein eventueller Haftungsausschluss wegen leichter Fahrlässigkeit im Mietvertrag hilft ihm also nicht! (Seitenanfang)






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