Die Rechte des Mieters
bei den Betriebskosten!

Bevor wir uns mit den Mieterrechten bei den Betriebskosten weiter auseinander setzen, möchte ich Sie zunächst einmal mit dem § 259 BGB bekannt machen. Auf die § 8 Absatz 4 WoBindG (Wohnungsbindungsgesetz) und § 29 Absatz 1 NMV (Neubaumietverordnung) will ich hier nicht näher eingehen, da es sich hierbei lediglich um eine Unterscheidung zwischen freifinanziertem und preisgebundenem Wohnraum handelt.

§ 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht

  1. Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
  2. Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
  3. In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

Wohnt Ihr Mieter direkt bei Ihnen gegenüber, verweisen Sie ihn doch einfach auf sein Einsichtrecht. So brauchen Sie ihm nicht alle Belege zu kopieren. Das ist jedenfalls die Meinung des Amtsgerichts in Düsseldorf (Urteil v. 18.3.1997, ZMR 1998, S. 167). Natürlich ist es auch möglich, im Einzelfall von diesem Grundsatz abzuweichen. Das ist z.B. dann gegeben, wenn dem Mieter aus besonderen Gründen nicht zugemutet werden kann, bei Ihnen als Vermieter oder Verwalter Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. (Seitenanfang)

Bestellen Sie beispielsweise Ihren berufstätigen Mieter am Vormittag zur Einsichtnahme der Abrechnungsunterlagen, so wird dies als nicht zumutbar angesehen. Hier könnte Ihr Mieter von Ihnen verlangen, daß Sie ihm die Kopien der Belege zusenden (AG Gelsenkirchen, Urteil v. 10.1.1996 - 3 a C 1154/95, WM 1996, S. 349). (Seitenanfang)

Grundsätzlich darf Ihr Mieter alle Dokumentationen einsehen, die Ihrer aktuellen Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich nun um Rechnungen von Dienstleistern, Belege über Heizöl- oder Gaslieferungen oder aber den Hausmeistervertrag handelt. Denn oftmals kann Ihr Mieter nur an Hand dieser Verträge herausfinden, ob sich hierin Instandhaltungskosten oder Verwaltungskosten verstecken, die Sie gar nicht umlegen dürfen. Unterlagen die nicht notwendig sind, um die Abrechnung zu überprüfen, brauchen Sie natürlich nicht vorzulegen. Damit Ihr Mieter aber überprüfen kann, ob Sie die umzulegenden Kosten auch richtig verteilt haben, sind Sie sogar verpflichtet, ihm Einsicht in die Unterlagen anderer Mieter im Haus zu gewähren. Dabei können Sie sich nicht einmal auf den Datenschutz berufen (AG Garmisch-Partenkirchen, WM 1996, S. 155). (Seitenanfang)

Die persönlichen Daten, die in den Verträgen stehen und für die Abrechnung nicht weiter von Bedeutung sind, wie z.B. Geburtsdaten etc., dürfen Sie zweifelsohne schwärzen oder sonst wie unkenntlich machen.

Nehmen wir einmal an, daß Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben. So erhalten Sie als Wohnungseigentümer von Ihrem Verwalter in der Regel die Jahresabrechnung und die dazugehörenden Unterlagen. Rechnungen, Verträge und Belege behält Ihr Verwalter bei sich. Ungeklärt ist, ob sich Ihre Vorlagepflicht ausschließlich auf die Unterlagen erstreckt, die Sie selbst vom Verwalter erhalten haben. (Seitenanfang)

Da auch in dieser Frage die Meinungen der Gerichte auseinander gehen, hier zwei Urteile: Das Landgericht Mannheim vertritt den Standpunkt, dass sich das Einsichtsrecht Ihres Mieters ausnahmslos auf die Jahresabrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden Wohnungseigentümer ausgehändigt hat, erstreckt (Urteil v. 16.8.1995 - 4 S. 47/95, WM 1996, S. 630). Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt darf der Mieter alle der Abrechnung zugrunde liegenden Akten einsehen (Urteil v. 5.11.1996 - 2/11 S. 216/96, WM 1997, S. 52). (Seitenanfang)

Befinden sich alle Unterlagen und Dokumente bei Ihrem Verwalter, müssen Sie Ihrem Mieter - wie auch immer Sie dies anstellen mögen - Gelegenheit zur Überprüfung der Belege geben. Eine Möglichkeit wäre es z.B., den Mieter zu ermächtigen, beim Verwalter Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Übrigens: Ihr Mieter hat auch dann ein Einsichtsrecht, wenn die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft schon bestandskräftig ist.

Wenn Sie jetzt glauben, Sie könnten Ihren wissbegierigen Mieter damit abwimmeln, indem Sie ihm erzählen, das die Unterlagen gerade beim Steuerberater sind, haben Sie die Pappnase auf. Sind die Abrechnungsunterlagen nicht bei Ihnen zu Hause, sondern liegen diese beim Verwalter oder Ihrem Steuerberater, können Sie entscheiden: Entweder besorgen Sie Ihrem Mieter die Unterlagen oder Sie ermöglichen ihm die Einsicht vor Ort. Ihr Mieter hat ein Anrecht darauf, die Originalbeläge einzusehen. Er muss sich nicht nur mit Kopien zufrieden geben. (Seitenanfang)

Dieses Einsichtsrecht muß Ihr Mieter nicht persönlich wahrnehmen. Er kann genauso gut einen Rechtsanwalt oder einen Mitarbeiter vom Mieter Selbsthilfe Verein damit bevollmächtigen. Das Einsichtsrecht Ihres Mieters ist kein höchstpersönliches Recht. Das bedeutet, dass er dieses Recht auch von einer anderen Person ausüben lassen kann (LG Hamburg, WM 1985, S. 400). Ist Ihr Mieter also, ganz gleich aus welchem Grund auch immer, verhindert, hat er die Möglichkeit, auch jemand anderen mit der Wahrnehmung seiner Interessen zu betrauen. (Seitenanfang)

Viele Vermieter sind irrtümlicherweise in dem Glauben, daß Ihr Mieter die Belege nur allein einsehen darf. Das ist falsch! Ihr Mieter hat das Recht, sich von einem sachkundigen Dritten begleiten zu lassen. In den meisten Fällen dürfte es sich dabei um seinen Rechtsanwalt handeln. Den Begleiter Ihres Mieters können Sie nur dann vor die Tür setzen, wenn es ihm weniger auf die Belegeinsicht als vielmehr darauf ankommt, Akten zu finden, die er gegenüber Behörden gegen Sie verwenden kann (LG Hamburg, WM 1985, S. 400). (Seitenanfang)

Ist es dann soweit, daß Ihr Mieter zur Belegeinsicht an Ihrer Tür klingelt, müssen Sie ihm die Abrechnungsunterlagen in geordneter Form präsentieren. Es ist beileibe nicht damit getan, daß Sie Ihrem Mieter ein paar Aktenordner in die Hand drücken, aus denen er sich dann das passende heraussuchen soll.

Je umfassender Ihre Betriebskostenabrechnung ist, umso gründlicher müssen Sie vorgehen: Kommen bei Ihnen z.B. mehrere Belege für die Gartenpflege zusammen, so müssen Sie diese in einem Kostenblock "Gartenpflege" anordnen. Bei Abrechnungen von Großvermietern verlangen die Gerichte sogar, dass die einzelnen Kostenblöcke ein Deckblatt haben, auf dem die Gesamtsumme und die Einzelbelege aufgelistet sind. (Seitenanfang)

So dürfte Ihnen nun wohl klar geworden sein, daß das Belegeinsichtrecht Ihres Mieters Ihnen viel Zeit und Kopfzerbrechen bereiten kann. Alle diesbezüglich entstehenden Kosten haben Sie als Vermieter zu tragen. Die Kosten für die anzufertigenden Fotokopien machen hier die einzige Ausnahme.

Häufig kommt von Vermietern die Frage: "Muss ich meinen Mietern eigentlich Kopien von meinen Rechnungsbelegen zuschicken?" Die Antwort lautet "Ja". Das Amtsgericht in Bremen hat es so entschieden (AG Bremen, Urteil v. 15.10.2001 - 8 C 0148/01, WM 2002, S. 32; LG Duisburg, Urteil v. 16.10.2001 - 13 S 208/01, WM 2002, S. 32). Fakt ist: Originalrechnungen müssen Sie Ihrem Mieter nicht zusenden! Hier langen Kopien. (Seitenanfang)

Werden Sie von Ihrem Mieter um Kopien von einzelnen Belegen gebeten, erkundigen Sie sich zunächst, ob er zur Kostenübernahme bereit ist. Sagen Sie ihm um wie viel Kopien es geht und was er dafür bezahlen muß. Aufgepaßt: Das Einsichtsrecht Ihres Mieters dürfen Sie nicht dadurch zunichte machen, dass Sie einen zu hohen Preis verlangen. Sonst kann Ihr Mieter seine Nachzahlung verweigern! Bevor Ihr Mieter Ihnen also in die Karten schaut, sollten Sie deshalb von ihm die Zusage zur Kostenübernahme einholen. (Seitenanfang)

In Hamburg hatte sich ein Mieter bereit erklärt, 25 Cent pro Kopie zu bezahlen. Das erschien dem Vermieter zu gering - immerhin musste er sämtliche Unterlagen erst einmal heraussuchen. Eine schlechte Argumentation, meinten die Richter. Denn das müssen Sie auch dann, wenn Ihr Mieter selbst vorbeikommt und die Abrechnungsunterlagen prüfen will. Mehr Kosten entstehen Ihnen lediglich durch das Kopieren und Versenden. Diese sind nach Ansicht des Gerichts mit 25 Cent pro Kopie voll und ganz abgedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 8.2.2000 - 316 S 168/99, WM 2000, S. 197; AG Potsdam, Urteil v. 27.9.2001 - 26 C 214/01, GE 2002, S. 403). (Seitenanfang)

25 Cent pro Kopie sind genau das richtige Maß. Die Frage, in welcher Höhe die Kopiekosten für die Mieter anzusetzen sind, verunsichert viele Vermieter. Dazu die folgende Betrachtung der Gerichte: Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass 51 Cent pro Kopie zu hoch sind (LG Berlin, Urteil v. 25.1.2000 - 65 S 260/99, GE 2000, S. 409). Desgleichen das Amtsgericht Pankow/Weißensee (Urteil v. 13.3.2002, 7 C 482/01, NZM 2002, S. 655). Das hielt sogar nur 10 Cent für zulässig. Das sei der handelsübliche Preis für eine DIN-A4-Kopie. Dem ungeachtet kam das Amtsgericht Potsdam zu dem Entschluß, daß 26 Cent pro Kopie noch in Ordnung sind (Urteil v. 27.9.2001, 26 C 214/01, GE 2002, S. 403). Sie sehen also, wenn Sie sich für 0,25 € pro Kopie entscheiden, sind keine gerichtlichen Einwände zu erwarten. (Seitenanfang)

Ihr Mieter muss eine Entscheidung treffen: entweder Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung oder die Überlassung von Kopien gegen Kostenerstattung (AG Bonn, Urteil v. 28.5.1996 - 8 C 149/95, WM 1996, S. 629). Entweder oder, beides geht nicht. Die Kopien sind also nur eine Alternative zur Belegeinsicht. Nur bei bestehenden Zweifeln kann er nach der Überlassung der Kopien doch noch einmal verlangen, dass Sie ihn die Originalbelege einsehen lassen. (Seitenanfang)

Viele Vermieter und Hauseigentümer wollen Ihren Mieter nun einmal nicht in Ihre Unterlagen sehen lassen. Sie betrachten das in gewisser Weise als Eindringen in ihre Intimsphäre. Dies hat allerdings zur Folge, das Sie lange auf Ihre Nachzahlung warten müssen. Ebenso gibt es etliche Vermieter, die die Bitte Ihres Mieters, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu erhalten, als ehrenrührige Unterstellung, sie würden ihre Mieter betrügen, zurückweisen Deshalb verweigern sie ihnen die Einsicht. Dabei wird oft zu der Ausrede gegriffen, die Unterlagen lägen gerade beim Steuerberater. Aber das Thema hatten wir ja schon. (Seitenanfang)

Solange Sie stur bleiben, bleibt Ihr Mieter auch stur und Ihr Nachzahlungsanspruch liegt auf Eis. Letztendlich kann das Ganze darauf hinauslaufen, daß Ihr Mieter Sie auf Rechnungslegung und Zahlung überzahlter Nebenkosten verklagt, wenn Sie ihm weiterhin das Einsichtrecht verweigern oder ihm auch keine Kopien der zugrunde liegenden Belege zuschicken wollen. Abgesehen davon spielen Sie Ihrem Mieter mit diesem Verhalten ein Zurückbehaltungsrecht zu. Da Ihr Nachzahlungsanspruch ohne Einsichtrecht nämlich nicht fällig wird, kann Ihr Mieter den von Ihnen errechneten Nachforderungsbetrag somit quasi auf Eis legen (OLG Düsseldorf, Schlussurteil v. 23.3.2000 - 10 U 160/97, GE 2000, S. 602). (Seitenanfang)

Was der Mieter kann, das kann der Wohnungseigentümer schon lange: Auch als Eigentümer einer Wohnung haben Sie das Recht, die Unterlagen Ihres Verwalters einzusehen (OLG Hamm, Beschluss v. 9.2.1998 - 15 W 124/97, NZM 1998, Heft 14, S. V). Auch in diesem Fall sind Sie selbstverständlich berechtigt, sich auf eigene Kosten Kopien der Belege anzufertigen. Wenn Sie Ihren Verwalter höflich bitten und versichern, ihm die Kosten zu erstatten, wird er das sicherlich auch gern für Sie erledigen. Das ist schließlich Service am Kunden. Auch hier gilt: 25 Cent pro Kopie! Das kann besonders dann interessant werden, wenn Sie die Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung Ihres Mieters benötigen. Will ein Eigentümer den Verwalter mit dem Einsichtsrecht allerdings nur schikanieren, darf der Verwalter die Einsichtnahme verweigern (§§ 226, 242 BGB). (Seitenanfang)

§ 226 BGB Schikaneverbot

§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben

In dem Artikel "Betriebskosten vereinbaren" möchte ich Ihnen gerne nahe legen, die Betriebskosten überhaupt erst einmal richtig zu vereinbaren. Sie können von Ihrem Mieter nur dann die Zahlung von Betriebskosten verlangen, wenn Sie dies gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB extra mit ihm im Mietvertrag ausgemacht haben. Für den Wohnungsmieter stellt dies nochmals § 556 BGB klar. Eine Betriebskostenvereinbarung muß nicht unbedingt schon bei Mietvertragsabschluss getroffen werden. Ratsam ist es aber doch. Denn Sie werden wohl kaum einen Mieter finden, der so dumm ist, das er sich hinterher davon überzeugen läßt, mehr Kosten als ursprünglich vereinbart zu zahlen. (Seitenanfang)






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