Was ist eine Kleinreparatur
und wo hört Klein auf?

In diesem Artikel mache ich Sie mit dem Thema der Kleinreparaturen vertraut, was eine recht defiziele Angelegenheit sein kann, wie wir im weiteren Verlauf noch sehen werden. Zunächst einmal stelle ich fest, das in den allermeisten Formularmietverträgen die heutzutage auf dem Markt erhältlich sind, bereits eine Klausel enthalten ist, die die Abwicklung von Kleinreparaturen bestimmt. Sie brauchen also beim Abschluß eines Mietvertrages nur noch die richtigen Zahlen in die vorhandenen Felder einzufügen und die Sache steht. - Konkret heißt das, kommt es nun im Laufe der Mietzeit zu einer Kleinreparatur, so können Sie nun Ihren Mieter zur Kasse bitten! Aber auch nur dann, wenn Sie auf den entsprechenden Passus im Mietvertrag verweisen können, sonst nicht!

Haben Sie es vergessen, die entsprechenden Eintragungen in Ihrem Mietvertrag vorzunehmen, bleiben die Kosten an Ihnen hängen. Denn ohne eine solche Kleinreparaturenklausel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Aus der geht hervor, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung und damit die Kleinreparaturen schuldet.

(Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten). (Seitenanfang)

Am Gesetzt gibt es nun einmal nichts zu rütteln: Ist es also Ihrer Aufmerksamkeit entgangen, eine diesbezügliche Vereinbarung mit Ihrem Mieter zu treffen, tragen Sie als Vermieter die Kosten der Instandsetzung.

Das gleiche blüht Ihnen, wenn sich herausstellt, das Ihre getroffene Kleinreparaturenklausel unwirksam ist. Das kann z.B. dann der Fall sein, wenn Sie keinen Höchstbetrag pro Reparatur und pro Jahr im Mietvertrag festlegen. Ihr Mieter soll nämlich schon bei Abschluß des Mietvertrages einkalkulieren können, welche zusätzlichen Kosten pro Jahr maximal noch auf ihn zukommen können. (Seitenanfang)

Sollten Sie nun in der misslichen Lage sein, keine oder aber eine unwirksame Kleinreparaturenklausel zu haben und fängt jetzt der Wasserhahn Ihres Mieters an zu tropfen, bleiben Ihnen zwei Möglichkeiten: Sie beauftragen einen Handwerker, den Sie dann auch aus Ihrer Geldbörse bezahlen müssen oder Sie greifen selbst zum Schraubenschlüssel. Fakt ist: Nur wenn Sie klipp und klar vereinbart haben, was im Falle einer Kleinreparatur zu geschehen hat, ist Ihr Mieter verpflichtet, selbige durchzuführen. Eine solche Vereinbarung kann in einem Formularmietvertrag getroffen werden (BGH, Urteil v. 7.6.1989 - VIII ZR 1991/88). (Seitenanfang)

In § 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung können Sie nachlesen, was unter den Begriff "Kleinreparaturen" fällt. Diese Begriffsbestimmung war zwar ursprünglich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum gedacht, sie wird inzwischen aber von den Gerichten für den frei finanzierten Wohnungsbau übernommen (BGH, Urteil v. 7.6.1989, GE 1989, S. 587). (Seitenanfang)

(3)Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden. (Seitenanfang)

Ihr Geld können Sie sich nur mit einer wirksamen Klausel zurückholen. Ausschlaggebend für Ihren Anspruch auf Rückforderung ist, dass Ihre Kleinreparaturenklausel durchgreifend ist. Zulässig sind nur solche Übereinkommen, die eine zweifache Begrenzung beinhalten: Hinsichtlich der Höhe der einzelnen Reparaturen und hinsichtlich der Gesamtsumme der angefallenen Kosten pro Jahr. (Seitenanfang)

Die Höhe der einzelnen Reparatur dürfte heute, im Februar 2012, so bei 100,-- € liegen. Um Ihrer Kleinreparaturenvereinbarung die nötige Wirksamkeit zu verleihen, verlangt der Bundesgerichtshof, dass Sie im Mietvertrag für jede einzelne Reparatur einen konkreten Höchstbetrag festgesetzt haben. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 6.5.1992 (VIII ZR 129/91; DWW 1992, S. 207) bereits einen Betrag von 75,-- € anerkannt. Aufgrund der Kostensteigerungsrate dürfte deshalb heute ein Betrag von 80,-- € angemessen sein. (Seitenanfang)

Fakt ist: Der von Ihnen vereinbarte Betrag ist der absolute Höchstbetrag! Kostet Sie die Reparatur des tropfenden Wasserhahns 101,-- €, ist diese Reparatur nicht mehr als "Kleinreparatur" einzustufen. Das Ende vom Liede: Auch wenn Sie eine Kleinreparaturenklausel in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, müssen Sie diese Instandsetzung komplett aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen, weil die einzelne Reparatur über dem festgesetzten Betrag liegt! (Seitenanfang)

Ein Beispiel aus der Praxis: Die Ausbesserung an einem Türschloss kostet Sie 90,-- €. Für die Instandsetzung an einem Wasserhahn in derselben Wohnung werden Sie 3 Monate später vom Installateur um 65,-- € berappt. In Ihrem Mietvertrag haben Sie in der Kleinreparaturenklausel vereinbart, dass der Mieter Kleinreparaturen bis 80,-- € zu begleichen hat. Die Ausbesserung an Ihrem Türschloss müssen Sie daher selbst bezahlen. Sie stellt nämlich keine Kleinreparatur dar, weil sie mehr als der vereinbarte Betrag von 80,-- € kostet. Die Instandsetzung am Wasserhahn können Sie dagegen vom Mieter ersetzt verlangen, weil sie unter dem vereinbarten Höchstbetrag liegt.
Die Vereinbarung über Kleinreparaturen ist nicht so zu verstehen, dass der Mieter etwa von jeder Kleinreparatur (also auch von solchen, die über dem vereinbarten Betrag liegen) in jedem Fall den Anteil von 80,-- € zu tragen hat. Dies ist schlichtweg falsch! (Seitenanfang)

Um am Ende zu einem wirksamen Ergebnis zu kommen, müssen Sie also 2 Höchstbeträge in Ihren Mietvertrag aufnehmen: Das Maximum pro Reparatur und das Maximum für den Gesamtaufwand pro Jahr. Der BGH ist der Meinung, die Summe der jährlichen Kleinreparaturen auf 6 % der Jahresbruttokaltmiete zu begrenzen (BGH, Urteil v. 6.5. 1992 - VIII ZR 129/91, GE 1992, S. 663). Die Höchstgrenze dürfte derzeit bei 10 % der jeweils geschuldeten Jahresmiete liegen (so auch OLG Hamburg, WM 1991, S. 385). (Seitenanfang)

Fakt ist: Nicht jede Vereinbarung ist wirksam. Die Kleinreparaturenklausel hat sich in den letzten Jahren zum Tummelplatz für unwirksame Auflagen gemausert. Zum einen kommt es darauf an, was kaputt geht. Prüfen Sie also zunächst, ob der reparierte Gegenstand zu den mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen zählt, die vom Mieter im gebrauchsfähigen Zustand zu halten sind. Anerkannt sind Reparaturen nur an Gegenständen, die dem häufigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt sind. (Seitenanfang)

Die Reparatur dieser Gegenstände fällt unter "Kleinreparaturen"

Wichtig: Zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen zählen nicht dazu.

Nur Reparaturen innerhalb der Mieträume an Teilen, die dem häufigen Zugriff Ihres Mieters ausgesetzt sind, können Sie von ihm ersetzt verlangen. Dagegen können Sie sich wegen Kleinreparaturen an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums nicht an Ihren Mieter halten. So z.B. wenn das Haustürschloss repariert wurde oder das Licht im Kellergang. (Seitenanfang)

Auch wenn in Ihrem Mietvertrag eine Kleinreparaturenklausel festgeschrieben ist, müssen Sie als Vermieter zunächst einmal in Vorlage treten. Kommt von Ihrem Mieter die Meldung, daß z.B. sein Rollladengurt gerissen ist, müssen Sie zunächst einmal den Handwerker bestellen und auch bezahlen. Erst dann können Sie von Ihrem Mieter eine Rückerstattung verlangen. (Seitenanfang)

Und gerade darin liegt der Fehler bei vielen Mietverträgen. Es ist zwar zulässig, dem Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zu übertragen - nicht aber, sie den Mieter gleich durchführen und bezahlen zu lassen. Derartige Abmachungen sind unwirksam. Manche Mietverträge gehen aber noch einen Schritt weiter und übertragen dem Mieter die Pflicht, die Einrichtungsgegenstände in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Solche Vornahmeklauseln sind unwirksam! Denn sie verlangen, dass der Mieter die Arbeiten selbst ausführt oder in Auftrag gibt und die Kosten dafür vorstreckt. (Seitenanfang)

Beim BGH heißt es dazu: Eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen (BGH, Urteil v. 6.5.1992, NJW 1992, S. 1759). Ein weiteres unangemessenes Risiko für den Mieter liegt darin, daß ja auch er beauftragte Handwerker Fehler machen kann. - (Seitenanfang)

Letztendlich stellt sich ja auch erst bei der Rechnung heraus, ob die Kosten des Kleinreparaturenanteils überschritten sind oder nicht. Der Mieter wäre dann verpflichtet, den Handwerker aufgrund des Reparaturauftrags zu bezahlen - und das, obwohl eigentlich keine Kleinreparatur mehr vorgelegen hat! Nun könnte der Mieter zwar von seinem Hauswirt die gesamten Reparaturkosten ersetzt verlangen, weil die Reparatur das vereinbarte Maximum übersteigt. Allerdings macht das die Klausel schon unwirksam. Sie dürfen den Mieter nämlich nicht nur auf die Rückerstattung verweisen (OLG München, WM 1991, S. 388).
Die Kleinreparaturenklausel ist nur rechtmäßig, wenn darin geregelt ist, dass der Mieter die Kosten für die Kleinreparaturen trägt. Die Handwerkerrechnung muß also zunächst vom Vermieter bezahlt werden, bevor dieser die Erstattung vom Mieter verlangen kann. Unwirksam ist die Klausel, wenn der Mieter darin verpflichtet wird, die Kleinreparaturen auf eigene Kosten selbst durchzuführen. (Seitenanfang)

Hauseigentümer, die sich für besonders clever halten, versuchen die festgesetzten Höchstbeträge geschickt zu umgehen. Doch aufgepasst: Formularklauseln, wonach der Wohnungsmieter sich an teureren Reparaturen oder gar an Neuanschaffungen bis zu einem bestimmten Grenzbetrag zu beteiligen hat, sind unwirksam (BGHZ 108, S. 1). (Seitenanfang)

Daß es bei Kleinreparaturvereinbarungen auf jedes Wort ankommt, zeigt die nachstehende unwirksame Formulierung: Der Mieter trägt sämtliche Kleinreparaturen in der Wohnung oder in den Gewerberäumen. Weil diese Klausel weder den Betrag nach oben begrenzt noch den Umfang der Kleinreparaturen einschränkt, ist sie unwirksam. Der Besitzer blieb deshalb auf den Reparaturkosten sitzen. (Seitenanfang)

Es ist nun einmal nicht möglich, den Mieter an allen in seiner Wohnung anfallenden Reparaturen zu beteiligen. Die Kostenvereinbarung muß sich vielmehr gegenständlich auf Reparaturen an solchen Teilen der Mietsache beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Nicht darunter fallen beispielsweise Gas-, Wasser- oder Stromleitungen.

Da alte Mietverträge oftmals daran kranken, dass der Gesamtaufwand der Kleinreparaturen nicht beziffert ist, führt dies dazu, dass der Mieter verlangen kann, daß die Reparaturkosten gänzlich vom Eigentümer bezahlt werden. Die Klauseln in diesen alten Verträgen sind heute nicht mehr gültig. Wird in diesem Fall eine Reparatur trotz Mängelanzeige durch den Mieter nicht durchgeführt, kann dieser zu Recht die Miete mindern. (Seitenanfang)

Wirkungslos ist auch ein Zusatz, der sinngemäß diese Formulierung enthält: Der Mieter muss während der Dauer seiner Mietzeit Licht- und Klingelanlagen ... in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. Begründung: Derartige Klauseln verpflichten den Mieter die an den genannten Gegenständen auftretenden Mängel selbst zu beseitigen und die dafür anfallenden Reparaturkosten selbst zu tragen. Deshalb ist diese Klausel unwirksam (BayObLG, Beschluss v. 12.5.1997, WM 1997, S. 362). (Seitenanfang)

Fraglich bleibt, ob auch eine zerbrochene Fensterscheibe unter "Kleinreparaturen" fällt. Das LG Hamburg (WM 1990, S. 416) hat dies verneint. Etwas anderes ist es, wenn der Mieter die Scheibe und damit fremdes Eigentum schuldhaft beschädigt. Das fällt nicht unter die Kleinreparaturenklausel, sondern unter den gesetzlichen Schadenersatzanspruch nach § 823 BGB. (Seitenanfang)

§ 823 BGB Schadensersatzpflicht

  1. Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
  2. Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.
  3. (Seitenanfang)

Ist das Türschloss schon zu Mietbeginn beschädigt und wird es während der Mietzeit repariert, kann der Mieter nicht zur Kasse gebeten werden (BGH, WM 1992, S. 355). Problematischer wird es, wenn ein Schaden durch den Verschleiß des Vormieters verursacht wurde oder auf einen Materialfehler zurückzuführen ist. Beides berücksichtigt die Kleinreparaturenklausel im Normalfall nicht. Manche Gerichte sehen darin bereits einen Unwirksamkeitsgrund (so OLG München, WM 1989, S. 128; OLG Frankfurt, WM 1992, S. 61).

Ein findiger Hauseigentümer hatte in dem Mietvertrag für sein Mehrfamilienhaus gleich folgende formularmäßige Klauseln vereinbart: Der Mieter übernimmt auch die Reparaturkosten für Beschädigungen an Gemeinschaftseinrichtungen, wenn der Verursacher nicht feststellbar ist. Diese Auflage ist unwirksam, weil der Mieter nur die Reparaturen tragen muss, die in seinem Herrschaftsbereich anfallen und die er verursacht hat. (Seitenanfang)

Nehmen wir einmal an, das Treppengeländer ist von einem Tag auf den anderen stark verkratzt. Ein Täter läßt sich nicht ermitteln. Haften jetzt alle Mieter anteilig für den Schaden?
Nein, eine Solidarhaftung der Mieter für Schäden an gemeinschaftlich genutzten Räumen oder Anlagen gibt es nicht. Steht nicht fest, wer den Schaden verursacht hat, bleiben die Kosten am Eigentümer hängen. Gleiches gilt, wenn das Abflussrohr verstopft ist. Kann man den Schuldigen nicht entlarven, zahlt der Hauseigentümer. (Seitenanfang)

Glück für den Eigentümer, wenn er dem Mieter nachweisen kann, daß er schuld am verstopften Abflussrohr ist. Dabei kann ihm der Installateur helfen, der den Abfluss repariert. Stammt die Verstopfung aus verhärtetem Fett und Essensresten, ist das ein erster Anhaltspunkt dafür, dass den Mieter die Schuld trifft. In einem Fall, den das Amtsgericht Ibbenbüren entschied, bemerkte der Installateur zudem noch, dass der Mieter die Warmwasserzufuhr zur Spüle unterbunden hatte. Die Leitung hatte er einfach abgehängt, um Energiekosten zu sparen. Das kalte Wasser verhärtete das Fett, weshalb der Mieter die Reparatur aus der eigenen Tasche bezahlen musste (AG Ibbenbüren, Urteil v. 10.3.2000 - 3 C 45/2000, WM 2000, S. 330). (Seitenanfang)

In Saarburg verdächtigte ein Vermieter seine Mieterin, heißes Fett den Abfluss runterzuspülen. Deshalb sei auch der Siffon unter dem Ausgang der Spüle beschädigt. Die Mieterin, eine gelernte Hotelfachfrau, wies diese Unterstellungen weit von sich. Der Installateur vermochte nicht zu sagen, ob es sich bei der fettigen Brühe, die in dem Ausguss aufgestiegen war, tatsächlich um Frittenfett handelte (AG Saarburg, Urteil v. 22.12.1999 - 5 C 451/99, WM 2000, S. 436). (Seitenanfang)

Gibt es einen Streit darüber, ob überhaupt eine Kleinreparaturenklausel vereinbart worden ist, ist der Vermieter am Zug: Er muß beweisen, daß er zu seinen Gunsten eine solche "Überwälzungsvereinbarung" getroffen hat. Ist unklar, ob eine konkrete Reparatur unter die Klausel fällt oder nicht, gilt Folgendes: Unklarheiten gehen zu Lasten des Hausbesitzers! Sollte es nun der Fall sein, daß Schadenersatz vom Mieter gefordert wird, so muß ihm erst einmal ein Verschulden am Schaden nachgewiesen werden können. Grundsätzlich ist es nämlich so: Wer etwas vom anderen will, muss auch beweisen, dass ihm der Anspruch zusteht. Es ist nicht etwa so, dass der Mieter von vornherein beweisen muss, dass er keine Schuld am Schaden trägt. (Seitenanfang)

Entstehen Schäden durch höhere Gewalt wie Blitzschlag, Hochwasser oder Wind, hat jedwede Kleinreparaturenklausel ihre Wirkung verloren. Wird das allerdings nur für eine Schutzbehauptung des Mieters gehalten, trifft den Vermieter auch die Beweislast, dass solche Ursachen ausscheiden. Entsteht ein Streit darüber, ob ein typischer Gebrauchs- oder Verschleißschaden durch einen anfänglichen Mangel der Mietsache mit verursacht ist, so ist der Mieter dafür beweispflichtig, dass dies bereits bei seinem Einzug so war. (Seitenanfang)






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