Der Verwaltungsbeirat muß für seine Arbeit gerade stehen!

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach § 29 WEG ein Verwaltungsbeirat eingesetzt werden. Es gibt allerdings keine Verpflichtung dazu. Wenn sich die Wohnungseigentümer dafür entschieden haben, einen Verwaltungsbeirat ins Leben zu rufen, so können Sie diesen mit einfacher Mehrheit wählen. Es sei an dieser Stelle empfohlen, den Beirat mit Leuten aus unterschiedlichen Berufsgruppen zu versehen.

Das Gesetz sieht vor, den Verwaltungsbeirat mit einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden bzw. Sprecher und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern auszustatten. Die Aufgaben des Beirates werden in § 29 Abs. 2 WEG geregelt. Danach soll der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen.

§ 29 WEG Verwaltungsbeirat

  1. Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
  2. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
  3. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
  4. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

Wie des weiteren aus dem Gesetz zu ersehen ist, soll der Beirat den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die Rechnungslegung sowie die Kostenvoranschläge prüfen, bevor die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber beschließt. Dies erfordert die Abgabe einer entsprechenden Stellungnahme des Beirates vor Stimmabgabe. (Seitenanfang)

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates ist befugt, den Verwaltungsbeirat einzuberufen, nicht aber die Eigentümerversammlung (§ 29 Abs. 4 WEG). Es sei denn, der Verwalter weigert sich, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In diesem Fall darf ausnahmsweise auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates aktiv werden und zur Versammlung der Wohnungseigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). (Seitenanfang)

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. (Seitenanfang)

Bei der Wahl des Verwaltungsbeirates handelt es sich um eine "Kann" - Vorschrift. Das hat zur Folge, daß ein Beirat von den Eigentümern nicht erzwungen werden kann. Geht allerdings aus der Teilungserklärung hervor, das ein Beirat zu bilden ist oder stimmt die Mehrheit für den Einsatz eines Beirates, so führt auch kein Weg daran vorbei. Daraus läßt sich auch ableiten, das ein einzelner Wohnungseigentümer oder aber eine Minderheit keinen durchsetzbaren Anspruch auf einen Beirat geltend machen kann. (Seitenanfang)

Ist die Wahl zum Verwaltungsbeirat nun vollzogen, so kann die Beiratswahl angefochten werden, wenn ein Mitglied in den Verwaltungsbeirat aufgenommen worden ist, gegen den schwerwiegende Gründe sprechen.

Dem Beirat steht die Möglichkeit offen, sich selbst eine Geschäftsordnung zu geben. Ist in der Eigentümerversammlung über die Dauer der Verwaltungsbeiratsbestellung, die Aufwandsentschädigung sowie über die Geschäftsordnung des Verwaltungsbeirats nichts entschieden worden, ist der Verwaltungsbeirat in der Lage, sich selbst eine Geschäftsordnung zu geben. (Seitenanfang)

Der komplette Verwaltungsbeirat oder auch einzelne Mitglieder können abgewählt werden (Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluß vom 15.01.2001 - 14 T 7427/00, ZMR 2001, S. 746). Das Beiratsamt endet aber auch dann, wenn es niedergelegt wird. Verkauft ein Verwaltungsbeiratsmitglied sein Sondereigentum, so scheidet er automatisch aus dem Beirat aus (BayObLG, ZMR 1993, S.128).

Der Verwaltungsbeirat hat einen größeren Handlungsspielraum, als das Gesetz ihm zubilligt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den Aufgabenbereich des Beirats erweitern. So kann er z.B. den Auftrag erhalten, den Verwalter bei seinen laufenden Arbeiten zu überwachen. Ebenso kann der Beirat eine Kontrollfunktion ausüben, wenn es darum geht, nur eine einzelne Maßnahme des Verwalters zu überwachen. Gerade wenn es darum geht, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, kann es vorkommen, daß der Verwalter damit überfordert ist. In solch einem Fall empfiehlt es sich, ihm den Verwaltungsbeirat hilfreich zur Seite zu stellen. Unzulässig ist es allerdings, wenn in diesem Zusammenhang auch Verwaltertätigkeiten auf den Beirat delegiert werden. (Seitenanfang)

Auch beim Verwaltervertrag hat der Beirat ein Wörtchen mitzureden. Ist also ein Verwalter zu bestellen, kann der Verwaltungsbeirat mit dem Ausarbeiten und dem Abschluß des Verwaltervertrages beauftragt werden. Das heißt aber noch nicht, daß der Verwaltungsbeirat auch den Verwalter aussuchen und gleichzeitig bestellen darf. Dafür bedarf es eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Ohne einen entsprechenden Beschluß, ist der Beirat auch nicht befugt, den Verwaltervertrag zu ändern oder gar zu kündigen. Derartige Vollmachten könnten unter Umständen in der Geschäftsordnung des Verwaltungsbeirates geregelt werden. Hier empfiehlt es sich auf alle Fälle, einen Anwalt zu Rate zu ziehen. (Seitenanfang)


Anzeige
Robeck Hausverwaltung Bremen

Aus § 670 BGB ergibt es sich, das der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Kostenerstattung hat. Sobald der Verwaltungsbeirat bestellt worden ist, muß auch die Frage bezüglich der pauschalen Aufwandserstattung respektive eines Honorars geklärt werden. Bekommt der Beirat seine Arbeit durch ein Honorar vergütet, so haftet er auch bei Schlechtleistung aus diesem Dienstvertrag. (Seitenanfang)

§ 670 BGB Ersatz von Aufwendungen

Als Mitglied des Verwaltungsbeirats haben Sie folgende Auskunftspflichten: Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats müssen grundsätzlich nur den Wohnungseigentümern insgesamt Auskunft über ihre Tätigkeit erteilen. Diesen Anspruch auf Auskunft kann ein einzelner Wohnungseigentümer nur dann gerichtlich geltend machen, wenn er hierzu von den anderen Wohnungseigentümern ermächtigt worden ist (BayObLG, ZMR 1994, S. 575). Nur im Einzelfall besteht auch ein Individualanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Auskunft gegenüber den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates. (Seitenanfang)

Das sollten Sie unbedingt wissen: Auch wenn der Verwaltungsbeirat für seine Tätigkeit kein Geld erhält, so haftet er trotzdem fast so streng, wie ein bezahlter Beirat. Ei8n "kostenloser Beirat" haftet nach Auftragsrecht und wegen unerlaubter Handlung nach den §§ 823 ff BGB. (Seitenanfang)

§ 823 BGB Schadensersatzpflicht

  1. Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
  2. Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

Sollte es Ihnen passieren, daß Sie, egal ob unentgeltlich oder entgeltlich, in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, empfehle ich Ihnen, Ihre Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken. Eine weitergehende Beschränkung ist allerdings nicht möglich. In diesem Zusammenhang wäre vielleicht auch über den Abschluß einer Haftpflichtversicherung auf Kosten der Gemeinschaft nachzudenken. Fraglich, ob die Miteigentümer da mitspielen. (Seitenanfang)

Kommt es im Laufe der Jahre zu nicht regulierbaren Streitigkeiten zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwaltungsbeirat, so kann das im Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG geklärt werden. (Seitenanfang)

§ 43 WEG Entscheidung durch den Richter

  1. Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, entscheidet im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit:

    1. auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander mit Ausnahme der Ansprüche im Falle der Aufhebung der Gemeinschaft (§ 17) und auf Entziehung des Wohnungseigentums (§§ 18, 19);

    2. auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

    3. auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder Dritten über die Bestellung eines Verwalters im Falle des § 26 Abs. 3;

    4. auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.
  2. Der Richter entscheidet, soweit sich die Regelung nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluß der Wohnungseigentümer ergibt, nach billigem Ermessen.
  3. Für das Verfahren gelten die besonderen Vorschriften der §§ 44 bis 50.
  4. An dem Verfahren Beteiligte sind:

    1. in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 sämtliche Wohnungseigentümer;

    2. in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 und 4 die Wohnungseigentümer und der Verwalter;

    3. im Falle des Absatzes 1 Nr. 3 die Wohnungseigentümer und der Dritte.
  5. (Seitenanfang)

Verwaltungsbeirat und Jahresabrechnung

Bei den vielen Buchungen, die so während eines Jahres beim Verwalten einer Wohnungseigentumsanlage anfallen, kann sich schnell mal ein Fehler einschleichen, ohne das irgendeine böse Absicht dahinter steht. Da ist es leicht möglich, das mal ein Beleg übersehen wird, oder das Komma in die eine oder andere Richtung verrutscht. Möglichkeiten, einen fehler zu begehen, gibt es viele. Von daher ist es ratsam, Ihre Jahresabrechnung gut zu kontrollieren. (Seitenanfang)

Der Gesetzgeber hat zwar für den Verwaltungsbeirat ganz konkret ein Prüfungs- und Kontrollrecht in § 29 Abs. 3 WEG vorgesehen, nichts desto trotz hat aber auch jeder einzelne Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Jahresabrechnung zu überprüfen. (Seitenanfang)

Zuerst sollte aber ruhig der Verwaltungsbeirat seine Arbeit machen. Er prüft die rechnerische und sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung (OLG Köln, Beschluß vom 27.06.2001 - 16 Wx 87/01, ZMR 2001, S. 913). Im Grunde genommen heißt das, daß der Verwaltungsbeirat schaut, ob der saldo bei der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben korrekt ermittelt worden ist. (Seitenanfang)

Des weiteren hat der Verwaltungsbeirat die Belege zu überprüfen. Dazu kontrolliert er zunächst, ob die in den Belegen ausgewiesenen Beträge auch tatsächlich bezahlt worden sind. Seine Pflicht zur Kontrolle erstreckt sich sogar dahingehend, daß er nachrechnen muß, ob die der Eigentümergemeinschaft von Handwerkern und anderen Dienstleistern gewährten Rabatte korrekt verbucht worden sind. (Seitenanfang)

Letztendlich hat der Verwaltungsbeirat noch zu prüfen, ob die geleisteten Zahlungen auch den richtigen Sachkonten zugeordnet worden sind. Gerade dann, wenn es bei den einzelnen Kostenpunkten unterschiedliche Umlagemaßstäbe gibt, müssen die Ausgaben dem richtigen Sachkonto zugeordnet sein. Dem Verwaltungsbeirat obliegt somit eine wichtige und verantwortungsvolle Aufgabe. Fakt ist: Vernachlässigt der Verwaltungsbeirat seine Aufgabe und wird dennoch über die ungeprüfte Jahresabrechnung beschlossen, macht das diese noch nicht anfechtbar. (Seitenanfang)

Das Gesetz hat zwar vor der Beschlussfassung der Gemeinschaft gem. § 29 Abs. 3 WEG die Prüfung vorgesehen, zwingend erforderlich ist sie nach geltender Rechtsprechung jedoch nicht. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann schon durch einen mehrheitlichen Beschluß auf diese Prüfung verzichten. (Seitenanfang)

Die Gerichte gehen bereits von einem solchen Verzicht aus, wenn die Jahresabrechnung bereits mehrheitlich genehmigt worden ist, obwohl der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannt ist, das keine Prüfung durch den Verwaltungsbeirat stattgefunden hat (KG Berlin, ZMR 2004, S. 144). (Seitenanfang)

Auch dann, wenn Sie nicht im Verwaltungsbeirat sitzen, können Sie als Wohnungseigentümer von Ihrem Recht auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen Gebrauch machen. Dazu gehören ganz selbstverständlich auch alle Kontoauszüge und Belege, die Ihr Verwalter zum Erstellen der Jahresabrechnung heranzieht. Denken Sie daran: Es geht um Ihre Eigentumswohnung und Ihr Geld! (Seitenanfang)

Zu Ihrem Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gehört auch, das Sie Kopien einzelner Verwaltungsunterlagen fordern können. Die dafür anfallenden Kopiekosten müssen Sie Ihrem Verwalter allerdings erstatten (BayObLG, Beschluß vom 13.06.2000 - 2 ZBR 175/99, DWE 2001, S. 32). (Seitenanfang)






Das
Online-Lexikon
der ...


... Immobilien-
wirtschaft von A-Z