Verstopfter Abfluß - kommt Ihnen das bekannt vor?

Sind Sie über Ihre Rechte und Pflichten bei einem verstopften Abfluss ausreichend informiert? Wenn der Abfluss mal verstopft ist - ja was ist denn schon dabei... kennen Sie bestimmt, wie in der Fernsehwerbung! Nur in der Realität sieht es häufig leider anders aus: Ihr Mieter ruft Sie ganz cholerisch an, weil der Abfluss in der Toilette, in der Küchenspüle, Badewanne, Dusche oder im Waschbecken verstopft ist. Oder noch brisanter: Ihr Mieter überreicht Ihnen die Rechnung einer Sanitärfirma mit der Bitte um unverzügliche Überweisung. Verstopfte Abflüsse in Mietobjekten sind keine Seltenheit. Dies liegt leider daran, daß viele Mieter den Abfluss mit dem Mülleimer verwechseln. Sie glauben ja gar nicht, was aus Abflüssen schon so alles herausgefischt worden ist: von Zahnbürsten über Slipeinlagen und Putzlappen bis hin zu kiloschweren Fettablagerungen. Allein darüber ließe sich schon ein dickes Buch schreiben!

Schadenersatz für die teure Klempnerrechnung winkt nur dann, wenn Sie den schuldigen entlarven können. Die gebrauchswidrige Benutzung der Abflussrohre begründet sich nicht zuletzt dadurch, das etliche Gerichte doch sehr mieterfreundlich eingestellt sind, wenn es zum "Ernstfall" kommt. Von Rechtswegen ist es so: Nur dann, wenn Sie Ihrem Mieter konkret nachweisen können, das er die Verstopfung verursacht hat, muß Ihnen dieser auch die Kosten dafür ersetzen. Dies allerdings zu beweisen ist in den meisten Fällen fast unmöglich. Es gehört nicht nur zu Ihren Grundpflichten als Vermieter, dafür zu sorgen, das die Wohnung mit Strom, frischem Wasser und Wärme versorgt ist. Ebenso gehört es zu Ihren mietvertraglichen Pflichten, eine nicht zu beanstandende Müll- und Abwasserentsorgung zu garantieren. Diese Leistungen sind eine unabdingbare Voraussetzung dafür, daß Ihr Mieter überhaupt die Möglichkeit hat, die angemieteten Räumlichkeiten vertragsgemäß zu gebrauchen.

Es gilt tatsächlich als Mangel der Mietsache, wenn in Ihrer Mietwohnung ein Abwasserrohr verstopft ist. Da es zu den Vermieterpflichten gehört, dem Mieter eine mangelfreie Wohnung zur Verfügung zu stellen, sollten Sie schon im eigenen Interesse möglichst schnell dafür sorgen, das der Mangel behoben wird. Selbst dann, wenn Sie gar kein Verschulden trifft! Auch wenn Sie selbst überhaupt nichts für die Verstopfung können, weil Sie in einem ganz anderen Haus wohnen: Sie sind es, der die Sache schnellstens wieder in Ordnung bringen muß! Das ist aber noch lange nicht alles: Wenn der Abfluss nicht in Ordnung ist, darf Ihr Mieter nach 536 Abs. 1 BGB sogar die Miete mindern ... (Seitenanfang)

536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

  1. Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
  2. Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
  3. Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
  4. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Dies trifft natürlich nur dann zu, wenn Ihr Mieter Ihnen den Mangel auch unverzüglich angezeigt hat ( 536 c BGB). (Seitenanfang)

536 c BGB Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter

  1. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
  2. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

    1. die in 536 bestimmten Rechte geltend zu machen

    2. nach 536 a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder

    3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

Auch wenn es für Jedermann ersichtlich ist, das Sie als Vermieter als Schadensverursacher ausscheiden, ist es Ihre Pflicht, die Verstopfung zu beheben! Nur wenn eindeutig klar ist, das ein bestimmter Mieter verantwortlich zu machen ist, können Sie dieser leidigen Pflicht entkommen. Sind Sie in der Lage, den Verursacher namentlich zu benennen, ist Ihnen dieser in jedem Fall Schadenersatzpflichtig. Wer Ihr Eigentum beschädigt, hat auch für die Kosten der Schadenbeseitigung aufzukommen. (Seitenanfang)

Pech für Sie, wenn die Verstopfung nun ausgerechnet im Fallrohr auftritt. Ihre Chance, dafür einen Schuldigen zu finden, ist gleich Null. Warum: Weil in der Regel mehrere Wohnungen an das Rohr angeschlossen sind - es kommen damit also auch mehrere Mieter infrage!

Die Verstopfung tritt im Fallrohr im Erdgeschoss zutage. An dieses Fallrohr sind die 2 Wohnungen im Erdgeschoß und die 2 Wohnungen im 1. Obergeschoss angeschlossen. Die Verursachung für den Stau ist schnell gefunden: Ein alter Putzlappen steckt im Rohr! Der wurde offensichtlich unbeabsichtigt mit dem Putzwasser in die Toilette geschüttet. Jetzt beweisen Sie einmal, welchem Mieter der Putzlappen gehört. Sie sehen schon: Wenn nicht gerade der Name des Mieters im Putzlappen eingestickt wurde, wird Ihnen der Beweis nie gelingen. (Seitenanfang)

Sollte die Verstopfung allerdings im Wohnungsbereich Ihres Mieters auftreten, haben Sie eine weit aus bessere Chance, ihm sein Verschulden nachzuweisen. Denn hier kann ja nur einer als Verursacher infrage kommen: Schließlich hat hier nur der in dieser Wohnung lebende Mieter Zugang zu den Ausgüssen. Somit steht also recht schnell fest, wer der Verursacher der Verstopfung ist. (Seitenanfang)

Gehen wir als Beispiel einmal davon aus, daß Sie einen besonders energiebewussten Mieter haben. Dieser benutzt für seinen Abwasch in der Regel nur lauwarmes oder sogar kaltes Wasser. Demzufolge lassen sich Fettablagerungen im Abflussrohr der Küchenspüle nicht von der Hand weisen. Mit der Zeit tritt durch zunehmende Fettablagerungen im Abflussrohr eine unvermeidliche Verengung ein. Essensreste bleiben hängen. Das Ergebnis: Das Wasser läuft nicht mehr ab! Diesen Sachverhalt stellt ein Installateur klar und eindeutig fest. Das ist ein klarer Beweis, das Ihr Mieter der Schuldige ist. Da in diesem Fall die Verstopfung innerhalb der Wohnung aufgetreten ist, wird Ihr Mieter sich nicht damit herausreden können, das die Ursache bei anderen Mitmietern liegt (AG Ibbenbüren, Urteil v. 10.3.2000 - 2 C 45/00, WM 2000, S. 330) (Seitenanfang)

Rohr durch zu viel Toilettenpapier verstopft: Hier zahlt der Mieter. Ein Saarburger Mieter hat es geschafft, das nur zu seiner Wohnung führende Abflussrohr mit zu viel Toilettenpapier zu verstopfen. Der Installateur stellte dies fest: Er hob bei seiner Dienstleistung eine sagenhafte Menge Toilettenpapier zu Tage, das sich im Rohr hinter der Toilette angehäuft hatte. Der Mieter musste dem Vermieter den Schaden erstatten (AG Saarburg, Urteil v. 7.8.2002 - 5 C 295/02, WM 2002, S. 576). Das Einwerfen großer Mengen Toilettenpapiers, ohne dazwischen zu spülen, stellt nämlich laut Gericht eine Vertragsverletzung dar. Ein Mieter, der so viel Toilettenpapier in den Abfluss befördert, nutzt seine Toilette laut Gericht nicht mehr vertragsgemäß. Führt dies zu einer Verstopfung, muss er seinem Vermieter die Kosten für den Klempner erstatten. (Seitenanfang)

Reparaturen, die Sie bei einem Handwerker in Auftrag geben, müssen zunächst auch mal von Ihnen bezahlt werden. Über die Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag oder bei schuldhafter Beschädigung im Wege des Schadenersatzes können Sie Ihren Mieter zur Kasse bitten. In Potsdamm ließ ein Mieter ein verstopftes Rohr vom Notdienst gleich mit Hochdruck spülen, nachdem es in seiner Toilette zu einer Überschwemmung gekommen war. 465,37 hat er dafür bezahlt. Geld, das er vom Vermieter ersetzt haben wollte. Dieser ging aber davon aus, das die Verursachung beim Mieter selbst lag, und weigerte sich. Erst vor Gericht stellte sich die Unschuld des Mieters raus (AG Potsdam, Urteil v. 26.7.2001 - 26 C 423/00, HE 2002, S. 60). Die Verstopfungsstelle lag in der Grundleitung. Durch die betroffene Grundleitung wurde das Abwasser aller Mieter im Haus abgeführt. Deshalb war es unmöglich, den Schuldigen samt Verursachungsgrund ausfindig zu machen. Es war also durchaus möglich, dass die Verstopfung von einem anderen Mieter oder sogar mehreren Mietern zusammen verursacht worden war. Sogar die Konstruktion der Grundleitung könnte schuld an der Überschwemmung gewesen sein - ein Betriebsrisiko, für das ganz klar Sie als Vermieter die Rechnung bezahlen müssen! (Seitenanfang)

Wann müssen Sie Ihrem Mieter die Kosten erstatten, wenn er ohne Sie zu fragen den Notdienst ruft? Es ist zwar nachvollziehbar, daß Sie sich als Vermieter an den Mieter halten, bei dem die Überschwemmung auftrat. Jedoch: Die Gerichte spielen da nicht mit! Um die Kostenerstattung kommen Sie nicht herum, wenn Ihr Mieter den Notdienst ruft: Schließlich führte der Mieter damit Ihr Geschäft. Es ist prinzipiell Vermieter-Sache, die Rohrverstopfung und deren Folgen zu beheben. Nur wenn Ihr Mieter nicht notwendige Arbeiten verrichten lässt oder die erheblichen Kostenpunkte nicht mehr nachvollziehbar sind, lohnt es sich, mit dem Mieter darüber zu streiten. Nicht aber, wenn Ihr Mieter wegen der Abwendung von Folgeschäden keine Zeit hatte, Sie zuvor über die Unzulänglichkeit in Kenntnis zu setzen. (Seitenanfang)

Einen Stolperstein kann es auch dann noch für Sie geben, wenn sich der Schaden in der Wohnung Ihres Mieters zugetragen hat. Selbst dann, wenn die Ursache für die Verstopfung eindeutig bei Ihrem Mieter liegt, kann er noch entgegnen, die Abwasserleitungen in seiner Wohnung seien ungenügend. Was dahintersteckt ist klar: Damit sagt Ihnen Ihr Mieter, die Verstopfung wäre vermeidbar gewesen. Somit ist nicht er der Schadensverursacher. (Seitenanfang)

Ist Ihr Mieter clever, dreht er den Spieß einfach um und schiebt somit Ihnen den schwarzen Peter zu: die Ursache für den aufgetretenen Schaden ist in der Mangelhaftigkeit Ihrer Wohnung zu suchen, dafür sind ausschließlich Sie als Vermieter zuständig! Können Sie in dieser Situation nicht eindeutig beweisen, das Ihre Abwasserrohre fehlerfrei funktionieren, bleibt der gesamte Schaden an Ihnen hängen. Was können Sie schon dafür, wenn der Abfluß an der Spüle Ihrer Mieterin verstopft? Schließlich schütten Sie da ja nichts hinein. Nur dann, wenn Sie Ihrem Mieter die Schuld am verstopften Abflussrohr eindeutig beweisen könen, muß er Ihnen das Geld für den Klempner ersetzen. Ist Ihr Abflussrohr nämlich beispielsweise viel zu eng, hat es zu viele Biegungen oder fehlt es an Gefälle, sind Sie am Zug. Ein Saarburger Vermieter hatte seine Mieterin unter Verdacht, heißes Fett den Abfluss runtergespült zu haben. Er kam darauf, weil sich unter dem Ausgang der Spüle ein beschädigter Siphon befand. Die Mieterin, eine gelernte Hotelfachfrau, wies solche Mutmaßungen weit von sich. Der Installateur konnte nicht zweifelsfrei feststellen, ob es sich bei der fettigen Brühe, die in dem Ausguss aufgestiegen war, unumstößlich um Frittenfett handelte. Weil zusätzlich eine andere Mieterin im Haus erzählte, dass es mit den Abflüssen und Rohrleitungen im Mietshaus bereits häufiger beträchtliche Probleme gegeben habe, wies der Richter die Klage des Vermieters ab - mangels Beweisen. Dem Vermieter war es nicht gelungen, der Mieterin die Schuld nachzuweisen (AG Saarburg, Urteil v. 22.12. 1999 - 5 C 451/99, WM 2000, S. 436). (Seitenanfang)

Wer zahlt? Da es Ihnen in den meisten Fällen wahrscheinlich nicht gelingen wird, den Verursacher dingfest zu machen, wird die Rechnung der Rohrreinigungsfirma also an Ihnen hängen bleiben - endgültig, denn eine Umlage im Rahmen der Betriebskosten-Abrechnung scheidet leider ebenfalls aus. Viele Vermieter würden die Rohrreinigungskosten gern anteilig auf alle Mieter umlegen - einer muß ja schließlich Schuld an dem ganzen Schlamassel sein! Leider beißen Sie damit aber vor Gericht auf Granit: Die Gerichte werden Ihnen die Kosten rigoros wieder von der Abrechnung streichen. Verlassen Sie sich darauf. (Seitenanfang)

Nur dann, wenn Sie Ihrem Mieter ein eindeutiges Verschulden am Schaden nachweisen können, haben Sie eine Möglichkeit, Schadenersatz von ihm zu fordern. Grundsätzlich ist es im deutschen Schadensrecht nämlich so: Wer etwas vom anderen will, muss auch beweisen, dass ihm der Anspruch zusteht. Es ist nicht etwa so, dass Ihr Mieter beweisen muss, dass er unschuldig ist. Sollten Sie, sehr verehrte Leserin und sehr verehrter Leser auch schon Erfahrungen mit verstopften Abflüssen und den daraus resultierenden Auseinandersetzungen mit Vermietern oder Mietern und auch Handwerkern bzw. Notdiensten gemacht haben, teilen Sie mir Ihre Erfahrungen doch bitte mit. Es ist doch immer Vorteilhaft, wenn man auf Tatsachen zurückgreifen kann. (Seitenanfang)

Die Verursachung des Schadens muß nun einmal eindeutig bewiesen sein, an diesem Grundsatz halten jedenfalls die Gerichte fest. Nur dann können Sie Schadenersatz verlangen. Sollten Sie auf die Idee kommen, die Rohrreinigungskosten auf alle Mieter zu verteilen, so kommt das einem Schadenersatzanspruch gegen alle gleich. Selbst wenn es für den Einzelnen keinen großen Betrag ergibt: Das ist verboten! Auch die Betriebskostenabrechnung ist nicht der rechte Ort, wo die Kosten für die Rohrreinigung hingehören: Die verrechenbaren Betriebskosten sind für Wohnungsvermieter endgültig in der Betriebskostenverordnung (bis zum 31.12.2003 noch geregelt in der Anlage 3 zu 27 der II. Berechnungsverordnung) aufgelistet. Um gleich einmal zu klären was Betriebskosten sind und was nicht, hier der 1 der Betriebskosten Verordnung: (Seitenanfang)

1 BetrKV Betriebskosten

  1. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
  2. Zu den Betriebskosten gehören nicht:

    1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

    2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Rohrreinigungskosten und damit in Zusammenhang stehende Arbeiten, sind nicht als Betriebskosten auf Ihre Wohnungsmieter umzulegen. Da es sich hierbei um schiere Instandhaltungsarbeiten und nicht um alljährliche Kosten handelt, werden sie nicht als Betriebskosten anerkannt. (Seitenanfang)

Selbst dann, wenn die Rohrreinigungskosten ausdrücklich unter "Sonstige Kosten" aufgeführt sind: Pech gehabt! Eine mietvertragliche Regelung, die besagt, das sich der Mieter an den Kosten für eine eventuelle Rohrreinigung zu beteiligen hat, ist unwirksam. Als Wohnungsvermieter kommen Sie damit nicht durch. Ein Vermieter aus Hamm bemühte die Gerichte um Klärung. Er schrieb in seinem Formular-Mietvertrag: Lässt sich bei einer Kanal- oder Leitungsverstopfung in dem Hause, in dem sich die Mietwohnung befindet, der Verursacher des Schadens nicht ermitteln, haften alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung. Das Urteil der Richter war deutlich: Diese Vereinbarung ist unwirksam (OLG Hamm, Urteil v. 19.5.1982, 4 RE-Miet 10/81). Vermieten Sie hingegen Gewerberäume, haben Sie wieder mal bessere Karten als ein Wohnungsvermieter: Weil hier die größere Vertragsfreiheit waltet, haben Sie als Geschäftsraum-Vermieter es in der Hand, sich bereits im Mietvertrag für den Ernstfall "Rohrverstopfung" zu schützen. (Seitenanfang)

Haben Sie als Gewerberaumvermieter vertraglich jedoch nichts vereinbart, gehen Sie auch hier leer aus. Möchten Sie also künftig Ihren Mieter an den Kosten für die Rohrreinigung beteiligen, auch dann, wenn ihn an der Verursachung der Verstopfung keine Schuld trifft, müssen Sie dies mit Ihrem nächsten Gewerberaum-Mieter vertraglich festhalten. Lassen Sie sich für den Anruf bei Ihrem Klempner nicht zu lange Zeit - gerade dann nicht, wenn mehrere als Verursacher infrage kommen. Der von der Verstopfung betroffene Mieter kann von Ihnen verlangen, den Schaden unverzüglich zu beheben, auch dann, wenn sich der Schadenverursacher nicht ermitteln läßt. Um seine Ansprüche zügig durchzusetzen, darf Ihnen Ihr Mieter sogar eine Frist zur Schadenbehebung setzen. Versäumen Sie diese Frist, kann Ihr Mieter gemäß 536 a BGB selbst einen Installateur beauftragen und von Ihnen die anfallenden Reparaturkosten ersetzt verlangen. (Seitenanfang)

536 a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch
des Mieters wegen eines Mangels

  1. Ist ein Mangel im Sinne des 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus 536 Schadensersatz verlangen.
  2. Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

    1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

    2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Also rufen Sie fix den Installateur an, bevor Ihr Mieter das für Sie erledigt. Bitte bedenken Sie: Von dem Augenblick an, wo Ihnen Ihr Mieter den Schaden angezeigt hat, hat er das Recht, die Miete zu mindern. Nicht erst bei Fristverstreichung des zur Schadenbeseitigung gesetzten Zeitpunkts! Überlassen Sie es Ihrem Mieter, sich um die Behebung des Schadens zu kümmern, müssen Sie davon ausgehen, daß er nicht unbedingt den preiswerten Klempner beauftragt, mit dem Sie schon seit Jahren zusammen arbeiten. Um also selbst der Chef im eigenen Laden zu bleiben: Kümmern Sie sich um alles, bevor Ihnen Ihr Mieter das Heft aus der Hand nimmt. (Seitenanfang)

Ist Ihnen der Schuldige zwar bekannt, unternimmt dieser aber nichts, um den Schaden zu beseitigen, sollten Sie die Sache nicht auf sich beruhen lassen. Die anderen betroffenen Mieter im Haus haben ein Anrecht darauf, das der Schaden unverzüglich behoben wird. Die entstehenden Kosten können Sie dann ja dem Verursacher in Rechnung stellen. Ausnahmslos dann, wenn die Rohrverstopfung nur den verursachenden Mitbewohner Ihres Mietshauses betrifft, können Sie sich entspannt zurücklehnen und warten, bis er den Schaden auf seine Kosten beseitigt. (Seitenanfang)

Bleiben Sie untätig, können sich Ihre Mieter auf Ihr Selbsthilferecht berufen und selbst einen Installateur bestellen, aber nicht nur das: Sie können Ihnen daneben auch die Miete mindern. Ganz gleich, ob Sie als Vermieter für die Verstopfung verantwortlich sind oder nicht, Ihre Mieter haben das Recht zur Minderung. Auch dann, wenn bekannt ist, welcher Ihrer Mieter der Verursacher des verstopften Rohres ist, können die anderen, von den Folgen betroffenen Mietern, die Miete mindern.

Was die Höhe der Mietminderung betrifft, so ist zwischen 0 und 50 % alles möglich! Doch keine Angst, das Geld ist noch nicht futsch: Machen Sie es doch einfach beim Verursacher als Schadenersatz geltend. Sind allerdings beim Verursacher die Taschen bereits leer, bleiben Sie letzten Endes doch auf den Mietausfällen sitzen. (Seitenanfang)

So beschwerlich es auch sein mag, im Falle eines verstopften Rohres Schadenersatz von Ihren Mietern zu erhalten, so freizügig sind die Gerichte, wenn es um die Festsetzung der Mietminderung geht. Es gibt da keine festgeschriebene Tabelle, um welchen Prozentsatz Ihr Mieter die Miete reduzieren darf - und schon gar kein Gesetz, das dies vorschreibt. Geht es darum, die Minderungsquote anzusetzen, fallen bei den Gerichten die nachstehenden Kriterien ins Gewicht: Art und Umfang der Beeinträchtigung der Wohnung (ist ein Waschbeckenabfluss verstopft, die Dusche oder womöglich die einzige Toilette). Wie lange die Beeinträchtigung besteht. In welcher Jahreszeit es zu der Beeinträchtigung kommt (z.B. ob die einzige Duschmöglichkeit im Hochsommer ausfällt). Qualitätsansprüche wegen der vereinbarten Miethöhe. (Seitenanfang)

Je größer die Beeinträchtigung Ihres Mieters, desto Höher der Prozentsatz der Mietminderung. Nehmen Sie zur Kenntnis: Von einer Mietminderung von 0 % bis weit über 50 % ist alles möglich. Ist beispielsweise nur eines von mehreren Waschbecken 1 bis 2 Tage lang verstopft, ist die Beeinträchtigung Ihres Mieters belanglos. Nach 536 Abs. 1 Satz 3 BGB darf Ihr Mieter die Miete aber nur mindern, wenn unzweifelhaft eine beachtliche Einschränkung vorliegt

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Da es in diesem Artikel nicht nur um verstopfte Rohrleitungen geht, sondern auch um die daraus resultierende mögliche Minderung der Mieten, möchte ich der Vollständigkeit halber die Paragraphen 536 b und d an dieser Stelle nicht unerwähnt lassen. Ein Schelm wer böses dabei denkt. (Seitenanfang)

536 b BGB Kenntnis des Mieters vom
Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den 536 und 536 a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den 536 und 536 a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

536 d BGB Vertraglicher Ausschluss von
Rechten des Mieters wegen eines Mangels

Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Ist die einzige Dusche kaputt, drohen 30 % Mietminderung. Kann Ihr Mieter dagegen die einzige Bade- bzw. die einzige Duschmöglichkeit in seiner Wohnung nicht nutzen, ist für ihn sogar eine Mietminderung um 50 % drin (AG Köln, Urteil v. 1.4.1996 - 206 C 85/95). (Seitenanfang)

Auch wenn Sie es sich nicht vorstellen können, sogar eine fristlose Kündigung ist für Ihren Mieter drin. Einem Mieter in Köln ist dieses Sonderkündigungsrecht zugestanden worden. In seiner Wohnung war der Toilettenabfluss innerhalb kürzester Zeit zweimal mit den rückgestauten Fäkalien aus mehreren Wohnungen überflutet worden. (Seitenanfang)

Das Gericht sah darin eine drohende Gesundheitsgefährdung. Deshalb gestand das Gericht dem Mieter die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach 569 Abs. 1 BGB zu (AG Köln, Urteil v. 8.9.1994 - 214 C 240/94, WM 1997, S. 261). (Seitenanfang)

569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung
aus wichtigem Grund

  1. Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
  2. Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
  3. Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

    1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

    2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546 a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

    3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
  4. Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
  5. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen. (Seitenanfang)





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