Die Betriebskosten müssen
zu Beginn vereinbart werden.

Treffen Sie keine Vereinbarungen mit Ihrem Mieter, zahlen Sie seine Heizung. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB bringt es auf den Punkt: "Er (der Vermieter) hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen". Was so einfach zu lesen ist, kann durchaus teuer für Sie werden. Nämlich dann, wenn Sie versäumen, die Betriebskosten bereits im Mietvertrag auf Ihren Mieter zu übertragen. Laut Gesetz müssen Sie nämlich alle Lasten tragen. Das heißt: Auf den Betriebskosten bleiben Sie sitzen.

Ich glaube es gibt heute wohl keinen Formularmietvertrag mehr, in dem nicht geschrieben steht, das der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat.. Die meisten Mietverträge berufen sich dabei auf eine Betriebskostenvereinbarung, die auf die Betriebskostenverordnung (bis zum 31.12.2003 noch geregelt in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung) verweist. Dies ist die übliche Formulierung. In der neuen Betriebskostenverordnung ist ein Katalog mit 17 Betriebskostenpunkten enthalten. Die "alte" II. Berechnungsverordnung ist zwar nur für preisgebundenen Wohnraum gedacht gewesen, spätestens aber mit dem neuen Mietrecht hat sich das geändert: § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB hält ausdrücklich fest, dass die Anlage 3 auch für preisfreie, also "ganz normale" Wohnungen gilt. (Seitenanfang)

Lassen Sie Sorgfalt walten, wenn es beim Ausfüllen des Mietvertrages um die Betriebskosten geht. Geben Sie Acht, das aus Ihrem Mietvertrag ganz klar und eindeutig hervorgeht, welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Sonst kann es Ihnen passieren, daß missverständliche Umlagevereinbarungen zu Ihren Lasten eng ausgelegt werden. Sind bei Ihnen beispielsweise nur die Heizkosten als Betriebskosten aufgeführt, sind auch nur diese umzulegen. Das Landgericht Berlin ging in diesem Fall davon aus, dass nur eine Brutto-Kaltmiete vereinbart wurde (LG Berlin, GE 1994, S. 19). Alle übrigen Nebenkosten blieben daher am Vermieter hängen! (Seitenanfang)

Fakt ist, es zählt nur das, was Sie im Mietvertrag mit Ihrem Mieter vereinbart haben. Wenn Sie ihm dann zu einem späteren Zeitpunkt die Betriebskostenabrechnung überreichen, und ihm bei dieser Gelegenheit erzählen, das noch dies und jenes an Kosten hinzugekommen ist, kräht kein Hahn mehr danach. So wird aus Ihrer mangelhaften Vereinbarung keine bindende Verpflichtung für Ihren Mieter. Der lacht Sie höchstens aus. Auch wird es Ihnen nicht gelingen, Ihren Mieter per Hausordnung zur Zahlung der Nebenkosten zu bewegen. Das ist schon allein deshalb nicht möglich, weil Sie derartige Vereinbarungen nicht einseitig treffen können. Es bedarf hier einer Ergänzung des bestehenden Mietvertrages - und da muß Ihr Mieter mitspielen! (Seitenanfang)

Riskant wird es auch dann, wenn Ihr Mietvertrag einen Leerraum enthält, in den die umzulegenden Betriebskosten einzutragen sind. Nur die dort aufgelisteten Betriebskosten dürfen Sie bei der Abrechnung auch umlegen. Ihre Auflistung ist dann nämlich abschließend. Gleiches gilt auch, wenn Sie einen Betriebskostenkatalog haben, in dem einzelne Posten kenntlich gemacht bzw. hervorgehoben werden. Auch hier sind nur die Kosten umzulegen, die Sie gekennzeichnet haben, denn auch diese Auflistung hat abschließenden Charakter. (Seitenanfang)

Wie schon gesagt, sollten Sie bei Ihrer Betriebskostenvereinbarung sehr gewissenhaft sein, es kommt auf jedes Wörtchen an. Wollen Sie z.B. die Grundsteuer umlegen, und verwenden dafür aber das Wort "Grundbesitzabgaben", so hängt Ihre Umlage schon am seidenen Faden. Fakt ist, dass Sie Ihr Umlagerecht so exakt wie möglich festlegen. Laut Gesetz gilt nämlich auch hier der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach müssen Sie abrechnungsfähige Nebenkosten inhaltlich so definieren, daß Ihr Mieter sofort weiß, welche Kosten er zu zahlen hat. (Seitenanfang)

In Düsseldorf hat ein Vermieter beispielsweise in seinem Gewerbe-Mietvertrag aufgeführt, dass außer der monatlichen Miete Vorschüsse für die Grundbesitzabgaben, Wassergebühren, Versicherungen, Kanalbenutzungsgebühren und Anliegerkosten gezahlt werden müssen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.6.2000 - 10 U 116/99, GE 2000, S. 1028). (Seitenanfang)

Durch das kleine Wörtchens "Grundbesitzabgaben" ist nun ein heftiger Streit ausgelöst worden. Eine Formulierung, die gerade in älteren Mietverträgen noch häufiger anzutreffen ist. Eine rechtmäßige oder durch Verkehrssitte bzw. Handelsbrauch gültige Definition der Grundbesitzabgaben gibt es nicht. Unter diesen Sammelbegriff "Grundbesitzabgaben" würden demnach alle grundstücksbezogenen Positionen fallen wie z.B. die Grundsteuer, Wasser- und Abwassergebühren, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Beiträge zur gesetzlichen Feuerversicherung und, und, und. Die folgende Vereinbarung: "Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (nicht ausgefüllt) Euro + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt," stellt wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit keine wirksame Betriebskostenvereinbarung dar. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat das Wörtchen "Grundbesitzabgaben" so ausgelegt, daß darunter zumindest die Kostengruppe "Grundsteuer" fällt. (Seitenanfang)

Diese Umlagevereinbarungen sind als unwirksam eingestuft worden:Der Mieter trägt die Nebenkosten anteilig neben der Miete (AG Neuss, ZMR 1994, S. 571). Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind (AG Köln, WM 1987, S. 274). Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen (LG Stuttgart, WM 1987, S. 161). Betriebskosten i.S.v. den Grundbesitz belastenden Kosten trägt der Mieter (LG Hamburg, ZMR 1997, S. 358). Gebühren laut Bescheid über Grundbesitzerabgaben (LG Aachen, WM 1997, 471). Der Mieter trägt die Kosten nach Bescheid der Stadt/Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr (AG Köln, ZMR 1996, S. 269).
Vermeiden Sie daher von vornherein ein Risiko, wenn Sie die Betriebskosten vereinbaren! Sie sollten sich wortwörtlich an die Betriebskostenverordnung halten (bis zum 31.12.2003 die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung). Nur im gewerblichen Bereich haben Sie einen erweiterten Vereinbarungsspielraum. Aber selbst für den gilt: Definieren Sie exakt, welche zusätzlichen Kosten auf Ihren Mieter zukommen. Ein Sammelbegriff kann da leicht zum Stolperstein werden. (Seitenanfang)

Enthält Ihr Mietvertrag bereits eine bestimmte Mietstruktur, sind Sie an diese gebunden. Es wird Ihnen somit Schwierigkeiten bereiten, wenn Sie von einer Inklusiv-Miete zu einer Netto-Kaltmiete wechseln wollen. Sie haben keinen Anspruch darauf, daß Ihr Mieter sich mit der geänderten Mietstruktur einverstanden erklärt. Sie müssen zunächst einmal die Zustimmung Ihres Mieters einholen, wenn Sie denn etwas verändern möchten. (Seitenanfang)

Wenn Sie eine Miete plus Nebenkosten wollen, müssen Sie eine Netto-Kaltmiete bzw. Netto-Miete vereinbaren. Dann setzt sich der vereinbarte Mietzins aus einer Grundmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen zusammen.
Da Sie bei Mietvertragsabschluss meist noch nicht wissen, was an Nebenkosten auf Sie zukommt, vereinbaren Sie am besten die Vorauszahlung von Nebenkosten. Damit haben Sie die Möglichkeit, in Ihrer Betriebskostenabrechnung über die Ihnen effektiv entstandenen Betriebskosten abzurechnen. Sind diese von den Vorauszahlungen nicht gedeckt worden, können Sie eine Nachzahlung fordern und gleichzeitig vom Mieter höhere Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). (Seitenanfang)

§ 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten

  1. Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
  2. Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
  3. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
  4. Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
  5. Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
  6. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. (Seitenanfang)

Lassen Sie die Finger von einer Betriebskostenpauschale, Sie ziehen garantiert den Kürzeren. Haben Sie nämlich eine Pauschale vereinbart, müssen Sie sich auch mit dieser zufrieden geben. Sind die tatsächlichen Betriebskosten nun aber höher als die vereinbarte Pauschale, haben Sie kein Nachforderungsrecht mehr. Denn mit der Vereinbarung einer Pauschale erklären Sie, dass Sie nicht über die tatsächlichen Kosten abrechnen - egal, ob diese in Wirklichkeit viel geringer oder viel höher sind. Nur wenn Sie Gewerberaum oder preisfreien Wohnraum vermieten, können Sie mit Ihrem Mieter eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Vermieten Sie dagegen preisgebundenen Wohnraum, ist Ihnen diese Möglichkeit verwehrt. (Seitenanfang)

In Mannheim legte ein Vermieter eine nicht als umlagefähig vereinbarte Betriebskostenposition jahrelang auf seinen Mieter um. Sein Mieter akzeptierte dies auch jahrelang. Zahlte brav seine Abrechnung. Doch das änderte nichts an der Umlage-Vereinbarung: Was nicht vereinbart wurde, kann auch nicht gefordert werden - selbst wenn der Mieter die Rechnungen jahrelang stillschweigend bezahlt hat (LG Mannheim, Urteil v. 27.1.1999 - 4 S 141/98, NZM 1999, Heft 7, S. V). Der Mannheimer Mieter hatte die nicht vereinbarten Betriebskosten 10 Jahre lang anstandslos gezahlt. Erst im 11. Jahr besann er sich eines Besseren. (Seitenanfang)

Das Gericht warf dem Vermieter vor, sich nicht an das Verfahren nach § 4 Abs. 2 MHG gehalten zu haben. Denn: Legen Sie etwas um, was Sie gar nicht vereinbart haben, werden damit die Betriebskosten erhöht. Dafür mußten Sie aber das Verfahren nach dem seit dem 1.9.2001 nicht mehr gültigen § 4 Abs. 2 MHG beschreiten. Neuerdings ist dies in § 560 BGB geregelt. Haben Sie weder Betriebskosten vereinbart noch das Erhöhungsverfahren durchgeführt, müssen Sie die nicht vereinbarten Kosten aus der eigenen Tasche zurückzahlen. (Seitenanfang)

Haben Sie es vergessen, bestimmte Betriebskosten im Mietvertrag aufzuführen, bleibt Ihnen immer noch die Chance einer nachträglichen Vereinbarung. Wünschen Sie Sicherheit für die Zukunft und wollen Sie Anwalts- und Gerichtskosten sparen, dann vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter, dass Sie die vergessene Betriebskosten umlegen dürfen. Ein derartiges Schreiben an den Mieter lohnt sich auch dann, wenn Sie nur eine Inklusivmiete (also eine Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen) vereinbart haben und auf eine Nettomiete plus Vorauszahlungen umstellen wollen. Fakt ist: Sie können und dürfen bei Wohnraum nur die Betriebskosten umlegen, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind. Die Kosten, die zwar Ihr Portemonnaie belasten, aber leider nicht als umlagefähig anerkannt sind, tragen Sie nach wie vor selbst. (Seitenanfang)

Sollte es nun der Fall sein, das Sie bei Mietvertragsabschluß diverse Betriebskostenpositionen durchgestrichen haben, in dem Glauben, das diese eh nicht zum Tragen kommen werden, kann das jetzt sehr teuer für Sie werden. Möchten Sie die noch nicht vereinbarten Kostenpunkte auf den Mieter übertragen, bleibt Ihnen nur eines: Sie müssen mit Ihrem Mieter nachträglich vereinbaren, dass er für diese Kostenbemessungen aufkommt. Teilen Sie Ihrem Mieter lediglich mit, dass Sie diese Haushaltungskosten künftig umlegen werden, reicht das noch nicht. Damit Sie diese Gelder auch aufteilen dürfen, muss Ihr Mieter schon zustimmen. (Seitenanfang)

Haben Sie Ihren Mieter um seine Zustimmung gebeten, die zusätzlichen Gelder umlegen zu dürfen, sollten Sie sich über eines im Klaren sein: Ihr lieber Mieter kann Ihrem Wunsch zwar zustimmen - muss aber nicht! Sein Einverständnis hierzu einzuklagen hat nur recht wenig bis gar keine Aussicht auf Erfolg. Denn es gibt keine gesetzliche Handhabe, die Ihren Mieter zu einer Billigung verpflichtet. Auch dann nicht, wenn es sich um einen Jahrzehnte alten Mietvertrag handelt, den heute kein Mensch mehr so abschließen würde. (Seitenanfang)

Steht es bei Ihnen also an, nachträglich Betriebskosten zu vereinbaren, berufen Sie sich auf die Betriebskostenverordnung (bis zum 31.12.2003 noch die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung). Machen Sie Ihrem Mieter klar, dass Sie nichts Unzulässiges von ihm erwarten, sondern dessen ungeachtet auch das Gesetz diese Umlage vorsieht. Vielleicht überzeugt ihn dies, Ihrer Betriebskostenvereinbarung zuzustimmen. Aus eigener Erfahrung möchte ich Ihnen empfehlen, zusätzliche Kosten erst für den neuen Abrechnungszeitraum zu vereinbaren. Da es sich ja um eine zusätzliche Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Mieter handelt, sind Sie an keinerlei gesetzliche Fristen gebunden. Aus rein praktischen Erwägungen heraus ist es aber ratsam, die Umlage für den nächsten Abrechnungszeitraum zu vereinbaren. Sonst machen Sie Ihre Jahresabrechnung nur komplizierter als nötig. (Seitenanfang)


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Auch mir als Hausverwalter sind solche Fälle bereits unter gekommen, das mit einem Mal Kosten da waren, die wir anfangs nicht vereinbart hatten. Ich habe es dann so gehandhabt, daß ich mich mit den betroffenen Mietern an einen Tisch gesetzt habe. Hier konnte ich Ihnen die Rechnungen und Gebührenbescheide vorlegen und wir sind so zu einer für alle Seiten akzeptablen Einigung gekommen, die wir dann auch schriftlich fixiert und gegengezeichnet haben. So macht Hausverwaltung spaß. (Seitenanfang)






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