Vermieten Sie auch
an Raucher?

"Rauchen schadet Ihrer Gesundheit" ist neuerdings auf jeder Zigarettenschachtel zu lesen. Teuer ist es allemal geworden, wenn man an die Zeiten der späten 60er Jahre zurückdenkt, als es noch 12 Zigaretten für 1,-- DM gab. So lange es nur die Gesundheit und die Geldbörse der in dem von uns verwalteten Mietshaus wohnenden Mitbürger betrifft, sollte es uns eigentlich egal sein. Sehr wohl denken wir aber darüber nach, wenn ein Kettenraucher bei uns einziehen will. Denn dann lösen sich nicht nur die Finanzen unseres neuen Mitbewohners in Rauch auf, auch die Geldbörse des Vermieters wird davon in Mitleidenschaft gezogen!

Haben Sie vielleicht schon einmal eine Wohnung renoviert, in der vor Ihnen ein starker Raucher gewohnt hat? Fakt ist: Auch wenn Sie tagelang lüften, den Gestank nach kaltem Tabak bekommen Sie einfach nicht heraus. Der hängt nicht nur in den Tapeten sondern auch im Teppich. Selbst wenn Sie den Teppich shampoonieren, der Gestank bleibt. Einstmals weiße Fenster- und Türrahmen sind mit einem gelblichen Schleier überzogen. Oft klebt auf den Türkanten und Fußleisten auch noch ein abstoßender brauner Schmierfilm.

Hin und wieder haben wir es auch schon erlebt, daß es noch nicht einmal ausreicht, die Tapeten zu wechseln. Wiederholt ist der Geruch sogar in den Putz der Wände eingedrungen. Raufasertapeten einfach überstreichen können Sie getrost vergessen. Schon allein deswegen, weil die bräunlichen Nikotinablagerungen durch den neuen Farbaufstrich immer wieder durchscheinen. Hier ist ein kompletter Tapetenwechsel angesagt, der hoffentlich für Abhilfe sorgt, was aber eben nicht immer der Fall ist.

Nehmen wir einmal an, wir haben just vor 4 Jahren einen neuen Teppich in der Mietwohnung verlegt: Wenn wir Pech haben, müssen wir den vor einer Neuvermietung wegen des Geruchs komplett rausreißen und einen neuen verlegen. Jetzt zeigt sich, wie gut es doch ist, auf eine wirksame Schönheitsreparaturen-Vereinbarung zurückgreifen zu können. Eine, die den scheidenden Bewohner vertraglich dazu verpflichtet, bei Ende des Mietverhältnisses zu renovieren.

Das ist aber nur bei einer Individualvereinbarung möglich. Steht über Schönheitsreparaturen gar nichts im Mietvertrag, hat wieder einmal der Eigentümer die Pappnase auf.

"Da kriege ich doch Schadenersatz!" , war mein erster Gedanke, als ich die verrauchte Mieter-Wohnung besichtigte. Doch Pustekuchen, so fix geht das nicht. Als Verwalter darf ich nicht erwarten, daß der Bewohner jahrelang in einer Wohnung lebt, ohne Gebrauchsspuren zu hinterlassen. Dem gemäß stellen Abnutzungsspuren, die bei normaler Verwendung der Wohnung entstehen, keine Beschädigung der Wohnung dar. Ist die Wohnung bei Auszug also nur "normal" abgenutzt, so kann von einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gesprochen werden. Derartige Abnutzungsspuren sind mit der Zahlung der Miete bereits abgegolten (§ 538 BGB).

§ 538 BGB

Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Den Mitbewohner können wir also nur dann zum Schadenersatz auffordern, wenn wir ihm nachweisen können, daß die Schäden durch eine unübliche Nutzung der Wohnung entstanden sind. Und das ist gar nicht so leicht!

Bisher bestand Einigkeit bei den Gerichten: Rauchen stellt keine Beschädigung der Wohnung dar und deswegen gibt es dafür auch keinen Schadenersatz. Auch bei Kettenrauchern mit den entsprechenden unansehnlichen Folgen für die Wohnung waren die Richter nicht von einen Schadenersatzanspruch zu überzeugen (LG Köln, NZM 1999, S. 456; LG Saarbrücken; WM 1998, S. 689). Will sagen: Die Gerichte in Deutschland halten den Mieter nach wie vor für "schutzwürdig". Daher bleibt es dem Bewohner überlassen, ob er in der Wohnung raucht oder nicht. So oder so, Rauchen ist nichts verwerfliches und damit Bestandteil einer normalen Lebensführung.

Seien wir uns doch bitte darüber im Klaren, das es letztlich doch immer nur um die Frage geht, wer zahlt, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Das hat vor ein paar Jahren das Landgericht in Hamburg geklärt (LG Hamburg, Urteil v. 26.4.2001 - 333 S 156/00, WM 2001, S. 469). Das Gericht lehnte einen Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen positiver Vertragsverletzung ab. Die Richter begründeten das so: Auch intensives Rauchen ist Teil der privaten Lebensgestaltung des Mieters. Die daraus zwangsläufig resultierenden Nikotinablagerungen zählen noch zum vertragsgemäßen Gebrauch. Auch bei äußerst starken Ablagerungen. Pech für den Eigentümer: Die "Räucherkammer" des Mieters durfte er auf eigene Kosten renovieren.

Inzwischen sind sich die Gerichte schon lange nicht mehr darüber einig, ob starkes Rauchen noch zum "vertragsgemäßen Gebrauch" einer Wohnung gehört. Das Landgericht Paderborn beispielsweise, sieht es nicht mehr als vertragsgemäß an, wenn der Mieter nach 2 Jahren auszieht und seine Tabakspuren nur durch ein mehrmaliges bestreichen beseitigt werden können (Urteil v. 23.3.2000 - 2 S 2/00, NZM 2000, S. 710). Ihre Aussichten, bei einem Gerichtsverfahren die Renovierungskosten ersetzt zu bekommen, stehen damit fifty-fifty.

Auch wenn die Wohnung vergilbt ist, beschädigt ist sie damit noch nicht! Der Ausgang dieser Argumentation: Ihre Wohnung entspricht damit rein rechtlich noch nicht einem Zustand, den man als beschädigt bezeichnen kann. Auch dann nicht, wenn durch das Nikotin Fensterrahmen und Türen vergilbt sind. Auch wenn die ehemals weißen Tapeten bräunlich schimmern und sich hier und da schon ein Schmierfilm zeigt. Empörend, aber die Richter entscheiden teilweise nun mal so. Im Klartext heißt das für Sie, dass ein Anspruch auf Schadenersatz gegen den rauchenden Mieter entfällt. Am Ende hat Ihr Mieter die Wohnung ja nur vertragsgemäß genutzt.






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