So finanzieren Sie Ihre
Immobilie sicher! Stand: August 2014

Haben Sie nicht auch manchmal das Gefühl, den Überblick zu verlieren, wenn sich Ihr Bankberater in seinem Fachchinesisch mit Ihnen unterhält? Ist genug Geld da, sind Sie fein raus. Brauchen Sie aber welches, dann kommt unweigerlich das Gefühl auf, von Ihrem Gegenüber - und sei es der Bankberater - übertölpelt zu werden.

Doch lassen Sie sich dadurch nicht verunsichern. In diesem Abschnitt will ich Sie mit den wichtigsten Fachbegriffen vertraut machen. So wissen Sie besser, was der Bankberater überhaupt meint und können auch detailliert Ihre Wünsche zum Ausdruck bringen. Sie treffen die Entscheidung, nicht der Banker! Welche Art der Finanzierung ist für Sie die richtige und wo genau stecken die Risiken? Mein Bankberater ist Herr Wucherpfennig.

Von A bis Z

AGB-Pfandrecht

Um bei einem gegebenen Kredit am Ende nicht mit leeren Taschen da zu stehen, haben die Banken zu ihrer eigenen Sicherheit in ihren AGB's oftmals ein Pfandrecht als Gegenzug für die Kreditgabe eingebaut.

Somit erwirbt die Bank entsprechend ihren AGB ganz von allein ein Pfandrecht an allen sich in meinem Besitz bzw. meiner Verfügungsgewalt befindlichen Werten, wenn ich als Schuldner einen Kredit aufgenommen habe.

All meine Guthaben, Wertpapiere, Deviesen und sonstigen Forderungen, die ich bei der gleichen Bank liegen habe, werden somit dank der Klausel in den AGB zur Sicherheit für meinen Bankkredit. (Seitenanfang)

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Besser bekannt auch unter dem Kürzel AGB. Hier ist das Kleingedruckte anzutreffen, mit dem wir es in jedem Vertrag zu tun haben - auch und vielleicht gerade bei den Banken!

Wenn ich ein Konto eröffne, so wird mir in der Regel ein Exemplar der AGB für meine Unterlasgen ausgehändigt. Durch meine Unterschrift bestätige ich der Bank die Anerkennung dieser AGB, für unsere beiderseitige Geschäftsbeziehung.

Dabei ist z. B. etwas genauer auf das Kündigungsrecht der Bank zu achten, falls ich als Darlehensnehmer mit meinen Zahlungen mal in Verzug gerate. (Seitenanfang)

Annuität

Mein persönlicher Bankberater, Herr Wucherpfennig, würde sagen, das dies der feststehende Jahresbetrag einer Belastung meines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, ist. Anders ausgedrückt: Ich zahle während der gesamten Laufzeit jeden Monat die gleiche Summe (uniformer Zahlungsstrom) an die Bank zurück. Anfänglich viel Zinsen und wenig Tilgung. Da aber mit jeder Monatszahlung meine Schuld ein wenig mehr getilgt wird, ändert sich dieses Verhältnis irgendwann dahingehend, das ich dann nur noch etwas an Zinsen und dafür weit mehr an Tilgung zahle. (Seitenanfang)

Annuitätendarlehen

Es wird auch als Tilgungsdarlehen bezeichnet. Das kann z. B. auch ein Baudarlehen sein, das ich in gleichen Raten, bestehend aus Zins und Tilgung, an meinen Gläubiger zurück zu zahlen habe.

Der Tilgungsanteil steigt dabei in dem Maß, in dem der Zinsanteil durch die Tilgung des Darlehens sinkt. Die Rate bleibt für mich als Schuldner aber immer gleich. Das verschafft mir einen guten Überblick für meine Finanzplanung. (Seitenanfang)

Auskunft

Vielleicht besser unter dem Begriff Schufa- oder Bankauskunft bekannt. Diese enthält wichtige Kreditmerkmale über mich als Bankkunden.

Diverse Bank- und Büroauskünfte geben so Aufschluß über meine Kreditwürdigkeit. Sein Sie sicher, Ihr Darlehensgeber wird mit Ihnen genau so verfahren. Ihr Einverständnis dazu geben Sie mit dem Darlehensantrag bereits ab. (Seitenanfang)

Bankvorausdarlehen

Oft sagt man auch Sofortdarlehen dazu. Mein Bausparvertrag wird damit vorfinanziert. Mit einem Bankvorausdarlehen wird also die Ansparsumme auf meinen Bausparvertrag geleistet und zugleich mein späteres Bauspardarlehen vorfinanziert. Die Ansparleistung kann sowohl von mir wie auch von der Bank erbracht werden. Letzteres erhöht dann aber mein Vorausdarlehen. (Seitenanfang)

Baudarlehen

Alle mittel- und langfristigen Darlehen, die zur Wohnungsbaufinanzierung verwand werden, werden in diesem Sammelbegriff zusammengefaßt.(Seitenanfang)

Bauspardarlehen ...

... sind wie der Name schon erraten läßt auch nur bei Bausparkassen zu erhalten. Erst einmal muß etwas angespart werden, bevor ein Darlehen überhaupt beansprucht werden kann.

Die Laufzeit eines Bauspardarlehens liegt so bei 8 - 11 Jahren, ist festverzinslich und braucht nicht unbedingt erstrangig abgesichert werden. Somit bietet es sich idealerweise als zweiter Darlehenspartner neben einer Bank an.

Ein guter Weg, um für ein künftiges Bauvorhaben vorzusparen ist also der Abschluß eines Bausparvertrages, der meistens auch noch gute Zinsen bringt. Mit diesem Bausparvertrag schaffe ich mir das notwendige Eigenkapital, das erforderlich ist, um von meiner Bank ein möglichst günstiges Bauspardarlehen zu bekommen. Die Banken sehen es gern, wenn der Kunde 20 % oder 25 % an Eigenkapital zur Baufinanzierung mitbringt. (Seitenanfang)

Bausparvertrag

Dieser Vertrag erfüllt den Zweck, zu einem späteren Zeitpunkt ein bestimmtes Darlehen zu einem festen Zins zu erhalten. Hierzu schließe ich mit meiner Bausparkasse einen Vertrag über das Ansparen einer genau festgelegten Summe ab. Das Darlehen kann ich nach Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl erhalten, 40 - 50 % der Bausparsumme. Ob ich die nun in Raten anspare oder auf einmal einzahle, spielt dabei keine Rolle.

Wenn ich so meinen Teil erfüllt habe, kann die Darlehenssumme zusammen mit dem angesparten und verzinsten Guthaben in meinem Auftrag an den Verkäufer, Notar, Bauunternehmer oder Architekten, je nach dem, was ich im Kaufvertrag vereinbart habe, ausgezahlt werden. (Seitenanfang)

Bearbeitungsentgeld

Das ist eine für das Darlehen einmalig zu zahlende Gebühr. Die Höhe wird prozentual am Darlehen bemessen.

Da diese Bearbeitungsgebühr bereits vorab von der Bank erhoben wird, erhöht dies auch den von mir zu zahlenden effektiven Jahreszins. Also aufgepaßt. (Seitenanfang)

Belastung

Damit ist der von mir zu leistende finanzielle Aufwand gemeint, der erforderlich ist, um meinen Grunderwerb zu finanzieren. Im wesentlichen setzt er sich aus Zins und Tilgung zusammen. In der Regel handelt es sich dabei um einen festen Betrag im Monat oder im Quartal. (Seitenanfang)

Beleihung ...

... ist die Belastung meines Grundstücks in der Form, daß ich ein Grundpfandrecht wie beispielsweise eine Grundschuld oder auch eine Hypothek zu Gunsten eines anderen, sagen wir meiner Bank, eintragen lasse, um deren Darlehen abzusichern. (Seitenanfang)

Beleihungsgrenze

Damit ist die Höchstgrenze einer für meine Bank zulässigen Finanzierung auf der Basis des Grundstückswertes gemeint. Aus der vorsichtigen Bewertung eines Grundstücks läßt sich der Beleihungswert ermitteln, der quasi die Grundlage für die Beleihungsgrenze ist. Dabei wird die Beleihungsgrenze als Prozentsatz des Beleihungswertes angegeben.

Im ersten Rang des Grundbuchs liegt sie bei 60 % des angemessenen Wertes bzw. der entsprechenden Bau- oder Kaufkosten. (Seitenanfang)

Beleihungswert

Das ist der Wert, von einem Gutachter ermittelt, der bei einer Verwertung meines Grundstücks in jedem Fall erzielt werden kann. Bei einer Beleihung oder Belastung meines Grundstücks wird nun dieser objektiv ermittelte Wert zu Grunde gelegt. Somit stellt er die Grundlage für die Beleihungsgrenze dar.

Der Beleihungswert meiner Immobilie wird aber immer sehr deutlich unter dem Verkehrswert liegen, da brauch ich mir gar keine Illusionen zu machen.

Nur die andauernden Eigenschaften meines Grundstücks, als da sind die optimale Verkehrsanbindung, Parklage, technische Ausstattung oder Vermietbarkeit finden im Beleihungswert ihre Berücksichtigung. Eben nur den Wert, der jederzeit als Erlös erzielbar scheint. Somit wird er immer weit unter dem Kaufpreis bzw. den Baukosten liegen. (Seitenanfang)

Bereitstellungszinsen

Nun kann es ja mal vorkommen, das ich noch nicht alle Unterlagen beisammen habe, und deswegen das Darlehen noch nicht ausgezahlt werden kann. In diesem Fall, oder auch, wenn ich das Geld noch gar nicht brauche, kann die Bank ab einem bestimmten Zeitpunkt der Darlehenszusage so genannte Bereitstellungszinsen erheben.

Die fallen für mich von dem Zeitpunkt an, wenn ich das bereitgestellte Darlehen nicht innerhalb der mit der Bank vereinbarten Frist abrufe.

Ich habe also Gelder angefordert, die ich dann nicht abhole. An Stelle von Lagergebühren bezahle ich nun Bereitstellungszinsen - obwohl ich im Grunde genommen ja über ein Guthaben verfüge.

Nehme ich das mir zugesagte Darlehen am Ende überhaupt nicht mehr in Anspruch, ist eine Abstandsgebühr fällig, die ich an die Bank zu zahlen habe. (Seitenanfang)

Bonität

Die Güte bzw. die Qualität von mir als Kreditnehmer findet in der Bonität ihren Ausdruck. Kurz gesagt geht es ganz einfach darum, ob ich kreditwürdig bin oder nicht.

Um nun meine Güteklasse, Herr Wucherpfennig würde Rating oder Scoring sagen, zu ermitteln, ist es erforderlich, zahlreiche Kriterien heranzuziehen und auszuwerten. Je besser meine Bonität, um so niedrieger ist meist auch der Zins, der mir angeboten wird. (Seitenanfang)

Cap-Kredit

Kennen Sie nicht? War mir auch neu! Dahinter verbirgt sich ein zinsgekappter Kredit. Das ist gewissermaßen ein Darlehen, dessen Zinssatz nie über eine bestimmte Grenze hinausgeht und meist auch nicht unbegrenzt fallen kann.

Im ersten Augenblick mag sich das zwar gut anhören, oftmals will die Bank dann aber für eine derartige Zinsrisikobegrenzung eine Prämie von mir als Darlehensnehmer sehen. Da muß erst mal gerechnet werden. (Seitenanfang)

Disagio

Wird auch als Damnum oder Abschlag auf die auszahlbare Darlehenssumme bezeichnet. Damit ist der prozentuale Betrag vom Darlehen gemeint, den mir der Darlehensgeber, also meine Bank, bereits vor der Auszahlung des Darlehens abzieht. Somit leiste ich eine Zinsvorauszahlung auf den Kredit, dessen Nominalzins sich dadurch - gestreckt auf die Zinsfestschreibungszeit - ermäßigt. (Seitenanfang)

Effektiver Jahreszins

Mit Effektivzins ist die tatsächlich zu erbringende Zinslast bezogen auf die Kreditsumme gemeint.

Der Nominalzinssatz bezieht sich im Unterschied zum Effektivzins lediglich auf den Zinssatz des Darlehens.

Der Effektivzinssatz hingegen setzt sich aus dem Nominalzins, zuzüglich der vielen anderen, mit dem Kredit verbundenen Entgelten und Kosten, zusammen. Da ist noch einiges an Kosten möglich, sei es das Disagio, Bearbeitungsentgelte, Kredit- und Vermittlungsprovisionen und auch die Zinsbelastung pro Monat.

Das eigentlich interessante an der Effektivzinssatzberechnung besteht für mich darin, daß ich so die Möglichkeit habe, unterschiedlich gestaltete Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Dabei sollte ich darauf achten, daß die einzelnen Angebote über die gleiche Zinsfestschreibungsdauer verfügen. (Seitenanfang)

Eigenkapital

Dahinter verstecken sich meine Eigenmittel, die ich aus eigener Kraft für meine Finanzierung flüssig machen kann.

Die Bank legt Wert darauf, daß ich 20 % bis 30 % aus meinem eigenen Vermögen aufbringen kann. So kann mein Eigenkapital viele Gesichter haben, als da sind:

Sparkonten und sonstige Bankguthaben, Festgelder, Wertpapiere und Fondsanteile, angesammelte vermögenswirksame Leistungen, Sparpläne, öffentliche Zuschüsse, Gold, Silber und Sammlermünzen, Wertgegenstände wie Gemälde, Antiquitäten und Schmuck. Eben alles, was zu Geld gemacht werden kann. Dazu gehören auch die am Bau von mir erbrachten Eigenleistungen.

Auch die kostenlose Nachbarschaftshilfe, bereits vorhandenes Baumaterial, Bausparguthaben, eine fällige Lebensversicherung, Erbschaften und Schenkungen verstärken mein Eigenkapital ebenso wie ein bereits bezahltes Grundstück.

Je weniger an Eigenkapital mir für meinen Hausbau zur Verfügung steht, je mehr muß ich an Fremdkapital aufnehmen. Je niedriger also mein Eigenkapital, je höher und länger bin ich finanziell belastet. (Seitenanfang)

Eigenleistungen

Das sind alle von mir selbst mit viel Geschick erbrachten handwerklichen Leistungen an meiner Baustelle. Sie können möglicherweise in engen Grenzen mein nichtvorhandenes Eigenkapital ersetzen. Darunter fallen alle körperlichen Verrichtungen, die mir unterm Strich den Einsatz von externen Handwerkern und Arbeitern ersparen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob ich selbst aktiv bin oder ob Freunde und Bekannte unentgeltlich mit anpacken. Das ist Eigenleistung. Dazu zählt auch bezahltes Baumaterial.

Damit Herr Wucherpfennig von meiner Bank nun die von mir erbrachte Eigenleistung als Ersatz für fehlendes Eigenkapital anerkennt, ist es erforderlich, mir die erbrachten Leistungen vom Architekten schriftlich bestätigen zu lassen. (Seitenanfang)

Eigentümergrundschuld

Eine für mich selbst eingetragene Grundschuld, die dazu beiträgt, mir bei einer Kreditaufnahme eine höhere Rangliste zu sichern. Je weiter oben mein Platz in dieser Rangliste ist, je höher sind die Sicherungschancen und umso geringer vielleicht der von mir zu zahlende Zins. Eine solche Eigentümer-Briefgrundschuld ist ein sehr schnelles Sicherungsmittel. Diesen Brief händige ich dem Darlehensgeber aus und erhalte ihn zurück, sobald ich mein Darlehen abgestottert habe. (Seitenanfang)

Erstrangig

Die erste Rangstelle bei einer Belastung in Abteilung III des Grundbuchs. Hier sind Grundschulden und Hypotheken anzutreffen. Dies ist einwandfrei der sicherste Platz für jeden Gläubiger. (Seitenanfang)

Festdarlehen

Das ist ein Kredit, der nicht in Raten zurückbezahlt wird, sondern am Ende der Laufzeit in einer Summe fällig ist. Herr Wucherpfennig sagt auch Endfälliges Darlehen dazu. Während der Laufzeit beschränkt sich meine Belastung auf die zu zahlenden Zinsen. Dies können sowohl fest als auch variabel vereinbart werden.

Das Festdarlehen eignet sich zur Zwischenfinanzierung bis zur fälligen Auszahlung einer Lebensversicherung oder aber der Zuteilung eines Bausparvertrages. Häufig wird auch die Zusage eines solchen Darlehens von dem Abschluß einer entsprechenden Lebensversicherung abhängig gemacht. (Seitenanfang)

Festzins

Bei einem Festzins hat meine Bank mir einen unveränderten Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum garantiert. Ein variabler, veränderlicher Zins ist das Gegenteil dazu. (Seitenanfang)






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