Mietvertrag immer von allen Mietern unterschreiben lassen!

Der schriftliche Mietvertrag ist eine absolut zwingende Notwendigkeit für Sie! Nur so können Sie von Ihrem Mieter erwarten, sich an das zu halten, was Sie schwarz auf weiß vereinbart haben. Kommt Ihnen das vielleicht bekannt vor? Der neue Wohnungsbewerber ist ordentlich, höflich, macht einen solventen Eindruck, eigentlich problemlos. Vielleicht sind Sie auch schon seit Jahren gut miteinander befreundet oder gar verwandt. Warum soll es also unbedingt gleich ein schriftlicher Vertrag sein? Ganz einfach: Die Erfahrung lehrt, dass es gerade im Kreise von Bekannten und Verwandten die größten Streitigkeiten gibt - die leider häufig vor einem Gericht ausgetragen werden müssen. Wie gut ist es da, wenn Sie mit einem schriftlichen Vertrag immer einen Beweis in der Hand halten: Kommt es nun also doch einmal zu Auseinandersetzungen, genügt oftmals schon ein Blick in den Vertrag, um die rechtliche Situation zu klären.

Durch einen Mietvertrag profitieren Sie von finanziellen Vorteilen. Befolgt Ihr Mieter nicht den Vertrag, haben Sie die Möglichkeit, sich bei Ihrer Abmahnung auf eine konkrete Klausel in Ihrem Mietvertrag zu beziehen. Andererseits gewährt Ihnen ein schriftlicher Mietvertrag eindeutig wirtschaftliche Vorteile: Es liegt bei Ihnen, ob Sie z.B. Klein- oder Schönheitsreparaturen an Ihren Mieter übertragen. Versäumen Sie diese Chance, bleibt es beim Gesetzeswortlaut. Der regelt, daß Sie selbst für die laufende Instandhaltung - und dazu zählen auch die Klein- und Schönheitsreparaturen - aufzukommen haben.

Auf die folgenden 4 Klauseln sollten Sie in Ihrem Mietvertrag nicht verzichten! Es geht heute nicht mehr ohne eine wirksame Schönheitsreparaturen-, Kleinreparaturen-, Betriebskosten- und Kautions-Klausel. Für alle 4 gilt: Haben Sie nichts vereinbart, bleiben Ihre Taschen am Ende leer! Ihr Mieter zieht aus, ohne zu renovieren. Hinzu kommt noch, daß Sie Kleinreparaturen, die während des Mietverhältnisses fällig werden, aus der eigenen Tasche bezahlen dürfen. Die aktuellen Betriebskosten wie z.B. Strom, Wasser, Grundsteuer und Ähnliches dürfen Sie ohne vergleichbare Abmachung nicht auf Ihre Mieter aufteilen. Und selbst bei der Sicherheitsleistung verhält es sich so: Haben Sie nichts vereinbart und überholt Ihr Mieter bei Mietvertragsende schlecht, haben Sie nichts zum Aufrechnen!

Wie Sie den Mietvertrag zu Ihrem Vorteil ändern und dabei Geld sparen? Ganz einfach: Konstruieren Sie mit den vorgegebenen vertraglichen Abreden den Mietvertrag stichhaltig zu Ihren Gunsten um. So können Sie viel Geld sparen! Denn dann kommt am Ende Ihr Mieter für die Klein- und Schönheitsreparaturen auf.

Mündliche Vereinbarungen haben vor Gericht keine Gültigkeit! Sie haben mit Ihrem Mieter zu Beginn der Mietzeit mündlich vereinbart, dass er bei Auszug renovieren soll. Im Mietvertrag steht jedoch kein Wort davon. Ein fataler Fehler! Wenn Sie sich auf derartige mündliche Vereinbarungen verlassen, sind Sie am Ende immer der Dumme. Die scheitern nämlich grundsätzlich an der Beweisbarkeit. Haben Sie nichts schriftliches in der Hand, bleibt es bei dem, was im Gesetz steht. Es ist nun einmal so: Sie als Vermieter sind laut Gesetz verpflichtet, die Mieträume instand zu halten! Das betrifft auch die laufenden Schönheitsreparaturen. Haben Sie es versäumt, die auf den Mieter zu übertragen, müssen Sie als Vermieter ihm regelmäßig die Wohnung renovieren. Ähnlich ist es mit den Kleinreparaturen wie z.B. dem abgebrochenen Türgriff oder dem defekten Lichtschalter: Ist nichts schriftlich vereinbart, zahlt Ihnen Ihr Mieter auch keine Kleinreparaturen.

Schützen Sie sich unbedingt vor der Schriftform-Falle. Soll Ihr Vertrag 1 Jahr und länger laufen, ist die Schriftform ein unbedingtes Muß. Soll der Vertrag hingegen für weniger als 1 Jahr abgeschlossen werden, benötigen Sie als Wohnungsvermieter seit 1.9.2001 einen stichhaltigen Befristungsgrund. Bislang verlangten die Gerichte für das Einhalten der Schriftform, dass die einzelnen Seiten Ihres Mietvertragsformulars fest miteinander verbunden sein müssen. So, dass schon allein optisch der Eindruck entsteht, dass es sich um eine einheitliche Urkunde handelt. Gefordert wurde beispielsweise, dass das Formular an mehreren Stellen mit einer Heftmaschine zusammengeheftet ist.

Auch sollten Sie an eine Nummerierung der einzelnen Seiten denken! Seit dem BGH-Urteil vom 24.9. 1997 sehen die Gerichte das Schriftformgebot nicht mehr ganz so streng. Heute sind sie schon zufrieden, wenn sich der Zusammenhang der Urkunde aus dem "fortlaufenden Paginieren, fortlaufenden Nummerieren der einzelnen Bestimmungen eine einheitliche grafische Gestaltung, ein inhaltlicher Zusammenhang des Textes oder aus vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt" (XII ZR 234/95, ZMR 1998, S. 12).

Wollen Sie einen Zeitmietvertrag für die Mindestdauer von 1 Jahr abschließen, müssen Sie nach § 125 BGB die gesetzliche Schriftform einhalten. Verstoßen Sie gegen dieses Formgebot, gilt Ihr Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Schließen Sie ihn lediglich mündlich ab, darf ihn Ihr Mieter wegen der Schriftformverletzung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen - frühestens allerdings zum Ablauf des 1. Vertragsjahrs seit Überlassung der Mieträume (§ 550 BGB).

Wollen Sie einen Mietvertrag wirklich per Post abschließen? Achten Sie darauf, daß Ihnen nicht folgender Kardinalsfehler unterläuft: Lassen Sie Ihrem zukünftigen Mieter 2 ausgefüllte, aber noch nicht von Ihnen unterschriebene Exemplare zukommen. Erhält er einen bereits von Ihnen unterzeichneten Mietvertrag, kann Ihnen Folgendes wiederfahren: Der neue Mieter ist in der Lage, Vereinbarungen zu treffen, von denen Sie noch gar nichts wissen. Hinterher liegt es bei Ihnen, zu beweisen, dass zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, noch nichts vereinbart gewesen ist. Kein leichtes Unterfangen!

Für Ihre Unterschrift sollten Sie sich nun nicht all zu lange Zeit lassen. Erhalten Sie von ihrem Mieter die unterzeichneten Verträge zurück, ist es nun auch für Sie an der Zeit, die Verträge zu unterschreiben und ein Exemplar wieder an Ihren neuen Mieter zurückzuschicken. Der unterschriebene Mietvertrag gilt nämlich als Angebot zum Abschluss des Mietvertrags. Nehmen Sie dieses Angebot nicht unverzüglich an, gilt es nicht mehr.

Selbstverständlich sind nun beide Seiten gleichermaßen an den Mietvertrag gebunden. Also lassen Sie sich höchstens 3 Tage Zeit, bis Sie das von Ihnen unterschriebene Mietvertragsexexemplar wieder an Ihren Mieter zurückschicken. Andernfalls ist der Mieter an sein Angebot nicht länger gebunden, und Sie haben das Vergnügen, sich noch mal nach einem solventen Mieter umzusehen. Haben beide Parteien erst einmal den Vertrag unterzeichnet, gibt es in der Regel für Niemanden mehr ein Zurück! Auch wenn Ihr Mieter inzwischen noch eine preiswertere oder geschmackvollere Wohnung gefunden hat, ist er jetzt an Ihren Mietvertrag gebunden. An dieser Stelle bleibt ihm nur noch die Anfechtung oder Kündigung. Sogar dann, wenn er die Wohnung mit seinem Mobiliar noch gar nicht vereinnahmt hat.

Ist der Mietvertrag erst einmal eine beschlossene Sache, kommen Sie nur unter sehr viel Aufwand da wieder raus. Demgegenüber sieht es so aus: Erfahren Sie erst im Nachhinein, dass Ihr quasi so zahlungsfähiger Mieter in Wahrheit ohne Beschäftigung ist und schon bei seinem bisherigen Vermieter beträchtliche Mietschulden aufweist, können Sie Ihr Mietvertragsangebot noch anfechten. Der Grund zur Anfechtung liegt dann in der arglistigen Täuschung Ihres Mieters über seine finanziellen Verhältnisse. Jedoch: Den Tatbestand der arglistigen Täuschung müssen Sie dem Mieter erst einmal nachweisen können. Wünschenswert, wenn Sie im Moment auf eine Mieterselbstauskunft zurückgreifen können oder aber einen Zeugen haben, der bei Ihrem Gespräch mit dem Mieter über dessen finanzielle Verhältnisse zu gegen gewesen ist.

Bevor es zur Unterschrift kommt: Bitten Sie Ihren neuen Mieter um eine Selbstauskunft. Vertrauen ist gut - Kontrolle besser! Entsprechende Formulare erhalten Sie im Fachhandel, bei Ihrem Hausverwalter, oder online bei Google, Mieterselbstauskunft und dann einfach down loaden. Dann können Sie sich ein Bild darüber machen, ob Ihr Mietbewerber überhaupt in der Lage ist, seine Miete zu zahlen, mit wie vielen Personen er einziehen will, ob mit Hausmusik oder Haustieren zu rechnen ist und, und, und.

Ganz wichtig: Nehmen Sie sich Zeit beim Ausfüllen, es treibt Sie ja keiner und gehen Sie gewissenhaft dabei vor. Häufig landen unvollständig ausgefüllte Mietverträge immer wieder vor Gericht. Worauf Sie achten müssen: die Befristungs- und die Betriebskosten-Klauseln. Geben Sie besonders Acht darauf, dass Sie alle ausfüllungsbedürftigen Übereinkommen wie z.B. zur Mietzeit, zur Kautionssumme, zum Mietpreis, falls gewünscht zur Staffelmiete, zu den Betriebskosten-Vorauszahlungen, den Mietvertragskopf oder eventuell gefällige Nebenabreden ergänzen. Verschwitzen Sie hier etwas, gilt es im Zweifel als nicht abgemacht.

Achten Sie bitte peinlichst darauf, alles auszufüllen und anzukreuzen. Passen Sie auf, falls Ihnen mehrere Möglichkeiten der Gestaltung zur Verfügung stehen. Ich denke dabei an die Mietzeit oder die Mieterhöhungsmöglichkeiten. Unterlassen Sie sozusagen bei den Mieterhöhungsmöglichkeiten hier ein Häkchen oder dort eine Einschränkung, haben Sie als Wohnungsvermieter immer noch das rechtmäßige Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB. Beim Gewerberaum-Vermieter kann ein fehlendes Häkchen recht teuer werden: Versäumen Sie es hier, eine Mieterhöhung zu vereinbaren, bleiben Sie auf Ihrer einmal vereinbarten Miete sitzen! Es sei denn, Ihr Mieter ist dennoch mit einer Mieterhöhung einverstanden.

Genauigkeit ist ebenso beim Mietvertragskopf geboten. Nennen Sie den Mieter exakt und vollends beim Namen. Begründungen wie z.B. eine Mieterhöhung, eine Abmahnung usw. treten nur bei demjenigen in Funktion, der auch Ihr Mietvertragspartner ist. Merken Sie sich grundsätzlich eins: Nicht derjenige, der im Mietvertragskopf steht, ist Ihr Partner, sondern derjenige, der den Mietvertrag unterschreibt. Dies ist besonders wichtig bei Eheleuten: Prüfen Sie noch mal bei der Unterschriftsleistung, ob auch wirklich der- bzw. diejenigen unterschrieben haben, die oben im Mietvertragskopf stehen! Für rechtswirksame Angaben gilt: Senden Sie Ihre Schreiben auf jeden Fall an den Richtigen, sonst verfehlen Sie Ihre wohlüberlegte Wirkung!

Haben Sie sich die Personalausweisnummer notiert? Mit der Berufsangabe erfahren Sie nicht nur etliches über die soziale Stellung Ihres Mieters, sondern haben auch ein sicheres Indiz für seine Zahlungsfähigkeit in der Hand. Lassen Sie sich daher beim Abschluß eines Mietvertrages immer den derzeit ausgeübten Beruf Ihres Mieters verraten sowie auch seinen Arbeitgeber. Wenn Sie vermeiden wollen, daß sich Ihr Mieter bei Ihnen mit falschem Namen und Geburtsdatum einschleicht, lassen Sie sich doch ganz einfach eine Kopie des Personalausweises, Reisepasses bzw. bei Ausländern der Aufenthaltsgenehmigung geben. Sonst haben Sie am Ende wieder die Pappnase auf.

Mehr als ein Mieter? Machen Sie doch einfach jeden zum Schuldner. Tragen Sie grundsätzlich jeden Erwachsenen, der bei Ihnen einziehen will in den Mietvertragskopf ein. Je mehr Mietvertragspartner Sie haben, umso mehr Schuldner haben Sie, die Sie dann im Ernstfall auch zur Kasse bitten können! Passen Sie auf, dass auch tatsächlich die Personen den Mietvertrag unterschreiben, die im Mietvertragskopf dargestellt sind. Auf der Vermieterseite verhält es sich so: Geben Sie z.B. sich und Ihre Ehefrau als Vermieter an, werden beide Vertragspartner, logisch. Dies hat allerdings einen Nachteil: Wird es erforderlich, gegen Ihren Mieter vor Gericht zu ziehen, kann Ihr Lebensgefährte nicht als Zeuge aussagen. Doch auch dafür gibt es eine Lösung: Tritt Ihr Ehegatte seine Rechte aus dem Mietvertrag an Sie ab, wird aus ihm wieder ein Zeuge.

Nehmen Sie sich mit Ihrem zukünftigen Mieter ausreichend Zeit, die Mieträume zu begutachten und den Vertragsinhalt zu studieren. Fertigen Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll an! Halten Sie schriftlich genau fest, welche Räumlichkeiten und Stellflächen Sie vermieten, also z.B. Keller Nr. 11 oder Fahrzeugstellplatz Nr. 9. Geben Sie auch den tatsächlichen Nutzungszweck der Mieträume an (Fahrradkeller oder Trockenboden, Lager oder Werkstatt). Bedeutend ist dies vor allem bei einem gemischten Gebrauch, wenn Sie also teilweise Wohn- und teilweise Gewerberäume im selben Objekt vermieten. Erweitert ihr Mieter die gewerbliche Ausübung auf weitere Räume, haben Sie so eine Widerspruchsmöglichkeit.

Was die Laufzeit Ihres Vertrages anbetrifft, so können Sie sich seit dem 01.09.2001 eigentlich nur noch zwischen zwei Gestaltungsmöglichkeiten entscheiden: Entscheiden Sie sich für einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, können sowohl Sie als auch Ihr Mieter den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden. Ein wesentlicher Unterschied: Sie als Vermieter benötigen einen Kündigungsgrund - Ihr Mieter nicht! Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für Ihren Mieter bei einem nach dem 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag immer 3 Monate. Für Sie als Vermieter beträgt die Kündigungsfrist bis zu einer Vertragslaufzeit von 5 Jahren 3 Monate, ab 5 Jahren 6 Monate und nach 8 Jahren 9 Monate.

Bis zum 1.9.2001 durften Sie einen solchen Mietvertrag nur für höchstens 5 Jahre abschließen. Seit dem 1.9.2001 dürfen Sie Ihren Mietvertrag so lange befristen, wie Sie wollen: Die Höchstdauer von 5 Jahren wurde aufgehoben. Ihr Profit bei einem Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund: Besteht der angegebene Befristungsgrund noch zum festgelegten Endtermin, endet Ihr Mietvertrag auch zu diesem Termin. Der Mieter kann also nicht von Ihnen verlangen, dass Sie den Mietvertrag mit ihm fortsetzen. Als Befristungsgrund nach § 575 BGB sind 3 Fälle anerkannt: Eigenbedarf, gravierende Umbauabsichten oder die Überlassung der Räume an einen Arbeitnehmer.

Möchten Sie Ihren Mieter möglichst lange behalten? Erklären Sie einen Kündigungsverzicht. Wenn Sie sich von Ihrem Mieter nun ganz und gar nicht trennen wollen, aber keinen Befristungsgrund haben, bleibt Ihnen nur eines: Erklären Sie einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 22.12.2003 einen individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht anerkannt.

Wichtig: Wollen Sie einen Kündigungsverzicht vereinbaren, regeln Sie dies am besten Individualvertraglich. Kündigungsverzicht besagt: Sie vereinbaren mit Ihrem Mieter einen "ganz normalen" Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Sie verständigen sich mit Ihrem Mieter darauf, dass dieser Mietvertrag von keiner Seite vor Ablauf eines bestimmten Termins ordentlich gekündigt werden kann. Beim BGH hat es einen Fall gegeben, wo nur der Mieter einseitig auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet hatte. Entsagen gleich beide Seiten, sind Sie mit Ihrem Kündigungsverzicht immer auf der richtigen Seite! Ihr Vorteil: Ihr Mieter kann Ihnen in den kommenden Jahren nicht einfach weglaufen - jedenfalls so lange Sie ihm keinen Grund zur fristlosen Kündigung geben. Und Sie brauchen nicht einmal einen Befristungsgrund dafür zu haben.

Welche Vorteile Ihr Mieter aus dem Kündigungsverzicht ziehen kann. Selbstverständlich hat auch Ihr Mieter einen Vorteil im Kündigungsverzicht: Er hat die Gewissheit, dass er für eine festgelegte Zeit in seiner Mietwohnung wohnen bleiben kann! Sollte es bei Ihnen der Fall sein, daß das Gericht in Ihrem Kündigungsverzicht keine Individualvereinbarung sieht, sondern nur eine Vertragsklausel, werden Sie so behandelt, als wenn Sie einen ganz normalen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen hätten. Also alles ganz normal ohne irgendeinen Befristungsgrund. Den kann dann sowohl Ihr Mieter als auch Sie jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Zeitmietverträge können Sie als Wohnungsvermieter seit dem 1.9.2001 ausschließlich mit Befristungsgrund abschließen, dafür aber für jeden x-beliebigen Zeitraum. Die maximale Zeitspanne von 5 Jahren ist abgeschafft. Fehlt Ihnen ein Befristungsgrund, können Sie Ihren Mieter nur mit einem Kündigungsverzicht länger im Vertrag halten.

Wie aus Ihrem Kündigungsverzicht eine Individualvereinbarung wird! Im Allgemeinen ist es so, daß es sich bei allen Mietvertragsformularen, die im freien Handel, bei Verwaltern oder Haus- und Grundvereinen erhältlich sind, um so genannte Vertragsklauseln handelt. Sieht so eine Regelung Ausfüll-Lücken vor und handeln Sie mit Ihrem Mieter aus, wie Sie die einzelnen Lücken ausfüllen, haben Sie gute Chancen, das es bei Gericht als Individualvereinbarung anerkannt wird. Also merken Sie sich: handschriftlich und nicht häufiger als zwei Mal. Im Übrigen haben Sie noch die Chance, den Kündigungsverzicht als besondere Vereinbarung in § 21 handschriftlich einzutragen. Beachten Sie aber, dass auch ein handschriftlicher Vermerk eine Klausel darstellen kann. Nämlich dann, wenn quasi jeder Ihrer Mietverträge routinemäßig diesen handschriftlichen Vermerk enthält. Dass Sie das handschriftlich tun, ist für die Richter lediglich ein Tatmerkmal dafür, dass Sie über Ihren Kündigungsverzicht verhandelt haben könnten.

Ab dem 3. Mal wird aus Ihrer Individualvereinbarung eine Klausel. Kann Ihnen irgend jemand nachweisen, daß Sie den Zusatz in 2 weiteren Verträgen verwandt haben, wird aus Ihrer schönen Vereinbarung eine unwirksame Klausel! Insofern gilt dann das Gleiche, wie wenn Sie in jeden Ihrer Mietverträge handschriftlich hineinschreiben würden, dass Ihr Mieter bei Auszug renovieren muss.

Wie Sie sich mit Ihrem Mieter auf die richtige Miethöhe einigen. Jetzt ist Ihre Diplomatie gefragt Die Miethöhe dürfen Sie zweifelsohne frei aushandeln. Um den richtigen Preis zu erzielen, empfehle ich Ihnen, sich am Mietspiegel Ihrer Stadt bzw. vergleichbarer Objekte zu orientieren. Übrigens: Laut § 5 Wirtschaftsstrafgesetz darf die ortsübliche Vergleichsmiete Ihre Miete um nicht mehr als 20 % übersteigen.

Bereits bei Abschluß des Mietvertrages können Sie festlegen, ob und wie Ihre Miete künftig steigt. Haben Sie sich für eine Staffelmiete entschieden, können Sie die Miethöhe für einen beliebigen Zeitraum festlegen. Beispielsweise für die kommenden 2, 6 oder 9 Jahre. Viele Vermieter wissen nicht: Auch bei einem Mitvertrag auf unbestimmte Zeit ist eine Staffelmiete möglich!

Bei der Staffelmiete ist es erforderlich, zwischen den einzelnen Mietstaffeln einen zeitlichen Abstand von 1 Jahr einzuhalten. Kommt es bei Ihnen also beispielsweise am 1.11.2004 zu einem Mietvertragsabschluß, dürfen Sie erst wieder zum 1.11.2005 die nächste Mietstaffel ansetzen. Dann wieder zum 1.11.2006 usw. Ist Ihre letzte Mietstaffel am Zug, bleibt Ihre Miete auch für die nachfolgende Zeit nicht auf dieser Mietstaffel stehen. Danach tritt wieder das ganz normale Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB in Kraft.

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

  1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
  2. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
  3. Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
  4. Die Kappungsgrenze gilt nicht
    1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
    2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
  5. Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559 a abzuziehen, im Falle des § 559 a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
  6. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Haben Sie keine Staffelmiete vereinbart, bleibt Ihnen noch die Möglichkeit, Ihre Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland anzulehnen. Vor der Mietrechtsreform am 01.09.2001 galt für eine solche Indexmiete, dass Sie für die Zeitdauer von 10 Jahren auf Ihr Kündigungsrecht verzichteten oder einen Mietvertrag auf Lebenszeit abschließen mussten. Das ist seit dem 1.9.2001 für Wohnungsvermieter vorbei! Geradeso gehört die Genehmigungspflicht für Mietverträge dieser Art seit dem 1.1.1999 sowohl für Wohn- als auch Gewerberaum-Vermieter der Geschichte an. Der Vorteil einer Indexmiete nach § 557 b BGB: Ihre Miete erhöht sich automatisch.

§ 557 b BGB Indexmiete

  1. Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
  2. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
  3. Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
  4. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Auch wenn Sie sich als Wohnungsvermieter weder für die Staffel- noch für die Indexmiete entschieden haben, müssen Sie in den folgenden Jahren nicht auf eine Mieterhöhung verzichten. Ungeachtet dessen gilt für Sie das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB. Danach können Sie innerhalb von 3 Jahren Ihre Miete um maximal 20 % erhöhen - sofern Sie die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank oder einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen (§ 558 a BGB).

Im einvernehmlichen Interesse aller Beteiligten ist zu empfehlen, daß Sie sich mit Ihrem Mieter auf eine Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung einigen. Zwar kommt dann einmal im Jahr eine Abrechnung der Betriebskosten auf Sie zu, das ist aber gerechter, als wenn Sie eine Betriebskosten-Pauschale vereinbaren. Denn so trägt Ihr Mieter nur die tatsächlichen Kosten, und Sie können notfalls noch Geld nachfordern, wenn die Vorschüsse die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht abdecken. Eine Vereinbarung über die Betriebskosten darf in keinem Mietvertrag fehlen. Dabei sind für Sie die Betriebskostenarten aus § 2 der Betriebskostenverordnung (bis zum 31.12.2003 in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung geregelt) abschließend. Schreiben Sie alle dort genannten Positionen nochmals klar und übersichtlich in Ihren Mietvertrag hinein, sofern Sie über keinen entsprechend vorgedruckten Vertrag verfügen. Eventuell sollten Sie auch darüber nachdenken, Ihrem Mietvertrag die Kopie des Betriebskostenkatalogs anzuhängen.

Aufgepasst beim Verteilungsschlüssel: Seit dem 01.09.2001 muß auch dieser in Ihrem Vertrag festgelegt sein. Vereinbaren Sie keinen Verteilungsschlüssel im Mietvertrag, müssen Sie die Betriebskosten, die Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen müssen, wie z.B. bei den Hausmeisterkosten, nach dem Anteil der Wohnfläche auf Ihre Mieter umlegen (§ 556 a BGB). Der Gesetzgeber schreibt vor, daß Sie einmal im Jahr über die Betriebkosten abrechnen müssen:

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

  1. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 19 Abs. 2 der Wohnraumförderungsgesetzes trägt. Bis zum Erlass der Verordnung nach § 19 Abs. 2 Satz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes ist hinsichtlich der Betriebskosten nach Satz 1 § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung anzuwenden.
  2. Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
  3. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
  4. Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Streiten Sie sich nicht mit Ihrem Mieter um jeden Zentimeter, gehen Sie doch einfach wie folgt vor: Legen Sie den Maßstab fest, nach dem die Wohnfläche berechnet worden ist. Machen Sie Ihren neuen Mitbewohner an dieser Stelle auf die neue Wohnflächenverordnung aufmerksam. Die ist seit dem 01.01.2004 gültig und hat die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung ersetzt. Sie gibt Auskunft darüber, welche Räume mit welchem Anteil mitgerechnet werden dürfen.

Teilen Sie Ihrem Mieter im Vertrag unbedingt mit, auf welches Konto er seine Zahlungen zu leisten hat. Tragen Sie exakt Ihre Kontonummer und die Bankleitzahl in das Mietvertragsformular ein. Machen Sie ebenso von der Bankverbindung Ihres Mieters eine Notiz, um eine eventuelle Betriebskosten-Gutschrift überweisen zu können. Am besten verpflichten Sie Ihren Mieter gleich bei Vertragsabschluss, einen Dauerauftrag oder eine Abbuchungsermächtigung zu erteilen. Was seit dem 01.09.2001 überflüssig ist, ist eine Vorauszahlungsvereinbarung im Mietvertrag. Denn Dank dem neuen § 556 b BGB ist Ihr Mieter mit der Bezahlung der Miete sowieso bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats an der Reihe.

§ 556 b BGB Fälligkeit der Miete,
Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

  1. Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist
  2. .
  3. (2)Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536 a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Haben Sie die Schönheitsreparaturen-Klausel vergessen, kann das teuer werden. Bitte denken Sie daran, in Ihren Mietverträgen immer eine vermieterfreundliche Schönheitsreparaturen-Klausel zu vereinbaren. Die gibt Ihnen die Garantie, daß Ihr Mieter schön regelmäßig die Renovierungen vornimmt. Liegen sie schon längere Zeit zurück oder sind diese bei Auszug noch nicht fällig, trägt Ihr Mieter zumindest anteilig die Renovierungskosten, entsprechend dieser Klausel. Selbstverständlich hat er die Wahl, die ganze Wohnung auch auf seine Kosten zu renovieren. Wichtig: Begehen Sie um Gottes Willen nicht den Fehler, Ihrem Mieter bei Vertragsende eine Endrenovierung aufzubürden! Eine solche Vereinbarung kann Ihre gesamte Schönheitsreparaturen-Regelung zu Fall bringen!

Aufmerksamkeit also bei Endrenovierungsklauseln im Mietvertrag. In der Regel steht sie nämlich im Widerspruch zur bereits im Mietvertrag ausgehandelten Schönheitsreparaturen-Regelung, nach der Ihr Mieter nur innerhalb bestimmter Zeitabläufe renovieren muss. Um diesen Widerspruch zu vermeiden, müssten Sie also die gesamte vorgegebene Schönheitsreparaturen-Klausel kappen. Überdies ist eine solche Einigung nur tauglich, wenn Sie diese individuell mit dem Mieter ausgehandelt haben und ein solches Aushandeln auch dokumentieren können. Einen vorgefertigten Formular-Mietvertrag mit so einer Endrenovierungsklausel zu beladen, kann Sie am Ende also teuer zu stehen kommen!

Anders verhält es sich bei einer Kleinreparaturen-Klausel, die gehört nun wirklich in jeden guten Mietvertrag. Mit einer Kleinreparaturen-Klausel im Mietvertrag bewirken Sie, dass Ihnen Ihr Mieter die Kostenpunkte für kleinere Reparaturen begleichen muss. Bereits vor längerer Zeit hat ein Gericht in Hamburg entschieden, das der Höchstbetrag der einzelnen Kleinreparatur bei 75,-- € liegt, die Sie auf Ihren Mieter abwälzen dürfen. Da das entsprechende Urteil des OLG Hamburg bereits einige Jahre zurück liegt, dürfte aufgrund der Anpassung an die steigenden Lebenshaltungskosten heute, im Jahre 2004, ein Zeitzuschlag auf einen derzeit zulässigen Preis von maximal 80,-- €/Kleinreparatur gerechtfertigt sein (OLG Hamburg, WM 1991, S. 385).

Eine Kleinreparaturen-Klausel im Mietvertrag besagt nicht, dass sich Ihr Mieter bei jeglicher Reparatur mit 80,-- € beteiligen muss. Es ist eher so, dass Sie von ihm nur dann eine Kostenerstattung fordern dürfen, wenn die Instandsetzung alles in allem nicht mehr als 80,-- € kostet. Kostet sie z.B. 81,-- €, ist es schon keine Kleinreparatur mehr.

Kein Mietvertrag ohne Kaution!. Lassen Sie Ihren Mieter niemals ohne eine vereinbarte Kaution in die Mieträume einziehen, - auch wenn es Ihr bester Freund ist! Bedenken Sie aber bitte, dass die Kautionshöhe das 3-fache der monatlichen Nettomiete nicht überschreiten darf. Ebenso ist es Ihnen nicht möglich, Ihrem Mieter sein Ratenzahlungsrecht zu verweigern. Die andere Möglichkeit wäre es, sich eine Bürgschaft aushändigen zu lassen. Wichtig: Entscheiden Sie sich zwischen einem dieser beiden Sicherungsmittel! Beide gemeinsam sind zwar erlaubt, aber nur in der zulässigen Gesamthöhe. Nehmen Sie beide Sicherungsmittel parallel in Gebrauch und übersteigt Ihre Sicherheit die erlaubte Kautionshöhe, sind Sie übersichert.

§ 551 BGB Begrenzung und Anlage
von Mietsicherheiten

  1. Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
  2. Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
  3. Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
  4. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Alternativ zur Zahlung einer Mietsicherheit über den Mieter an den Vermieter, kann eine sogenannte Mietbürgschaft vereinbart werden. Der Mieter schließt in diesem Fall eine Mietbürgschaft bei einer Bank oder einer Versicherung ab und zahlt an diese monatlich einen vereinbarten Betrag. Sollte es zu Mietrückständen kommen oder muss der Mieter Kosten für Renovierungen oder dergleichen übernehmen, zahlt der Bürge diese Summer dann an den Vermieter. Auch bei einer Mietbürgschaft darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Sie als Vermieter müssen eine Mietbürgschaft nicht akzeptieren, sondern können auf die Barzahlung der Mietsicherheit an Sie bestehen. Eine Mietbürgschaft bietet sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter einige Vorteile und ist sicher. Sollten Sie einer Mietbürgschaft zustimmen, muss dieses selbstverständlich vertraglich festgehalten werden.

Wie Sie rechtssicher eine besondere Vereinbarung treffen können: "Extrawünsche" haben in dem normalen Mietvertragsformular nichts zu suchen, sondern gehören in eine Extra-Vereinbarung. Denken Sie daran, dass ein Formular-Mietvertrag nur vereinheitlichte Vertragsabschlüsse unterstützt. Machen Sie sich deshalb rechtzeitig Gedanken darüber, was für Ihr Mietobjekt noch zusätzlich vereinbart werden muß. Handeln Sie eventuell mit Ihrem Mieter eine dafür zweckmäßige spezifische Vertragsgestaltung aus. Besondere, durch die Charakteristik des Mietobjekts bedingte Maßnahmen sollten Sie dann unter "besondere Vereinbarungen" festhalten. Vorsicht Falle: Durch die Änderungen oder Zusätze dürfen sich keine Widersprüche zum Vertragsinhalt bzw. der Hausordnung, die ja Bestandteil des Vertrages ist, ergeben.

Weniger ist mehr! Ein Spruch, der nicht nur bei den besonderen Vereinbarungen gilt. Bevor Sie also zum Füller greifen und alle Ihre Extravaganzen fein säuberlich in Ihr Mietvertragsformular eintragen, seien Sie sich unbedingt über eines im Klaren: Die Extras, die Sie hier beschießen, dürfen nicht im Widerspruch zum übrigen Mietvertrag inklusive Hausordnung stehen. Widersprüchliche Klauseln werden zu Lasten des Verwenders ausgelegt. Und somit meist zu Ihren Lasten! Lesen Sie also erst einmal Ihren Mitvertrag sorgfältig durch, ob die zu treffende Vereinbarung nicht bereits an geeigneter Position von einem Mietrechtsexperten ebenso - und zwar statthaft - geregelt wurde.

Geht es nun darum, den Mietvertrag zu unterschreiben, überzeugen Sie sich bitte nochmals wer alles im Mietvertragskopf als Mieter und auch als Vermieter aufgeführt ist. Jeder, der dort aufgeführt ist, muß auch den Vertrag unterschreiben. Das gilt ausnahmslos für alle. Lassen Sie die Hausordnung und die Betriebskostenaufstellung noch einmal gesondert von Ihrem Mieter unterzeichnen. Damit stellen Sie sicher, dass die Hausordnung und die Betriebskosten-Aufstellung auch tatsächlich Vertragsinhalt werden. Generell muss bei Vertragsabschluss Urkundeneinheit vorhanden sein. Fügen Sie also unbedingt die Auflistung der Betriebskosten, die Hausordnung oder den Reinigungsplan zum Mietvertrag hinzu und nummerieren Sie die einzelnen Seiten kontinuierlich.

Achtung Wichtig: Erst einziehen lassen, wenn alles von allen unterschrieben ist. Die Übergabe der Wohnungsschlüssel an Ihren neuen Mieter und dessen Einzug sollten in jedem Fall erst dann stattfinden, wenn Sie den von allen Vertragspartnern unterschriebenen Mietvertrag in Händen halten und die erste Miete sowie das erste Deponat bezahlt sind! Denken Sie auch daran: Je mehr Mieter Sie haben, umso mehr Schuldner haben Sie, von denen Sie später die Miete fordern können. Damit auch tatsächlich beide Mieter Ihre Vertragspartner werden, müssen Sie beide im Mietvertragskopf nennen und auch beide das Mietvertragsformular unterschreiben lassen. Gerade die 2. Unterschrift wird häufig vergessen.

Kein Mietvertragsabschluß ohne Übergabeprotokoll. Wenn Sie gemeinsam mit Ihrem Mieter eine Wohnungsbesichtigung durchgeführt haben, ist es an der Zeit, ein Übergabeprotokoll anzulegen. Schon während der Mietzeit kann sich dies für Sie im wahrsten Sinne bezahlt machen. Halten Sie beispielsweise im Protokoll fest, daß die Wohnung hellhörig ist, kann Ihr Mieter zu einem späteren Zeitpunkt keine Mietminderung durchsetzen, wenn er die Schritte des Nachbarn auf dem neu verlegten Laminatfußboden hört! Dann kann er später nicht wegen dieses ihm eigentlich bekannten Mangels die Miete mindern. Erst recht beim Auszug zahlt Ihr Protokoll sich aus. Denn damit können Sie schwarz auf weiß bewahrheiten, dass Ihre Holzfußböden in Ordnung waren, im Türblatt kein Riss und an der Badewanne nicht daumengroß das Emaille abgeplatzt war.

Wenn Sie irgendwelche Verträge oder Formulare vor sich haben, in denen gelegentlich auf einen Paragraphen Bezug genommen wird, wissen Sie aber noch lange nicht, was denn nun in diesem Paragraphen steht und worum es geht. Nehmen wir einmal an, Sie schließen mit mir einen Verwaltervertrag in den ich ganz einfach reinschreibe, die rechte und pflichten des Verwalters ergeben sich aus den §§ 26 - 28 WEG. Die meisten von Ihnen wissen nun mit Sicherheit immer noch nicht, was denn nun die Rechte und Pflichten des Verwalters sind. Aus diesem Grund bin ich in meinen Ausführungen dazu übergegangen, Ihnen die entsprechenden Paragraphen bei gegebenen Anlaß komplett zu präsentieren. So wissen Sie wenigstens, auf was Sie sich einlassen. Hier nun alle auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften auf einen Blick.

§ 549 BGB Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

  1. Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577 a etwas anderes ergibt.
  2. Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573 a, 573 d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575 a Abs. 1 und §§ 577, 577 a) gelten nicht für Mietverhältnisse über
    1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
    2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
    3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
  3. Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 557 bis 561 sowie die §§ 573, 573 a, 573 d Abs. 1 und §§ 575, 575 a Abs. 1, §§ 577, 577 a nicht.

An dieser Stelle möchte ich Sie nochmals darum bitten, wenn Sie bestimmte Themenwünsche haben, die Sie auf dieser Homepage behandelt wissen möchten, lassen Sie es mich wissen. Ich darf und kann Ihnen zwar keine Rechtsberatung geben, dies bleibt ausschließlich den Rechtsanwälten vorbehalten. Aber vielleicht ist Ihnen ja bereits geholfen, wenn Sie die Sie interessierenden Thematiken in aller Ausführlichkeit lesen können. Auch für konstruktive Kritik bin ich stets aufgeschlossen.






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