Hausverwalter New's
Neues im WEG- und Mietrecht

Wenn Sie zu dieser Seite Fragen haben oder mir eine Anmerkung zukommen lassen möchten, dann verwenden Sie bitte das oben rechts befindliche Kontaktformular.

Mietgebrauch(11.08.2010)

Stellt Ihr Mieter seinen Kinderwagen im Hausflur ab, so brauchen Sie dies nur zu dulden, wenn die 3 folgenden Punkte erfüllt sind:

  1. Es muß für den Mieter unzumutbar sein, den Wagen in die Wohnung oder Keller zu transportieren.
  2. Ein anderer, alternativer Abstellplatz ist nicht gegeben.
  3. Es gibt noch keine Verbots-Verfügung vom Ordnungssamt wegen Brandschutz.

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Betriebskosten(05.08.2010)

Wenn Ihr Mieter den Wunsch äußert, dann können Sie ihm Kopien der Rechnungen zukommen lassen. Können - müssen aber nicht!

Sie genügen Ihrer Pflicht aber bereits dadurch, daß Sie Ihrem Mieter die Belege am Ort des Mietobjektes, das muß weder in der Mieterwohnung noch in Ihrer Wohnung sein, vorlegen. Jetzt kann er sich handschriftliche Nozizen machen, die Belege abfotografieren oder einscannen, wie es ihm beliebt.

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Besichtigungsrecht (29.07.2010)

Sie können einen Termin zur Besichtigung einklagen. Wenn es schnell gehen muß, notfalls auch mit einer einstweiligen Verfügung.

Ihr Mieter muß jedoch nicht alles hinnehmen, auch da gibt es Grenzen. Kontrollbesuche beim Mieter sind somit nur alle 2 Jahre zulässig.

Ich empfehle Ihnen, Ihren Besuch mit einem potenziellen Käufer mindestens eine Woche vorher anzukündigen. Selbst in diesem Fall braucht der Mieter Sie nur einmal in der Woche für ca. 45 Minuten in's Haus zu lassen.

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Modernisierung (22.07.2010)

Sollen in Ihrem Mietshaus Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, Ihren Mieter zu bitten, die Möbel und persönlichen Gegenstände bei Seite zu räumen. Verlangen können Sie dies vom Mieter nicht! Er muß lediglich dulden, selbst mit anpacken braucht er nicht! (Seitenanfang)

Kündigung (15.07.2010)

Haben Sie den Gedanken, Ihrem Mieter fristlos zu kündigen, so tun Sie dies gleichzeitig hilfweise auch ordentlich!

Kommt das Gericht bei seinen Überlegungen zu dem Schluß, das die von Ihnen angegebenen Gründe für eine fristlose Kündigung noch nicht ausreichen, so prüft es in diesem Fall aber gleichzeitig, ob denn eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. So kündigen Sie mit doppeltem Boden. (Seitenanfang)

Betriebskosten (08.07.2010)

Es ist absolut nicht erforderlich, bei der Betriebskostenabrechnung jede Rechnung einzeln aufzuführen. So haben Sie die Möglichkeit, die Kosten für Dünger, Rindenmulch und Ersatzpflanzen ganz einfach unter der Betriebskosten-Position »Gartenpflege« zusammen zu fassen.(Seitenanfang)

Rechtzeitigkeitsklausel (01.07.2010)

Im Mietvertrag könnte sich eine Rechtzeitigkeitsklausel in etwa so lesen lassen:
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift bzw. der Eingang maßgebend.

Gegenüber der Fälligkeitsklausel (Die Miete ist bis zum 3. Werktag im Monat im Voraus zu entrichten) liegt der Unterschied darin: Nur bei einer Rechtzeitigkeitsklausel hat die Miete auch tatsächlich bis zum 3. Werktag auf dem Konto zu sein. Da ist eine Onlione-Anweisung des Mieters am 3. Werktag bereits zu spät. (Seitenanfang)

Betriebskosten (24.06.2010)

Die Kosten für den Hausmeister sind eine feste Position in der Betriebskostenabrechnung. Selbst wenn Ihr Hausmeister sowohl die Reinigung des Treppenhauses als auch die Gartenpflege übernommen hat. Hier ist es nicht erforderlich, die Kosten nach Art der Tätigkeit auseinander zu bröseln. Das kommt alles in einen Pott! (Seitenanfang)

Wohnfläche (17.06.2010)

Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, das die Wohnfläche Ihrer vermieteten Wohnung tatsächlich um mehr als 10% größer ist, als im Mietvertrag angegeben, so sei es Ihnen frei gestellt, bei der kommenden Mieterhöhung auch zu Ihren Gunsten die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen. (Seitenanfang)

Pfui, Spinne (10.06.2010)

Es ist absolut kein Minderungsgrund, wenn sich eine einzelne Spinne in der Wohnung Ihres Mieters aufhält. Zieht Ihr Mieter eines Tages aber aus, so hat er vor seinem Auszug alle vorhandenen Spinweben, auch die im Kellerraum, ordnungsgemäß zu entfernen (BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05-2, WM 2006, S. 5139). (Seitenanfang)

Mietgebrauch (03.06.2010)

Es gibt Wohnungen, in denen sich Feuchtigkeitsschäden nur durch ein intensiveres Heiz- und Belüftungsverhalten des Mieters vermeiden lassen. Dies ist dem Mieter vor Vertragsabschluß mitzuteilen. Auch eine ausdrückliche Verpflichtung hierzu im Mietvertrag ist nicht von der Hand zu weisen. Ansonsten kann von dem Mieter nur ein übliches Heiz- und Lüftungsverhalten erwartet werden. (Seitenanfang)

Parabolantenne (27.05.2010)

Bei der Frage, ob Ihr Mieter eine Parabolantenne an die Fassade schrauben darf, spielt die Optik eine entscheidende Rolle! Sie als Vermieter bestimmen, wo die Antenne optisch am wenigsten stört und von daher montiert werden darf. Egal, ob der Mieter so seine Heimatprogramme empfangen kann oder nicht. (Seitenanfang)

Miete erhöhen (20.05.2010)

Sie haben die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete an Hand von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen nachzuweisen. Mehr als drei sind noch besser. Sollte sich nämlich herausstellen, das nur eine der vorgezeigten Wohnungen nicht gleich, sondern höchstens ähnlich ist, stehen Sie ohne eine korrekte Begründung da. Das hat zur Folge, das Sie Ihr Mieterhöhungsverfahren noch einmal von vorn beginnen dürfen.(Seitenanfang)

Mietschulden (13.05.2010)

Nur die laufenden Zahlungen sind bei der Berechnung der Mietschulden maßgeblich. Sind z. B. noch Rückstände aus einer einmalig zu erbringenden Leistung da, beispielsweise die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung, die Kaution oder aber Schadenersatzansprüche, so werden diese nicht mitgezählt!

Derartige Forderungen rechtfertigen keine Kündigung wegen Zahlungsverzug. Hierfür bleibt Ihnen nur die Zahlungsklage.(Seitenanfang)

WEG-Recht (06.05.2010)

Als Hausverwalter einer WEG gehört es zu meinen Pflichten, nach Ablauf eines Kalenderjahres eine geordnete und übersichtliche Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Darin muß auch die Höhe der Rücklagen enthalten sein.

Hier darf ich aber nur die tatsächlich erhaltenen Beträge zur Instandhaltungsrücklage angeben. Allein der Sollbetrag ist nicht genug. Auch die geschuldeten Zahlungen bedürfen der Erwähnung - das ist die Differenz zum Sollbetrag!

Die tatsächlich von den Eigentümern gezahlten Beträge für die Instandhaltungsrücklage muß ich also als Einnahme verbuchen. Sieht Ihre Abrechnung anders aus, ist sie anfechtbar. (Seitenanfang)

Mietbewerber (29.04.2010)

Ist ein Mietbewerber abzulehnen, geben Sie bitte so wenig wie möglich von den Gründen Ihrer Entscheidung gegen einen Mieter an. Sie brauchen Ihre Entscheidung nicht zu begründen!

Fühlt sich ein abgelehnter Interessent benachteiligt, so muß er zwei Indizien dafür angeben, das er diskriminiert worden ist. Erst danach sind Sie wieder an der Reihe zu beweisen, das keine Benachteiligung vorliegt. Reden ist Silber - Schweigen ist Gold! (Seitenanfang)

Video Überwachung (22.04.2010)

Haben Sie an Ihrem privaten Hauseingang eine Video-Kamera installiert, gilt folgendes:
Die Überwachungskamera muß so eingestellt werden, daß weder der Gehweg noch das Nachbarhaus darauf zu sehen sind. Ansonsten wird die Privatsphäre Ihres Nachbarn beeinträchtigt, was den Rückbau Ihrer Überwachungsanlage zur Folge haben kann (AG Spanndau, Urteil vom 6.01.2004, 5 C 557/03). (Seitenanfang)

Gewerbliche Nutzung (15.04.2010)

Bei einer gewerblichen Nutzung Ihrer Wohnung steigen Ihre Kündigungschancen, wenn: die Tätigkeit mit Lärm verbunden ist, ein reger Publikumsverkehr herrscht, die Mietsache mehr als bei einer normalen Wohnnutzung abgenutzt wird, der Mieter auch Angestellte beschäftigt oder andere Mieter durch die Tätigkeit belästigt werden. Es ist sinnvoll, diese Punkte bereits in der Abmahnung mit aufzuführen. (Seitenanfang)

Mietgebrauch (08.04.2010)

Bei Beschwerden über ruhestörenden Lärm empfielt es sich, von den Mitmietern im Haus ein Lärmprotokoll anfertigen zu lassen. So fällt es Ihnen leichter, weil konkreter, abzumahnen bzw. später zu kündigen!

Aus diesem Protokoll sollte in jedem Fall hervorgehen, wann und wie lange die Belästigung stattfand, aber auch welche Geräusche (bohren, Stühle rücken, quietschen, hämmern, knacken, Musik, Gegröle) zu hören gewesen sind. (Seitenanfang)

Treppenhausreinigung (01.04.2010)

Ist es bei Ihnen so geregelt, das die Treppenhausreinigung eigenverantwortlich von den Mietern durchgeführt wird, kann ihnen dieses Recht nicht so eindfach entzogen werden. Da sind schon zwingende Gründe, wie beispielsweise eine krankheitsbedingte Verhinderung Ihres Mieters erforderlich.

Grundsätzlich muß dem jeder einzelne Mieter zustimmen. Ist die Mehrheit der Mietparteien mit einer Übertragung dieser Arbeiten an ein externes Reinigungsunternehmen einverstanden, müssen sich auch die »Unwilligen« dem beugen, denn es ist Ihnen nicht zumutbar, unterschiedlich abzurechnen bzw. reinigen zu lassen. (Seitenanfang)

Verwaltungskosten (25.03.2010)

Laut BGH dürfen die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn es sich um eine Gewerberaumvermietung handelt. Eine genaue Formulierung für den Mietvertrag ist dabei nicht vorgegeben worden. Die Umlage braucht im Vertrag höhenmäßig nicht begrenzt zu werden. (Seitenanfang)

Mieterauszug (18.03.2010)

Wenn Sie vereinbart haben, daß Ihr Mieter bei Auszug die Wohnung besenrein zu übergeben hat, dann braucht er die Fenster nicht zu putzen! Die Spinnweben im Keller sind allerdings restlos zu beseitigern (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VIII ZR 124/05-2, WM 2006, S. 5139). (Seitenanfang)

Steuern (11.03.2010)

Um Ihrem Mieter dabei behilflich zu sein, Steuern zu sparen, ist es Ihre Vermieterpflicht, dem Mieter eine entsprechende Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen auszustellen, die in der BKA auf den Mieter umgelegt werden.

Wir Verwalter dürfen für diese zusätzlichen Arbeiten auch ein zusätzliches Honorar einstreichen! (AG Bremen v. 03.06.2007, 111a II 89/2007 WEG; LG Düsseldorf, Beschluß vom 08.02.2008, 19 T 589/07, NZM 2008, S. 453) (Seitenanfang)

Gaststättenlärm (04.03.2010)

Sollten auch Sie zu den leidgeplagten Mitbürgern zählen, die zu Haus unter Gaststättenlärm leiden, gilt folgendes: Wenn es Ihr Wunsch ist, das die zuständige Behörde in dieser Angelegenheit endlich tätig wird, dann können Sie die Behörde vorm Verwaltungsgericht verklagen, sofern Ihre bisherigen Bemühungen nicht den gewünschten Erfolg gebracht haben. Den Lärmstörer selbst können Sie vor dem Zivilgericht direkt auf Unterlassung verklagen. (Seitenanfang)

Gartenpflege (25.02.2010)

Wenn es Ihnen darauf ankommt, stets einen gepflegten Garten zu haben, dann sollten Sie die Pflege entweder selbst durchführen, oder einen Fachmann damit beauftragen.

Die Kosten für den Fachmann können Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. So behalten Sie die optimale Qualitätskontrolle in der Hand. (Seitenanfang)

Abnahme-Protokoll (17.02.2010)

Als erfahrener Hausverwalter kann ich Ihnen nur empfehlen, zu jeder Wohnungs Abnahme einen Zeugen, z. B. einen befreundeten Hobby-Handwerker, mitzunehmen. Auch wenn Sie selbst über ausreichende Fachkenntnisse verfügen - vier Augen sehen immer mehr als zwei.

Müssen Sie am Ende doch mit Ihrem ehemaligen Mieter vor Gericht ziehen, stehen Ihnen nicht nur die Fotos der Beanstandungen als Beweis zur Verfügung, sondern auch noch ein Zeuge, der diese Aufnahmen kommentieren kann. (Seitenanfang)

Mieterselbstauskunft (11.02.2010)

Haben Sie es mit einem Mietinteressenten zu tun, der Ihnen bestimmte Angaben in der Mieterselbstauskunft verweigert, warum auch immer, dann sollten sämtliche Alarmsirenen bei Ihnen erschallen. Ich gebe Ihnen den Rat, die Finger von einem solchen Mietbewerber zu lassen!

Sie können davon ausgehen, sich so viel Geld und Ärger zu ersparen. (Seitenanfang)

Mietgebrauch (03.02.2010)

Für Badewannen wird von den Gerichten in der Regel eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 20 Jahren angesetzt.

Sollte es bei Ihnen jedoch der Fall sein, daß die Wanne bei Ihrem Mieter trotz vertragsgemäßer Nutzung bereits vorher so rauh und stumpf wird, das ein Frotteehandtuch farbige Fusseln hinterläßt, braucht die Wanne zwar noch nicht ausgetauscht zu werden, sollte aber eine neue Lackierung erhalten, damit sie wieder ihrer vertragsgemäßen Zweckbestimmung zugeführt werden kann. Entsprechende preiswerte Anregungen sind in den Baumärkten erhältlich. (Seitenanfang)

Beschlußsammlung (27.01.2010)

Aufgepaßt: Selbst wenn Ihr Verwalter es bislang versäumt hat, die von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse in die Beschlußsammlung einzutragen, sind diese wirksam!

Andernfalls müßte nämlich die Eigentümergemeinschaft für den nachlässigen Verwalter gerade stehen, sofern er die Eintragung eines gefassten Beschlusses versäumt. Die Gemeinschaft trifft die Endscheidungen - der Verwalter ist lediglich ausführendes Organ. (Seitenanfang)

Gebäudesanierung (19.01.2010)

Das Einsparpozenzial Ihrer Sanierungen wächst mit der Anzahl der durchzuführenden Maßnahmen. So brauchen Sie beispielsweise das Gerüst nur einmal aufzustellen, wenn Sie neben der Außenwand und den Fenstern auch gleich noch das Dach modernisieren.

Bekommen Sie eine neue Heizung und wechseln bei dieser Gelegenheit auch die alten Fenster aus, ist garantiert, das die eingesparte Energie nicht sofort wieder durch undichte Fenster hinausgeschleudert wird! (Seitenanfang)

Schnee und Glatteis (12.01.2010)

Wenn Sie in dieser Jahreszeit in Urlaub fahren, dann sorgen Sie bitte rechtzeitig dafür, daß während Ihrer Abwesenheit der Schnee geräumt und der Gehweg gestreut wird. Sollte nämlich jemand stürtzen und sich verletzen, so sind Sie schadenersatzpflichtig.

Bleibt Ihnen noch die Hoffnung auf ein Mitverschulden des Geschädigten. Konnte dieser ganz offensichtlich erkennen, daß nicht gestreut ist und hat er trotz dessen die Straßenseite nicht gewechselt, dann trifft ihn eine Mitschuld. (Seitenanfang)

Wohnfläche (05.01.2010)

Oftmals kommt es vor, das Mieter versuchen die Miete zu drücken, weil ihrer Meinung nach eine Wohnflächenabweichung vorhanden ist. Darauf brauchen Sie sich aber nicht einlassen.

Schauen Sie im Mietvertrag nach. Meistens ist darin geregelt, das die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist. Jetzt nehmen Sie den Zollstock in die Hand. Bleibt Ihr Ergebnis unterhalb der kritischen 10% Grenze, hat Ihr Mieter schlechte Karten, dann wird nichts gekürzt. (Seitenanfang)

Sturm (31.12.2009)

Es spielt im Grunde keine Rolle, ob Sie Schuld haben oder nicht. Wenn Ihr Baum während eines stürmischen Windes (bis Stärke 8) auf dem Nachbargrundstück einen Schaden verursacht, sind Sie haftbar (§ 906 Abs. 2, Satz 2 BGB). Das gilt jedenfalls bei einem ganz normalen Sturm.

Haben wir es dagegen mit einem Katastrophen-Orkan wie beispielsweise »Lothar« zu tun, greifen andere Regeln. (Seitenanfang)

Schnee und Glatteis (23.12.2009)

Haben Sie das Pech, das vor Ihrem Haus jemand auf Schnee oder Glatteis ausrutscht, sollten Sie beweisen können, Ihrer Verkehrssicherungspflicht voll umfänglich nachgekommen zu sein.

Wenn Sie am Morgen den Schnee beseitigt und auch gestreut haben, dann machen Sie sich unbedingt eine Notiz mit Datum und Uhrzeit darüber.

Machen Sie ein Foto von der Unfallstelle und bewahren Sie den Wetterbericht für diesen Tag aus der Zeitung auf. So haben Sie schon mal ein paar gute Beweismittel in der Hand, die Ihnen helfen können, der Haftungsfalle zu entgehen. (Seitenanfang)

Betriebskosten (15.12.2009)

Bei Ihrer Betriebskostenabrechnung ist es nicht erforderlich, jede Rechnung einzeln anzugeben. So lassen sich beispielsweise die Einzelrechnungen für Dünger, Humuserde oder Anpflanzungen unter der Betriebskostenposition »Gartenpflegekosten« zusammenfassen. (Seitenanfang)

Wohnfläche (08.12.2009)

Wer einer konkreten Wohnflächenangabe geschickt aus dem Weg gehen will, macht einfach keine Angaben zur Wohnfläche. Wer nichts angibt, kann auch nichts falsch machen.

Bei der Betriebskostenabrechnung müssen Sie natürlich die Katze aus dem Sack lassen. Sollte sich die angegebene Flächenberechnung nun als falsch erweisen, so braucht nur die Abrechnung nachgebessert werden, das ist in jedem Fall leichter. als eventuell eine Mietminderung hinnehmen zu müssen. (Seitenanfang)

Rechtzeitigkeitsklausel (02.12.2009)

Eine Rechtzeitigkeitsklausel im Mietvertrag könnte beispielsweise so lauten:
Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang bzw. die Gutschrift maßgebend.

Der Unterschied zur Fälligkeitsklausel («die Miete ist bis zum 3. Werktag im Monat im Voraus zu entrichten») ist der: Nur mit einer Rechtzeitigkeitsklausel muß die Miete auch tatsächlich bis zum 3. Werktag auf Ihrem Konto sein. Da reicht es nicht mehr, wenn Ihr Mieter das Geld erst am 3. Werktag z. B. online anweist! (Seitenanfang)

Wohnfläche (25.11.2009)

Sollte es tatsächlich so sein, das Ihre Wohnung um mehr als 10 % größer ist, als wie Sie in Ihrem Mietvertrag angegeben haben, so dürfen Sie bei der kommenden Mieterhöhung auch zu Ihren Gunsten von der tatsächlichen, größeren Fläche ausgehen. (Seitenanfang)

Renovierungsklausel (17.11.2009)

Die Liste der Wörter, wann eine Renovierungsklausel eindeutig als Starre-Fristen-Klausel zu qualifizuieren ist, wird immer länger. Formulierungen wie "spätestens" oder "mindestens" zählen hier schon lange zu den "verbotenen" Wörtern in Renovierungsklauseln.

Ebenso, wenn in Ihrer Klausel schon fast "befohlen" wird, daß der Mieter Renovierungen immerhalb an sich zulässiger Fristen auszuführen "hat". (Seitenanfang)

Parken (04.11.2009)

Mit dem Abschleppenlassen ist das so eine Sache: Schließlich müssen Sie normalerweise erst einmal das Geld für den Abschleppwagen verauslagen.

Das bedeutet oft, das Sie Ihrem Geld hinterherlaufen müssen. Dieses Zahlungsrisiko scheuen viele Eigentümer - zu Recht, denn oft ist es den Ärger gar nicht wert, den man sich damit einhandelt.

Parkt ein Mieter auf dem Grundstück des Eigentümers falsch und läßt dieser den Wagen abschleppen, muß der Mieter die Kosten dafür tragen (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 12.12.2002, 2/24 S 145/02, NJW-RR 2003,S. 311). Allerdings: Das mag zwar rechtlich korrekt sein, ob es aber auch dem Hausfrieden dient, steht dabei auf einem ganz anderen Blatt. (Seitenanfang)

Miete mindern (29.10.2009)

Der Mieter kann von seiner Wohnung den Standart erwarten, der bei vergleichbaren Gebäuden üblich ist.

Deswegen kommt es bei einer Mietminderung auch nicht darauf an, ob Sie als Vermieter Störungen wie z. B. störender Lärm aus der Nachbarwohnung abstellen können.

Übrigens: Schon ein anderes Gericht hatte einem Mieter eine Mietminderung zugestanden, weil er "jeden Pups" des über ihm wohnenden Mieters hören konnte (AG Neuruppin, Urteil vom 12.11.2004, 42 C 263/04, WM 2005, S. 653). (Seitenanfang)

Mieterhöhung (21.10.2009)

Sie müssen Ihrem Mieterhöhungsschreiben keinen Mietspiegel beifügen, wenn sich Ihr Mieter diesen jederzeit selbst bei seinem Mieterverein für wenig Geld oder sogar kostenlos selbst besorgen kann.

Sollte es allerdings der Fall sein, das Sie ohnehin einen Mietspiegel vorliegen haben, so macht es Ihre Mieterhöhung weitaus glaubwürdiger, wenn Sie gleich eine Kopie mit beilegen. (Seitenanfang)

Kündigen (17.10.2009)

Die häufigsten Kündigungsgründe für Vermieter sind Eigenbedarf und Mietschulden. Wer zum Kreis der Eigenbedarfspersonen zählt, ist gesetzlich nicht geregelt. Je näher der Verwandtschaftsgrad (gerade Linie wie Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel), je größer sind die Chancen.

Je entfernter der Verwandtschaftsgrad (Schwager, Neffe, Cousin oder Onkel), je mehr muß in dem Kündigungsschreiben formuliert werden, wie eng und persönlich der Kontakt ist. (Seitenanfang)

Energieausweis (11.10.2009)

Seit dem 01.07.2009 müssen auch Eigentümer von Nichtwohngebäuden (also Gewerberaumvermieter) beim neu Vermieten oder einem Verkauf den Energieausweis vorlegen.

Egal, ob Sie nun ein Büro, ein Geschäft oder eine Praxis vermieten: Sie müssem einem potentiellen Interessenten spätestens auf seine Nachfrage hin den Ausweis vorlegen können. Andernfalls droht Ihnen ein Bußgeld. Damit ist nun der Energieausweis für alle Immobilien Pflicht. (Seitenanfang)

Betriebskosten (11.10.2009)

Grundsätzlich müssen Sie so abrechnen, wie es in Ihrem Mietvertrag steht. Unterschiedliche Zeiträume zur Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten sind erlaubt.

Wollen Sie allerdings die Abrechnungszeiträume irgendwann anpassen, wird dafür ein sachlicher Grund benötigt. Die Darlegung, das ein einheitlicher Abrechnungszeitraum praktischer ist, sollte reichen. Ist die Mehrzahl der Mieter mit dieser Umstellung einverstanden, dann haben Sie eine zusätzliche Trumpfkarte in der Hand.

Entscheidend ist aber, daß Sie im Jahr der Umstellung nicht über eine Zeitspanne von mehr als 12 Monaten abrechnen. Ein kürzerer Zeitraum ist dagegen erlaubt. (Seitenanfang)

Gasleitungen (4.10.2009)

Nehmen Sie 1 mal im Jahr alle Gasleitungen in Ihrem Haus persönlich in Augenschein. Achten Sie darauf, daß für Notfälle alle Absperreinrichtungen frei zugänglich und gut befestigt sind.

Vorsicht, daß die Leitungen nicht als Aufhängestangen zweckentfremdet werden - gerade bei Altbauten mit noch dicken Leitungen ist dies ab und zu einmal der Fall. (Seitenanfang)

Verwaltervertrag (28.09.2009)

Da das Vertragsverhältnis direkt und in erster Linie mit der teilrechtsfähigen Gemeinschaft besteht, sind die Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers - also beispielsweise der Käufer oder Erbe einer Eigentumswohnung - automatisch an den bestehendebn Verwaltervertrag gebunden. (Seitenanfang)

Abberufung des Verwalters

Die Erfahrung hat gezeigt, daß es insbesondere in kleineren Eigentümer Gemeinschaften schwierig werden kann, einen Verwalter abzuberufen.

Dies gilt insbesondere solange, wie der Verwalter noch die Gunst des Mehrheitseigentümers genießt.

In so einem Fall kann beispielsweise ein Minderheiteneigentümer die Abberufung des Verwalters auf entsprechenden Antrag hin gerichtlich durchsetzen. (Seitenanfang)

Stimmrecht WEG

Das Kopfprinzip gilt grundsätzlich sogar dann, wenn ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen hat: Auch dann soll er nur eine Stimme in der WEG-Versammlung haben (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Weil diese gesetzliche Regelung für Mehrfacheigentümer nachteilig ist, ändern diese das Kopfprinzip bereits in der Teilungserklärung ab. Wenn es also um die Gewichtung des Stimmrechtes geht, sollten Sie unbedingt die Teilungserklärung zu Rate ziehen. (Seitenanfang)

Teilungserklärung

Was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum zählt, wird wichtig bei der Frage, wer was instandhalten bzw.sich an den Kosten für eine notwendige Reparatur beteiligen muß! Denn an Reparaturen des Gemeinschaftseigentums muß sich jeder Eigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen - also aufgepaßt! (Seitenanfang)

Wohnungskauf

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, prüfen Sie bitte genauestens die Teilungserklärung der WEG-Gemeinschaft.

Stolpern Sie hier über Regelungen, die Sie nicht akzeptieren oder die für Sie teuer enden können, gibt es nur eins: Finger weg von dieser Wohnung. (Seitenanfang)

Schönheitsreparaturen

Für Farbwünsche ist nur am Ende der Mietzeit Platz und selbst da kommt es auf jedes Wort an. So sind Weiß-Streich-Pflichten meist unwirksam, während Sie mit dem Farbwunsch "neutrale Farben" noch gute Chancen haben, damit durchzukommen.

Schreiben Sie dagegen dem Mieter - wenn auch unbewußt - vor, wie er während der Mietzeit streichen soll, macht das Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. (Seitenanfang)

Gartenarbeit

Entschließen Sie sich dazu, die Gartenpflege selbst in Eigenregie durchzuführen, dürfen Sie die gleichen Kosten, die eine Fachfirma verlangen würde, allerdings abzüglich der Mwst. auf den Mieter umlegen (§ 1 Abs. 1, Satz 2 BetrKV). (Seitenanfang)

Stromanbieter

Sie möchten wissen, wie viel Geld Sie mit einem Stromanbieterwechsel sparen könnten? Holen Sie Ihre letzte Abrechnung heraus und werfen Sie einen Blick ins Internet. Beispielsweise auf diese Seiten:

www.verivox.de/ oder
stromkostensenken.de
www.tarifvergleich.de
www.toptarif.de
www.wer-ist-billiger.de
www.strompreis.org
(Seitenanfang)

Widerrufsrecht

Sie haben ein Widerrufsrecht nach § 312 BGB, wenn Sie während einer Freizeitveranstaltung oder im Anschluß an ein überraschendes Ansprechen auf einer öffentlich zugänglichen Verkehrsfläche einen Vertrag unterschrieben haben!

Ihre Widerrufsfrist beträgt 2 Wochen, wenn Ihrem Vertrag eine Widerrufsbelehrung beigefügt war.

Wurde sie nachgeschickt, 1 Monat. Haben Sie bisher noch keine Widerrufsbelehrung erhalten, beginnt die Widerrufsfrist erst mit dem Erhalt der Belehrung. Länstens läuft sie jedoch 6 Monate. (Seitenanfang)

Grundsteuererlass

Trotz verschärfter Regelung: Einen Versuch ist so ein Antrag auf Grundsteuererlass auf jeden Fall wert, wenn Sie im zurückliegenden Jahr mit Leerstand zu kämpfen hatten.

Berufen Sie sich dabei auf § 33 Grundsteuergesetz und legen Sie in Ihrem Antrag Ihr Bemühen, einen neuen Mieter zu finden, dar.

Vergessen Sie bitte nicht, auch einen Satz dazu zu verlieren, das der verminderte Rohertrag nicht auf Ihrem Verschulden beruht! (Seitenanfang)

Sanierungsgeld

Wird Ihre Immobilie gewerblich genutzt (z. B. Blumenladen oder Einzelhandel), können Sie leider kein Darlehen aus dem CO 2-Gebäude-
sanierungsprogramm beantragen.

Dann ist das ERP-Umwelt- und Energiesparprogramm bzw. das KfW-Umweltprogramm der richtige Weg für Sie, an einen zinsverbilligten Kredit zu kommen. (Seitenanfang)

Immobilienkauf

Ehrlichkeit zahlt sich aus - auch beim Immobilienverkauf!

So dürfen Sie einem Käufer selbst einen geringen Mangel, wie z. B. einen Feuchtigkeitsschaden, der schon mit einem Kostenaufwand von 2.500,00 Euro beseitigt werden könnte, nicht arglistig verschweigen.

Ansonsten darf der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (BGH, Urteil vom 24.03.2006, V ZR 173/05). (Seitenanfang)

Treppenhausreinigung

Stellen Sie von Eigen- auf Fremdreinigung um, geht das nur, wenn Sie im Mietvertrag vereinbart haben, daß Hausreinigungskosten umlagefähig sind.

Sofern Sie den Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV bzw. noch den alten aus der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordng. vereinbart haben, ist das kein Problem.

Allerdings müssen Sie vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode dem Mieter Ihre Pläne ankündigen. (Seitenanfang)

Haftung

Stürzt Ihr Mieter oder dessen Besucher im Dunkeln auf dem Zugangsweg zu Ihrem Haus und bricht sich ein Bein, weil er den Lichtschalter nicht gedrückt hatte, haften Sie als Eigentümer nicht.

Jedenfalls dann nicht, wenn Sie Haus und Zugang gut beleuchtet haben, der Mieter beim Verlassen des Hauses aber das Licht einfach nicht einschaltet.

Dass jemand im Dunkeln geht, ohne das Licht anzumachen: damit müssen Sie nun wahrlich nicht rechnen (OLG Köln, Urteil vom 8.11.2000 - 11 U 41/00). (Seitenanfang)

Betriebskostenabrechnung

Achten Sie darauf, daß Sie tatsächlich nur über 12 Monate abrechnen und keinen Tag mehr.

Falls Sie Ihren Abrechnungszeitraum beispielsweise von bisher Juni bis Juli auf das Kalenderjahr Januar bis Dezember umstellen wollen, sollten Sie im ersten Jahr von Juni bis Dezember abrechnen (also 7 Monate) und danach über die gewünschten 12 Monate von Januar bis Dezember.

Falsch wäre es, in einem Jahr gleich über 19 Monate (die 7 von Juni bis Dezember plus die 12 Monate von Januar bis Dezember) abzurechnen. (Seitenanfang)

Kündigung

Vermieten Sie eine Wohnung und teilt Ihnen Ihr Mieter mit, dass er wegen einer schweren Krankheit vorzeitig aus seinem Zeitmietvertrag aussteigen will, haben Sie die Wahl: Sie können natürlich jederzeit Ihren Mieter vorzeitig ziehen lassen. Das nennt sich dann Vertragsfreiheit!

Rechtlich ist es bei einer Wohnungsmiete so, daß eine schwere Krankheit dem Mieter zumindest das Recht auf Stellung eines Nachmieters gibt. Bietet der Nachmieter Ihnen die gleiche wirtschaftliche Sicherheit wie Ihr bisheriger Mieter, müssen Sie ihn ziehen lassen. (Seitenanfang)

Mieterhöhung

Haben Sie nichts im Mietvertrag zur Mieterhöhung vereinbart oder ist Ihre Staffelmiete längst abgelaufen, bleibt Ihnen als Wohnungsvermieter immer noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff. BGB.

Allerdings hat diese Mieterhöhungsmöglichkeit einen Haken: Sie brauchen ein Begründungsmittel und das Gesetz kennt nur 4 Stück davon. Wer damit nicht nachweisen kann, das die ortsübliche Miete tatsächlich höher liegt, als die momentan vom Mieter gezahlte Miete, kann es nur noch mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung versuchen.

Zwingen, können Sie den Mieter dazu jedoch nicht! (Seitenanfang)

Endrenovierungsklausel

Endrenovierungsklauseln bleiben nach wie vor unwirksam.

Individuell ausgehandelte Endrenovierungs-Vereinbarungen können dagegen trotz unwirksamer Schönheitsreparaturen-Klauseln wirksam bleiben.

Bevor Sie sich allerdings dem Risiko aussetzen, eine widersprüchliche Renovierungsvereinbarung zu haben bzw. sich Ihre vermeintliche Individualvereinbarung doch als Klausel entpuppt, dieser gut gemeinte Ratschlag: Finger weg von Endrenovierungszusätzen im Mietvertrag oder im Wohnungsübergabe-Protokoll!

Die schaden Ihnenim Zweifelsfall mehr als das sie Ihnen nutzen, zumal auch ein Protokoll kein Ort ist, um Mieterrechte und -pflichtren zu vereinbaren. (Seitenanfang)






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