Bonitätsprüfung leicht gemacht
mit Schufa Selbstauskunft!

Haben Sie von Ihren Eltern nicht auch schon einmal den Spruch gehört: "Drum prüfe, wer sich ewig bindet... ." Ganz ähnlich ist es bei der Auswahl eines neuen Mieters. Auch hier sollte sorgfältigst geprüft werden, wem man seine Wohnung anvertraut. Wenn gleich Sie mit Ihrem Mieter auch nicht verheiratet sind, bis das der Tod euch scheide, so kann sich doch ein nicht zu Ihrer Zufriedenheit verlaufendes Mietverhältnis länger hinziehen, als Ihnen lieb ist. Das strapaziert letzten Endes nicht nur Ihren Geldbeutel, sondern auch Ihre Nervenbahnen.

Wenn Sie also an einem solventen, zahlungsfähigen und -willigen Mieter interessiert sind, sollten Sie sich nicht allein auf Ihre gute Nase verlassen. Vertrauen Sie nicht nur auf sein nettes Gesicht und sein freundliches Auftreten. Menschenkenntnis allein reicht nicht aus, um die Spreu vom Weizen zu trennen.

Haben Sie nicht auch schon einmal vom so genannten Einmietbetrug gehört. Da kommt einer und schaukelt Ihnen ein sicheres Einkommen vor. Es kommt dann auch zum Abschluß eines Mietvertrages. Die erste Miete kommt auch noch pünktlich auf Ihr Konto. Doch schon kurz danach hören die Mietzahlungen abrupt auf. Letzten Endes ist beim Mieter auch buchstäblich nichts mehr zu holen. Dann schauen Sie ganz schön dumm aus der Wäsche.

Doch das muß nicht sein - schließlich hört beim Geld bekanntlich die Freundschaft auf. Deshalb sollten Sie Ihrem neuen Mieter vor dem Mietvertragsabschluss gründlich auf den Zahn fühlen. Erfahrungsgemäß können Sie heutzutage nicht ohne weiteres darauf vertrauen, daß der seriös aussehende Mietinteressent mit dem schicken Auto auch zahlungsfähig ist. Lassen Sie von dem Interessenten doch eine Mieterselbstauskunft ausfüllen. Stellen Sie mit einer so genannten Bonitätsprüfung vor Mietvertragsabschluss sicher, wie solvent Ihr Mietinteressent ist. Formulare dafür erhalten Sie im gut sortierten Schreibwarenhandel, bei Ihrem Haus- und Grundbesitzerverein oder bei Ihrem Hausverwalter. Das ist zwar mit ein wenig Arbeit verbunden, dafür bekommen Sie aber nachprüfbare Fakten und Zahlen an die Hand. Scheuen Sie also nicht davor zurück, eindeutige Fragen zu stellen. (Seitenanfang)

Mit jeder Wohnung die Sie vermieten, überlassen Sie dem Mieter einen erheblichen Teil Ihres Vermögens zur Nutzung. Da wollen Sie Ihrem Geld sicherlich nicht hinterherlaufen müssen, wenn der Mieter nicht mehr zahlen kann oder will. Beachten Sie, daß es recht schwer ist, so einen Kandidaten wieder loszuwerden. Das hat auch mit den mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen zu tun. (Seitenanfang)

Niemand, der bei Ihnen einziehen will, ist verpflichtet, Sie vor Vertragsabschluss ungefragt über seine Einkommensverhältnisse und über seine Vermögenslage aufzuklären (AG Miesbach, Urteil v. 5.8.1986 - 3 C 919/86, WM 1987, S. 379). Deshalb muss die Initiative von Ihnen ausgehen. Sehr beliebt und äußerst hilfreich ist die Mieterselbstauskunft. Das ist ein Fragebogen, mit dem sich Ihnen Ihr Mieter quasi schriftlich vorstellt. Natürlich muss niemand diese "Durchleuchtung" mitmachen. - Andererseits müssen Sie auch niemandem die Wohnung vermieten, der Angaben zu seinen persönlichen und finanziellen Verhältnissen verweigert. Schließlich müssen Sie nicht "die Katze im Sack kaufen". (Seitenanfang)

Ihr Mietinteressent wird ganz bestimmt nicht mehr über sich preisgeben, als unbedingt erforderlich ist. Ob er beispielsweise ein Aktiendepot hat, wird er Ihnen kaum anvertrauen wollen. Was seine Bonität betrifft, sind nur solche Fragen zulässig, die Ihre berechtigten und schutzwürdigen Interessen betreffen. Das betrifft in erster Linie Fragen zum Arbeitsplatz und zum regelmäßigen Einkommen. Auf diese Fragen muss Ihnen Ihr Mietinteressent wahrheitsgemäß antworten (AG Bonn, Urteil v. 23.7.1991 - 6 C 271/91, WM 1992, S. 597). (Seitenanfang)

Es ist mitunter doch recht wunderlich, was die Menschen für Wohnungsansprüche haben, obwohl ihr Geld dazu nicht reicht. Doch für diesen Fall haben die Richter mal gut vorgebaut: Ist die Miete im Verhältnis zum Nettoeinkommen außergewöhnlich hoch, ist der Interessent verpflichtet, Ihnen seine Vermögensverhältnisse auch ungefragt vor Vertragsschluss zu offenbaren (AG Frankfurt a.M., Urteil v. 27.8.1987 - 33 C 627/87, WM 1989, S. 620). Letztendlich sind seine Vermögensverhältnisse für Sie von ausschlaggebender Bedeutung für die Frage, ob Sie an ihn vermieten sollen oder lieber nicht. (Seitenanfang)

Geht es bei der Selbstauskunft um Fragen, die absolut nichts mit der Zahlungsfähigkeit Ihres Mieters zu tun haben, darf er auch schummeln. Hier hat das Bundesverfassungsgericht die Grenzen zugunsten des Mieters sehr weit gezogen und sein allgemeines Persönlichkeitsrecht sehr hoch eingestuft (BVerfG, Beschluß v. 11.6.1991 - 1 BvR 239/90, ZMR 1991, S. 366).
Steht Ihr Mietinteressent unter vormundschaftsgerichtlicher Betreuung, muss er Ihnen diese Tatsache nicht von sich aus offenbaren. Eine Dame darf bei der Angabe Ihres Geburtsdatums schummeln. Ein Mieter darf Ihnen eine falsche Antwort auf die Frage geben, ob er Mitglied in einem Mieterverein ist. (Seitenanfang)

Jemand der Arbeit hat, zahlt auch pünktlich seine Miete - dies kann als allgemeine Lebenserfahrung angenommen werden. Fragen Sie Ihren Mietinteressenten nach seinem Arbeitsplatz. Nennt er Ihnen seinen letzten Arbeitgeber, obwohl er schon arbeitslos ist, hat er ganz offensichtlich gelogen. Wenn Sie von dem Schwindel noch vor der Wohnungsübergabe erfahren, können Sie den Mietvertrag anfechten und die Wohnung an einen anderen vermieten (LG Köln, Urteil v. 1.12.1983 - 1 S 73/83, WM 1984, S. 297). Aber Vorsicht: Ist der Mieter bereits eingezogen und zahlt er pünktlich seine Miete, können Sie ihm wegen der Falschauskunft nicht kündigen (LG Essen, Urteil v. 29.8.1984 - 1 S 396/84, WM 1984, S. 299; LG Wuppertal, Urteil v. 17.11.1998 - 16 S 149/98, WM 1999, S. 39). (Seitenanfang)

Fragen zu Arbeitgeber und Einkommen muß der Mietinteressent wahrheitsgemäß beantworten. Wenn er Sie bewußt anlügt oder im Unklaren läßt, können Sie den Mietvertrag nach § 123 Abs. 1 BGB anfechten oder das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Und zwar wegen arglistiger Täuschung. (Seitenanfang)

§ 123 BGB Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung

  1. Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
  2. Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste. (Seitenanfang)

Wenn Sie Klarheit darüber haben, daß Ihr Mietinteressent Sie über seine Solvenz getäuscht hat, können Sie den unterschriebenen Mietvertrag anfechten. Übergeben Sie ihm aber unter keinen Umständen die Wohnung. Sonst können Sie den Mietvertrag nämlich nicht mehr erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB anfechten. (Seitenanfang)

Wohnt Ihr Mieter erst einmal in seiner neuen Bleibe, genießt er den besonderen Schutz der Mieterschutzvorschriften. Dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Verbleib in der Wohnung wird ein höherer Stellenwert beigemessen als Ihrem Interesse an der Vertragsbeendigung. Daß die Falschauskunft des Mieters einen triftigen Grund zur Vertragsanfechtung liefert, spielt dabei keine Rolle mehr (LG Wuppertal, Urteil v. 17.11.1998 - 16 S 149/98, WM 1999, S. 39). (Seitenanfang)

Wird Ihnen erst nach Abschluss des Mietvertrags bekannt, daß gegen den Mieter ein Antrag auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nach § 807 ZPO vorliegt, sind Sie im Stande, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Dies geht allerdings auch nur so lange, bis die Wohnung noch nicht übergeben wurde (OLG München, Beschluss v. 6.10.1993 - 27 W 227/93; OLG München, 1994, S. 85). Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung spricht dafür, daß der Mieter kein Geld als Rücklage hat. (Seitenanfang)

Stellen Sie Ihren Mietinteressenten in der Selbstauskunft auch die Frage, ob gegen ihn ein Verbraucherinsolvenzverfahren läuft. Wenn ja, kann es nur einen Rat geben: Vorsicht, Vorsicht und nochmals Vorsicht! Befindet sich Ihr Mieter nach durchlaufenem Verbraucherinsolvenzverfahren in der so genannten Wohlverhaltensphase des Restschuldbefreiungsverfahrens, ist davon auszugehen, daß praktisch kein Vermögen und auch kein pfändbares Einkommen mehr vorhanden ist. Kommt ein solcher Mieter in Zahlungsschwierigkeiten, ist für Sie als Vermieter Hopfen und Malz verloren. (Seitenanfang)

Um die Bonität Ihres Mietinteressenten zu überprüfen, steht Ihnen noch eine weitere Quelle zur Verfügung: die Datei der SCHUFA. Sie als Vermieter können allerdings nicht unmittelbar auf die SCHUFA-Daten zugreifen. Das hat der Bundesgerichtshof im Jahr 1984 wohlwissend untersagt. Zuvor war es üblich, dass die SCHUFA auch Vermieteranfragen beantwortet hat. Selbst wenn Sie der SCHUFA eine entsprechende Einwilligungserklärung des Mietinteressenten zur Auskunftseinholung vorlegen, hilft Ihnen das nicht weiter. Auf Ihre Anfrage als Vermieter schweigt die SCHUFA beharrlich und rückt keine Daten heraus. (Seitenanfang)

Auf einem kleinen Umweg können Sie trotzdem an die SCHUFA-Unterlagen herankommen. Es gibt nämlich einen legalen Trick. Der Deutsche Mieterbund sieht's zwar nicht gerne - machen kann er dagegen aber nichts. So wird's gemacht: Bitten Sie Ihren Mietinteressenten, daß er bei der SCHUFA eine Eigenauskunft einholt und sie Ihnen übergibt - selbstverständlich vor dem Abschluss des Mietvertrags. (Seitenanfang)

Üblicherweise erhält Ihr Mietinteressent in knapp 1 Woche die gewünschte Eigenauskunft. Mancherorts kann er die Selbstauskunft auch gleich mitnehmen. In seiner Anfrage an die SCHUFA muss er seinen Namen, einen früheren Namen, sein Geburtsdatum mit Geburtsort und seine Adresse - wenn er kurzfristig mehrmals umgezogen ist, auch seine vorigen Adressen - angeben. Für eine schnelle Antwort ist es wichtig, dass er seiner Anfrage gleich die Gebühr in Höhe von 10,-- Euro als Verrechnungsscheck oder in bar beilegt. (Seitenanfang)

Fakt ist: Über die SCHUFA erhalten Sie weder den Arbeitgeber noch das Einkommen oder das Vermögen Ihres Mietinteressenten. Derartige Daten werden bei der SCHUFA nicht gespeichert. Die SCHUFA besteht aus 8 regionalen Gesellschaften mit zahlreichen Geschäftsstellen im ganzen Bundesgebiet. Wenn Sie nicht wissen, welche Regionalgesellschaft Ihrem Mietinteressenten eine Eigenauskunft gibt, fragen Sie am besten die:

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Die SCHUFA muss gespeicherte Informationen aufgrund des Bundesdatenschutzgesetzes nach Ablauf einer bestimmten Frist wieder löschen. Das ist so ähnlich wie bei der Verkehrssünderkartei in Flensburg. Der Eingetragene ist bei der SCHUFA also nicht auf ewig gebrandmarkt, falls er irgendwann einmal in seinem Leben z.B. einen Ratenkredit unpünktlich zurückgezahlt hat. Hat die Bank ihr Geld bekommen, verfallen die Einträge nach 3 Jahren. Obwohl die SCHUFA Informationen mit Verfallsdatum speichert, läßt die vorgelegten Eigenauskunft gewisse Rückschlüsse zu. Wer bei der SCHUFA keine negativen Einträge stehen hat, dürfte in aller Regel als zuverlässig und zahlungsfähig gelten. (Seitenanfang)

Es gibt bei der SCHUFA gespeicherte Informationen, die Sie hellhörig machen sollten. Sie sind untrügerische Merkmale dafür, dass Ihr Mietinteressent Probleme mit Geld hatte oder hat. Dazu gehören vor allem diese Merkmale in der SCHUFA-Auskunft: gekündigtes Girokonto wegen missbräuchlicher Nutzung, abgelehnter beantragter Konsumentenkredit, Vertragskündigung wegen verspäteter Ratenzahlungen für einen Kredit, unwidersprochener gerichtlicher Mahnbescheid, Zwangsvollstreckung, eidesstattliche Versicherung (Offenbarungseid), Scheckkartenmissbrauch oder Scheckbetrug, Scheckrückgabe mangels Deckung, fruchtlose Pfändung. (Seitenanfang)

Die SCHUFA ist ein privates Unternehmen, das von der kreditgebenden Wirtschaft finanziert wird. Dazu gehören beispielsweise Banken, Sparkassen, Leasingunternehmen und Versandhändler. Diese Firmen geben der SCHUFA Informationen über ihre Kunden. Außerdem holt sich die SCHUFA ihre Informationen aus den öffentlichen Schuldnerverzeichnissen der Gerichte. Wenn Sie sich über die Arbeitsweise der SCHUFA eingehend informieren wollen, können Sie im Internet unter der Adresse www.schufa.de weitere Informationen abrufen. (Seitenanfang)

Bei jedem Amtsgericht wird ein Schuldnerverzeichnis geführt. Dies kann eine weitere Quelle der Erkenntnis für Sie sein. Hier werden nach § 915 ZPO diejenigen Personen geführt, die eine eidesstattliche Versicherung (früher Offenbarungseid genannt) nach § 807 ZPO abgegeben haben oder gegen die nach § 901 ZPO die Haft angeordnet wurde. Daran ist zu sehen: Im Schuldnerverzeichnis stehen nur die Leute, die entweder zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig sind. (Seitenanfang)

Eine Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis bekommen Sie nur dann, wenn Sie dem Amtsgericht einen plausiblen Grund dafür nennen. Wer im Schuldnerverzeichnis steht, ist gebrandmarkt. Sicherlich werden Sie verstehen, dass diese Informationen deshalb nicht jedermann zugänglich sein dürfen. Andererseits dient das Schuldnerverzeichnis auch dem Schutz der Allgemeinheit vor Schuldnern ohne Geld. (Seitenanfang)

Einblick ins Schuldnerverzeichnis erhalten Sie dann, wenn Sie dem Amtsgericht glaubhaft machen, dass Sie durch Ihren Auskunftsantrag "wirtschaftliche Nachteile von sich abwenden wollen". Solche Nachteile könnten Ihnen entstehen, wenn Ihr Mietinteressent kein Geld hat und Ihnen deshalb keine Miete zahlen kann. Hier eine mögliche Formulierung Ihres Antrages:
Bitte informieren Sie mich darüber, ob Herr/Frau ... im Schuldnerverzeichnis eingetragen ist. Ich benötige die Auskunft, weil Herr/Frau ... eine Wohnung von mir mieten will. (Seitenanfang)

Aus verständlicher Weise nachvollziehbaren Gründen dürfen die Amtsgerichte seit einigen Jahren auf telefonische Anfragen keine Auskunft mehr geben. Deshalb müssen Sie sich schon die Mühe machen und einen schriftlichen Auskunftsantrag stellen. Die Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis ist kostenlos. (Seitenanfang)

Wird Ihnen trotz begründetem Auskunftsbegehren die Auskunft verweigert, können Sie sich beim Direktor des Amtsgerichts darüber beschweren. Weil es nur in wenigen Bundesländern eine zentrale Meldestelle gibt, müssen Sie Ihre Anfrage an das Amtsgericht richten, in dessen Geschäftsbezirk Ihr Mietinteressent in den letzten 3 Jahren gewohnt hat. Die Tatsache, dass Sie sich ans Amtsgericht wenden müssen, ist leider eine entscheidende Schwachstelle. Besser haben Sie es, wenn Sie in Nordrhein-Westfalen, Berlin oder Hamburg wohnen. Dort gibt es bereits zentral geführte Schuldnerverzeichnisse. In Nordrhein-Westfalen kann jedes Amtsgericht auf die zentrale Schuldnerkartei auf dem Zentralrechner in Hagen zugreifen. In Hamburg wenden Sie sich an das Amtsgericht - Zentrales Schuldnerverzeichnis - Sievekingplatz 1 u. 3, 20355 Hamburg. In Berlin schreiben Sie an das Amtsgericht Schöneberg - Zentrales Schuldnerverzeichnis - Grunewaldstraße 66-67, 10823 Berlin. (Seitenanfang)

Liegt Ihnen von Ihrem Mietinteressenten bereits eine Eigenauskunft der SCHUFA vor, können Sie sich die Anfrage an das Schuldnerverzeichnis sparen. Die SCHUFA kennt nämlich die Einträge ins Schuldnerverzeichnis auch und würde dies in der Eigenauskunft vermerken. (Seitenanfang)

Handelt es sich bei Ihrem Mietobjekt um eine Gewerbe-Immobilie, können Sie Ihre Hausbank beauftragen, bei der Bank Ihres Mietinteressenten eine so genannte Bankanfrage durchzuführen. Die Kreditanstalten unterrichten sich untereinander im Kundeninteresse über die Vermögensverhältnisse und die Kreditfähigkeit Ihrer Kunden. Basis dafür sind die bankinternen "Grundsätze für die Durchführung des Bankauskunftsverfahrens zwischen Kreditinstituten". Hierbei gilt es zu beachten, dass Auskunftsanfragen schriftlich gestellt werden müssen. Das Kreditinstitut muss deutlich machen, ob es die Informationen im eigenen Interesse oder für den Kunden einholt. Die Auskunft enthält allgemeine Aussagen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden wie Kreditfähigkeit und Zahlungsfähigkeit. Die Zuverlässigkeit der Bankauskunft ist unabhängig davon, ob der Mietinteressent bei einer Sparkasse, Volksbank oder sein Konto bei der Onlinebank Netbank führt. Onlinebanken sind mittlerweile sehr beliebt und machen den herkömmlichen Banken mächtig Konkurrenz. Da sie oftmals Topkonditionen bieten werden sie sehr gut bewertet. Ein netbank Girokonto ist beispielsweise kostenlos und bietet bei einem monatlichen Einkommenseingang bis zu 75 Euro als Geschenk. Außerdem erhält man eine kostenlose Girocard und Mastercard Classic. Wenn der Mietinteressent bei einer Onlinebank ist, ist dies kein Grund zur Skepsis. (Seitenanfang)

Bei Geschäftsleuten ist es allgemein üblich, einer Bankauskunft über sich selbst zu zustimmen. Als Faustregel können Sie sich merken: Wer als Geschäftsmann eine Bankauskunft über sich verweigert, ist als wenig seriös anzusehen. Hier ist allergrößte Wachsamkeit geboten. In diesem Fall kann es nur einen Rat für Sie geben: Suchen Sie sich einen anderen Mieter. Die Bankauskunft eröffnet Ihnen zahlreiche Anhaltspunkte dafür, wie Ihr Mietinteressent bonitätsmäßig einzustufen ist. Fragen Sie Ihren Bankberater nach einzelnen Positiv- oder Negativmerkmalen. (Seitenanfang)

In der Regel ist es so, daß die Auskunft gebende Bank Sie sicherlich darauf hinweisen wird, daß sie für eventuell falsch erteilte Auskünfte nicht haftet. Bedenken Sie bitte auch, daß erst kurz vor der Auskunftserteilung aufgetretene Veränderungen in der Auskunft möglicherweise noch nicht berücksichtigt sein könnten. Sollten Veränderungen in der Bonität nach erteilter Auskunft auftreten, wird Sie die Bank nicht automatisch informieren. (Seitenanfang)

Einfach und unkompliziert ist auch die folgende Möglichkeit: Es kostet Sie nur ein paar Telefoneinheiten, wenn Sie den bisherigen Vermieter Ihres Mieters anrufen und sich bei ihm über Ihren Mietinteressenten erkundigen. Erfolgte die Zahlung der Miete immer pünktlich? Gab es Probleme wegen Mieterhöhungen? Wurden die Nebenkosten anstandslos beglichen? Oft bringt ein derartiges Gespräch unter Vermietern nähere Aufschlüsse über den Mieter. Sofern das alte Mietverhältnis nicht im Streit geendet hat oder der alte Vermieter seinen Mieter nicht wegloben will, dürfte Ihnen eine objektive Auskunft gewiß sein. (Seitenanfang)

Nach erfolgter Bonitätsprüfung steht für Sie fest: "Den nehme ich jetzt." Dann kann ich Ihnen für die Zukunft nur wünschen, daß Ihr Mieter allen finanziellen Verpflichtungen nachkommt und Sie nicht enttäuscht werden. Bei aller Freude über den hoffentlich richtigen Mieter sollten Sie allerdings eins nicht vergessen: Verlangen Sie auf jeden Fall eine Kaution. Denn sicher ist sicher. (Seitenanfang)

Egal, ob Sie nun einen neuen Mietvertrag abschließen wollen oder eine Wohnung kaufen: Eine Nachfrage beim Vorvermieter, den Mitmietern, Miteigentümern oder Nachbarn kostet Sie nur etwas Zeit, bringt Ihnen dafür aber meist gute Ergebnisse. Besser also Sie lassen solche Informationsquellen nicht ungenutzt an sich vorüberziehen! (Seitenanfang)






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